香港樓市未來(2)：經濟主宰樓市

上篇文章「香港樓市的未來（1）之借古鑑今」指出人對未來的預期是依靠過去經驗推敲出來，2008年金融海嘯給人們最新的經歷是大國都是以印鈔解決資產泡沫爆破後遺症，樓價跌完可以再升，而且可以超過歷史高位，然而人們都忽略了一些影響樓市的更重要的因素。

讀者在上文的回應區提出了一些影響樓市的因素，有人說租金、利率，有人認為最低工資的實施令租金承接力增加，間接承托樓價，令跌幅減少，亦有讀者認為內地人來港買樓等同得到八折，樓市調整少少便有北水來承接，所以樓價跌不下。筆者認為內地人來港買樓，只是短期現象，例如現時匯率的差異，令他們感覺有折扣，又例如潮流興在港有層樓是身份象徵，但當兩地匯率差異逆向，又或者兩地經濟差異拉近，這種優越感和折扣優惠便會不合時宜。長遠主宰樓市的去向，是居住在這裏的大部分香港居民。

事實上，樓價升完可以跌，跌完可以升，租金回報、失業率等，都是基於經濟考慮。外圍因素如金融危機和環球印鈔，只能視作短期左右樓市的因素，前者令樓價短時間大跌，後者令樓市抗奮幾年，但長遠而言，樓價能否上升，甚至超過歷史高位，經濟發展才是最重要的因素。

下圖見樓價與經濟關係，除了2011年年頭起，政府實施額外印花稅與及之後的辣招，均令兩者關係脫勾之外，樓價與經濟關係大部份時間同步，可見兩者關係密切。

 

 

因此，要看香港樓市的未來，首要看經濟的未來！(下篇再續)