香港樓市的未來(4)：中國大水不再

很多人經常談到日本印鈔、美國印鈔、政府辣招對香港樓市的影響，這些都只是影響樓市的短期因素，然而人們很注重這些短期因素來提供買賣訊息，所謂短期因素是指這一兩年內會發生的事。

我在今年1月預測2013年樓市時巳經指出，美國QE接近水尾，歐債危機也接近水尾，美國股市突破了15000點並創了歷史高位，德國DAX也是創了歷史高位，如果還在說美國經濟衰退需要繼續QE，也難以令人相信。現在美國聯儲局有委員什至巳開始構思如何退出買債計劃，QE3極可能於2013年尾完結，真的是水尾！

然而日本上月才推出無限買債計劃，日經指數一個月內升了20%，日圓也急速跌了近兩成至102兌美元，日本無限印鈔來勢洶洶，環球多國(南韓、印度、澳洲、歐元區)均於今個月內以減息應對，而各國貨幣也相繼貶值(見圖)什有97年亞洲金融風暴前的貶值競賽feel。

 

資金泛濫，銀行又再競爭借錢出去，一些銀行巳率先減按揭利率至2.15厘，可想而知，若不是政府辣招勤著抄樓和外來投資需求，樓市肯定也會97 feel。（無得炒樓，這股大潮很可能直湧致股市。)

在這股競相貶值潮中，香港經濟和樓市將何去何從？今時今日，對香港最大影響的除了美國加息收水，中國收水定放水也是樓市的關鍵。

下圖顯示，中國於2009年初跟著環球印鈔救巿包括那四萬億貸款流出市場，導致樓價連升8季，央行2011年六次上調存款準備金率，樓價連績淡靜了一年；2011年12月，央行開始下調存款準備金率，樓價連績上升了一年。

中國自2005年開始人民幣匯率改革，並以自由兌換為目標。近年人民幣匯率穩步上升，以求環球大國持有及作貿易兌換，若這目標不改，未來兩年，人民幣匯率仍然會偏強，另外由於美國經濟復甦，美元將會強勢，人民幣須與美元維持距離，因此即使亞洲多國減息印鈔，中國也無法跟隨。

由於人民幣要走出去，並要維持人民幣匯率偏強，相較亞洲各國印鈔谷出口，可以預期中國出口競爭力將會下降，未來三幾年的經濟政策也將會是偏緊。有見及此，在中美皆收水的情況下，加上政府辣招勒著短炒和投資需求，我認為今個樓巿和經濟週期，the best is already behind us。（待續）