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2013年5月6日星期一

香港樓市的未來(1): 借古鑑今


於上週5月3日公佈的中原城市領先指數 CCL較上月下跌3.39%,但較上週上升0.11%,數據反映2013/04/22至2013/04/28的二手私人住宅樓價。而四月的住宅樓宇買賣成交宗數只為3,427宗,比起SARS時期最低成交記錄4,150宗還要低,此時很多人在猜測樓市的去向,有人看全年要跌10至15%,亦有人看橫行。似乎此刻多了人改變樓市只升不跌的預期。

我在之前「炒預期」一文回應網友時指出,低息、低供應量、外圍印鈔等環境未有改變,現時樓市的淡靜,只因政府辣招扯著需求。很多人希望有水晶球,預測未來若供貸利率上升,美國聯儲局收水,或者打仗、或者瘟疫再來,樓價會跌幾多?

人對未來的預期,很多時是依靠過去經驗來推敲未來,因此歷史永遠不會倒模般發生。

97年之前,樓價只曾短暫調整,亦從來未經歷過樓價下跌超過一半,因此98年亞洲金融風暴之後,樓價下跌三成,99年便很多人入巿,然而2000年科網泡沫爆破,加上預期樓宇供應大增,樓價持續下跌,這次經歷令人學懂:「原來樓價可以連續下跌六年,並可以跌掉六成,跌的時候像無底黑洞。」

2006/07年當樓巿、股市再次炒上的時候,人們感覺資產泡沫再次來臨,便會想到98年大跌市的經驗,當坐艇的樓價稍一返家鄉或升值至帶來微利,便立即賣樓等跌,這次很多人都看中市,2008年全球金融海嘯,樓價下挫30%。

問題是很多人從來未經歷過全球聯手印鈔救經濟的威力,原來可以令樓價於短時間內急升,而美國持續印鈔,樓價不但返家鄉,還可以升超過97年歷史高位,若不是政府辣招,樓價還可能升多一倍呢,結果人們又學懂:「原來樓價跌完可以升至超過歷史高位」,若再遇大跌市,你認為人們又會如何反應?當然是盡量坐艇,捱過低位再次等升了!什至一些人趁低息,借定一筆錢待樓價大跌入巿。

然而,人們都忽略了一些支持或影響樓市的重要因素,這些因素是什麼?下篇再談!

11 則留言:

  1. 因最低薪金影響,造成金錢轉移,在經濟未令受最低工資的負面影響下,令整體收入增加,間接令市民的可承租金能力增加,令樓市可在低位有一定的承接,此外,建樓的成本確實不斷上漲,令日後樓價調整空間有限,一如黃金石油下跌至成本價有一定的承接力一樣。就上述分析,先生同意否?

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  2. 其實會否是香港人的供款能力和正苦增加供應的能力呢?

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  3. 是九七年炒樓多數是港人,现在投資楼市多了內地人,需求大了很多。而且在內地人眼中,港楼是至少八拆發售。所以樓市調整了少少便有北水來承接。做港人真辛苦呢!

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