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2013年3月31日星期日

閒人免搏的土地迷思(二)


上篇文章指出,一本書叫乜鬼土地迷思指香港很多閒置土地,但閒置土地的實際情況要親身觀察才知,即是說實際可用的面積肯定比書中提出的少。

寫完上篇文章才記得一些經驗,現在補充。去年跟公司職員入倉點貨,途經元朗便見過書中所講的露天貨櫃場,現存放了很多很大件的建築材料,那些建築材料都是以噸計,不能租用工廠大廈作貨倉,我估計應該是商戶租用了作建築材料貨倉吧!情況等同我們經常說香港工業息微,產業轉型,工廠大廈「無用」!但其實工廠大廈一早巳經轉型,很多藝術團體租用了作為排練用途,他們都需要地方大而且租金相宜,現在政府優化工廈,便導至工廈租金上升,迫走藝術團體。我奉勸學者們寫書別閉門造車,尤其建議政府收地代替填海,去site 看看,免得害死好多人!

書中又以政府計出的住宅與配套基礎設施用地的比例1:1.3,從而推算每一百萬人口要幾多住宅、幾多配套基礎設施地,政府推算2039年人口增加一百八十萬,因此需要2000公頃住宅地及2500公頃配套基礎設施,合共需要4500公頃房屋和土地。但後來特首實施「零雙非」政策後,政府統計處修改估算為2039年人口只增加一百三十二萬,而書的作者以此推算其實只需3300公頃土地!

筆者認為政府計算的1:1.3住宅與配套基礎設施的比例,的確有問題,因為這比例只估算未來人口增長需要的土地,裡面包含的假設是一人只可以有一間自住樓,卻未有考慮隨著人口的人均年齡上升,人的收入也隨著年齡和工作經驗增長有所上升,原本那七百萬的人口當中,應有不少人會買多一、兩層樓收租作為日後退休之收入,而且隨著他們的收入增加,對居住面積要求也上升,那麼緊緊以一百三十二萬推算只需3300公頃土地是否只會低估?樓價又只得持續上升!

有些人說: 「先要做好持續的人口政策才估算需要的土地面積!」但要準確計算未來人口數字從而準確拿捏所需的土地面積,其實並不容易,當中變數很多,估計和實際的經濟快慢增長偏差也很大。實際經濟增長慢,土地供應預測變成高估,那當然問題不大,但實際經濟增快,人口也隨之增加,外來移居香港亦會增加,土地供應預測變成低估,便會供應不足。

另根據讀者Thor提出,我們還沒有考慮,舊區重建被趕出街需要安置的需求,建立新的商業區以減輕現在商業區人流/物流的負荷!單單執著一些政府數據計下計下,忽略實際情況便反對填海,是非常武斷行為!

有沒有覺得這樣數政府還有幾多地可用,就如窮人數「神沙」?你在數,地產商數得比你快,因為他們自己有數簿,下篇再談!

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