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2012年12月19日星期三

價值論

瑞信亞洲區首席經濟師陶冬,今日談及中港樓市時指出,目前本港樓價和租金達到瘋狂地步。其實不單是瘋狂,簡直是令社會K形發展!

很多人經常說住劏房的人很慘,但你不得不承認的事實是,有很多人自己選擇住劏房,而自住的樓是用來收租的,原因是樓價已升至人的價值大幅低於樓所產生的價值,而只有佔小得只有一個床位,才是最化算,如果買一個單位用來自住,損失會很大!

根據差餉物業估價處的數據,2012年10月400平方呎以下的A類別單位的每呎租金和每年所得的租金收入為:



2011年10月至2012年10月A類別單位 (400平方呎以下) 每呎樓價和樓價總值上升值:



400平方呎的樓價升值和租金收入總和:



假若你買來自住,要供得起這些樓,你的收入必須為:



你工作的年收入需分別為HK$522,000、HK$396,000、HK$336,000,才能在香港島、九龍、新界買一個400呎的單位,但那個單位的潛在價值(租金收入和樓價升值)在香港島、九龍、新界分別為HK$1,172,480,HK$949,360,HK$838,800。相比之下,你的市場價值是大幅低於樓所帶來的潛在利潤,那你為何要工作?應該全職收租吧!


再看看假如你只佔用一個3呎x 6呎的床位,租金和樓價值與你們的收入相比:




以個人入息中位數HK$11,000,你每年收入總值HK$132,000,在香港、九龍、新界,你的床位產生的價值只分別為HK$52,762、HK$42,714、HK$37,746,你的價值大幅高於床位的價值,當然是需要工作吧,這就是為何那麼多人買樓收租而自己住劏房。

值得深思的問題是,當越來越多人,特別是中產,都認識到自己的價值不及土地的價值,而轉行去從土地取利,結果是整個社會沒有生產力,這就是我們必須面對的問題。


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