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2012年12月8日星期六

大戰(4):圍堵


上篇文章提到「糧倉開了」,糧倉意思是什麼?老虎糧食是羊,糧倉是指充滿羊仔的羊群。老虎每天要吃二十至五十磅肉,一旦要牠吃少些........減肥真的很大挑戰,你試過沒有?



此處所指餵餔老虎應分為兩個人,把老虎餵得肥肥的,是上屆老曾,迫老虎減肥自討虎吃的是梁振英。

 
老虎增肥的政策:

1. 7年沒有造地,土地供應不足,囤地價值水漲船高

2. 增需求的一條龍服務:一直說雙非是未來新血,除了表面見到的爭學位,爭床位,爭褔利,長遠來說是穩定的買樓需求。當他們都要讀全日制的中、小學的時候,內地家長必須要買樓,幾貴都要買的剛性需求!

3. 話說要提升香港大學學府的國際知名度,逐多收外來學生,結果是九成都是內地學生,這些學生讀完大學可留港工作,又是製造長遠的房屋需求!


梁振英上任只幾個月,要即時造地增加土地供應,當然不可能,但近期㡬項樓市政策正是跟前朝反行其道,一方面截糧,另一方面開糧倉讓羊群出走!

1)明年起,實施零雙非政策

2)新界東北港人港地

3)15%買家印花稅(BSD)

4) 放寬白表人士免補地價購買二手居屋的申請資格,2人家庭月入上限增至4萬元;至於單身人士月入上限,亦提升至2萬元

之前說過,雙非政策是提供長遠房屋需求,零雙非當然等同截糧。另外,BSD令留港工作的內地人需付溢價買樓,地產商原計劃在新界東北建豪宅予內地人,新界東北地轉為港人港地令地產商失預算!以上都是截糧行動。


現時樓價有幾貴?根據經濟日報痛苦指數計算出,現時一手樓樓價平均為$1,023萬。7成按揭,供樓20年,每期供款為$37,946,4成負擔比率,供款住戶的收入起碼$95,000,加入電費、水費、管理費開支,家庭住戶收入起碼達$100,000才算鬆動。

香港有幾多家庭住戶有此收入?根據2011年人口普查,只有3%的家庭住戶收入為$100,000以上,全港住戶總數目為2,389,000,3%即約為71,000個住戶,假設一半住戶己經置業,一手樓的實質香港買家對象只得約30,000個住戶。好明顯現在的一手樓買家大部份不是單純為香港家庭住戶。BSD令公司和內地買家卻步,地產商的千萬豪宅找誰買?BSD對地產商影響是不容忽視!

 
另私人住宅單位以差餉物業估價處的B類別為上車盤,現時樓價:

 
香港
九龍
新界
每平方米樓價
$115,810
$95,648
$68,433
換算為呎價
$11,581
%9,564
$6,843
400呎上車盤樓價
$463
$383
$274
7成按揭,供20年,每期供款為
$17,174
$14,206
$10,163
4成負擔比率,供款人的收入需為
43,000
36,000
25,000
加入電費、水費、管理費,住戶收入需為
50,000
40,000
30,000


一手樓的細價樓最起碼也應貼近上表中的$274萬至$463萬吧!現時買得起這些樓的人,連同水、電、管理費開支,家庭住戶入息必須在$30,000至$50,000之內。

最近房委會資助房屋小組通過放寬白表人士免補地價購買二手居屋的申請資格,2人家庭月入上限為$40,000;單身人士月入上限為2萬元。涵蓋範圍正正是以上港島、九龍、新界的私樓上車盤。地產商的400呎$400萬的新樓,本來針對$40,000收入的香港家庭住戶,即使樓價再升,他們還可以延長供樓年期去上車,如今政府提供多一個選擇。再者,政府將在2014至2015陸續推出17,000個樓花居民單位,排山倒海的居屋供應將會吸走不少未來一手細價樓的購買力呢!這項政策正是趕羊出走!

一手細價樓不賣給香港人可賣給內地人,但現在內地人要付15%溢價,付不付這溢價當然見仁見智。但內地樓價和人民幣都在上升,內地買家付出的不單是15%溢價,還應加上機會成本,除非是必要,大趨勢還是望而卻步!

糧倉的羊少了,糧又截了,這正正是圍堵!看了全盤對壘的棋局,你會明白為何梁振英最好盡快下台!梁雖然沒有很大的財力,但有的是訂遊戲規則的權力,管你日日打傳媒戰,越吵得利害,越多政策出台,看誰先腳軟。看到嗎?正在與老虎大戰,幹嗎亂企邊?

有些人說梁的樓巿政策沒有多大擴展空間,所以施政報告將沒多大驚喜。又錯了,可做的還多的是呢!下篇再談!
 

 

4 則留言:

  1. 估不到可如此分析時局,配服,但不知中央有多大決心作整治,因要收拾如此殘局,必須中央在背後力挻才可,此外,香港人現時眼盲耳聾,只聽少數傳媒的挑釁,中央也可能為此而作改變,前景灰暗呀!

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    1. 我不是中央,不知他們有多大決心,但中央必須防範的是,富可敵國的財團,跟內地財伐和外國勢力「行埋」,現在情況看來有點似已經行埋咗,當他們不謀而合,除時燒到中央心臟,其次是要防範美國那種大到不能倒,控制番中央,遲些會出文解釋,中央很重視領土主權,相信無理由看不清這大局

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