2013年9月30日星期一
上海自由貿易區搶客？
昨天國務院公布上海自由貿易試驗區（簡稱「上海自貿區」）總體方案，其中人民幣資本項目可兌換、金融市場利率市場化、人民幣跨境使用等方面進行先行先試是市場的焦點。
上海自貿區無疑是繼成立深圳特區之後，中國邁向經濟改革開放的另一重要里程碑，一些香港人還在將香港跟上海比，人家有地，香港沒有，商業發展受到限制，還有什麼好比？做起事來，又傾多過做，諮詢十幾年，開工時就由下一代人要求撤回，簡直是speechless!現在唔止上海搶客，新加坡，英國，越南，全世界都在搶香港客，後浪推前浪，不進則退，香港新一代除了熱心sell怨氣，卻沒有推動人向前行的積極性，當人人坐喺到等政府幫你滅貧，還可以怨什麼？
講番「上海自貿區搶什麼人的客」，當然唔係香港。上海自貿區最引起我關注的，是金融市場利率市場化和人民幣跨境使用，因為up front最受影響的應該是地下錢莊。
早前中央銀行已讓借貸利率自由浮動，如果自貿區再將存款利率自由化，銀行間的競爭勢必加劇，但競爭不單止是銀行與銀行之間，也是銀行與地下錢莊之間的競爭。銀行各自計算成本，一些銀行能夠提高存款利息吸納資金，並以較低利息貸款，又有一些銀行或可增加非利息收入來平衡存貸息差收窄，此等市場活動，將會令一些商業機構的資金從地下錢莊流向銀行，肯定會擠壓地下錢莊的生存空間，起碼一部份的地下錢可循正常渠道存款貸款，另一部份可透過立法立例或誘使轉向合法的財務公司。
事實上，影子銀行、地下錢莊是不宜大幅打激，因為大量打壓只會令地下錢流失，對政府做成損失，透過將非法地下錢莊納入正規商業活動，資金回流銀行，政府亦可增加稅收。總括而言，上海自由貿易區的金融業搶的是地下錢莊的客呢！
2013年9月25日星期三
亞洲金融風暴風雲再起?(4) 泰國篇
早前聯儲局疑似收水，亞洲貨幣和股市急跌，泰國股市是其中跌得幾傷的東南亞國家，我們又看看泰國現時有否被狙擊的有利環境。
1) 泰baht已經自由浮動
2) 泰國8月通脹只得1.59%，7月只得2%通脹，根本無通脹壓力，較之97年被大鱷狙擊泰baht時泰國通脹10%是天壤之別。
(圖一)
3) 出口從2013年6月的198.3億美元下跌至8月的190.8億美元，雖然進口值由6月221.3億美元下跌至213.4億美元，進口值高於出口值，造成經常賬赤字(下圖) ，泰baht的確有下跌壓力。
(圖二)
亂博個人認為現時很難講這些外債上升是否有問題，不過2010年開始大幅上升，多少應該與外幣息平吸引借貸有關，而私人企業的外債問題不及國家主權外債問題大，私人企業大不了只是摺埋(close down) 。
總括而言，泰baht雖然有貶值壓力，亦有被狙擊的因素如低經濟增長、高外債等等，但泰baht可自由升跌，狙擊貨幣風險增加，利潤也不及以前97年時泰baht由固定匯率一下子被沖破那麼和味!(未完)
再列出被受狙擊的有利環境因素:
- 與美元掛鈎
- 高通脹壓力出現
- 出口競爭力下降
- 經濟增長動力主要來自資產價格上升(炒賣股樓)
- 外債上升
1) 泰baht已經自由浮動
2) 泰國8月通脹只得1.59%，7月只得2%通脹，根本無通脹壓力，較之97年被大鱷狙擊泰baht時泰國通脹10%是天壤之別。
(圖一)
(圖二)
4) 經濟增長正在放緩
(圖三)
5) 外債大幅自2010年大幅上升
(圖四)
根據泰國中央銀行報告，政府外價只佔長債12.2%，而短期外債都以私人企業/銀行居多，據報告這些外債都是一些對外投資買資產，銀行客戶的對沖行為和進口信用狀，看來都是正常的外債。
(圖五)
亂博個人認為現時很難講這些外債上升是否有問題，不過2010年開始大幅上升，多少應該與外幣息平吸引借貸有關，而私人企業的外債問題不及國家主權外債問題大，私人企業大不了只是摺埋(close down) 。
總括而言，泰baht雖然有貶值壓力，亦有被狙擊的因素如低經濟增長、高外債等等，但泰baht可自由升跌，狙擊貨幣風險增加，利潤也不及以前97年時泰baht由固定匯率一下子被沖破那麼和味!(未完)
2013年9月20日星期五
是蘋果與Samsung之爭，還是Samsung與小米之爭?
Samsung, 蘋果，小米之爭
http://notcomment.com/wp/samsungiphone-competition
蘋果上週公報出五隻顏色的iPhone5C和高檔次iPhone5S。有說5C價錢減得不夠低，5S無乜特別。
媒體很喜歡用Samsung 來與iPhone 比較，近日更拿iPhone與大陸的小米比較，這些比較只是一些門外漢的想法。話說iPhone不夠小米便宜，市場份額會被搶，雖然不能排除這可能性，但iPhone用家都知道，兩年前買的iPhone4S，拿去先達廣場放售，現在還可以二千至二千五元賣出，即是你實質只用了兩千多元買部iPhone。iPhone的用家亦都知iPhone的金屬外殼比Samsung塑膠料堅硬得多，兩千大元一部iPhone用兩年，但Samsung五千幾蚊買回來，也大概是用兩年，由於Samsung喜用機海市場策略賣機，兩年前的model out得好快，見過朋友的Samsung機用上兩年已經壞，亦經常見到Samsung機換電那個位的膠爆爆地，應該是經常要打開換電，日久造成的爆裂，兩年的機應該沒有太大的resale value吧!
很久以前已經講過，Samsung賣的只是一部智能手機，現在大陸亦掌握了智能手機技術，出了很多山寨機、聯想、coolpad、小米是比較特出的牌子，他們的功能跟Samsung GS3 GS4差不多，早前去大陸逛電子零件商場，便驚嘆見到各類Samsung或Android零件都可以找到，實質可以DIY組裝一部Android智能手機。這些Android機才是Samsung次級型號產品例如GS3 GS4的實質競爭者。
現時門市還可見到iPhone4S和iPhone5，但iPhone5S 5C出機之後，上一代機便會停售，5C攝的位置便是以較低價錢取代現時門市的4S和5。那麼iPhone的次級產品應該是二手機，也即是我們在先達放售的4或者4S，競爭對手也是小米機，同樣是二千幾元，新機與舊機之爭，當然輸蝕。以此推論，未來未必可以再在先達以二三千元放售二手iPhone，打擊的是我們。不過，冇有怕，iPhone機實際可以用上三五年的，我兒子還正在用我的iiPhone3G，沒有上網，也沒有打game,電池還可持續用兩日半才差一次電，很襟呢！五千幾元的手機實際可用上三五年，算係咁！
在頂級型號方面，iPhone5S的處理器是自家製造的A7，行64 bit，硬件改快了，OS亦是同步前進，蘋果的Apps也會跟著改版，然而Samsung 明年出的GS5也行64 bit，Google的Android4.4有否提升至64 bit卻仍然是個迷。這一點很重要，因為Android必須提升，才能出Apps 的 Development tools，Apps 的開發商才能改良Apps的功能，否則即使處理器有多快，Apps的效率仍然會很低。可以看出iPhone5S這樣一改處理器速度，其實正在迫Samsung 和 Google 變陣。
因此，在次級機競爭方面，蘋果和Samsung都輸給小米，但在頂級型號方面，iPhone5S才是真正領導市場。
隨著大陸手機所帶來的競爭進入白熱化，而智能手機的市場也接近飽和，競爭的層面將會是如何保住邊際利潤了。
http://notcomment.com/wp/samsungiphone-competition
蘋果上週公報出五隻顏色的iPhone5C和高檔次iPhone5S。有說5C價錢減得不夠低，5S無乜特別。
媒體很喜歡用Samsung 來與iPhone 比較，近日更拿iPhone與大陸的小米比較，這些比較只是一些門外漢的想法。話說iPhone不夠小米便宜，市場份額會被搶，雖然不能排除這可能性，但iPhone用家都知道，兩年前買的iPhone4S，拿去先達廣場放售，現在還可以二千至二千五元賣出，即是你實質只用了兩千多元買部iPhone。iPhone的用家亦都知iPhone的金屬外殼比Samsung塑膠料堅硬得多，兩千大元一部iPhone用兩年，但Samsung五千幾蚊買回來，也大概是用兩年，由於Samsung喜用機海市場策略賣機，兩年前的model out得好快，見過朋友的Samsung機用上兩年已經壞，亦經常見到Samsung機換電那個位的膠爆爆地，應該是經常要打開換電，日久造成的爆裂，兩年的機應該沒有太大的resale value吧!
很久以前已經講過，Samsung賣的只是一部智能手機，現在大陸亦掌握了智能手機技術，出了很多山寨機、聯想、coolpad、小米是比較特出的牌子，他們的功能跟Samsung GS3 GS4差不多，早前去大陸逛電子零件商場，便驚嘆見到各類Samsung或Android零件都可以找到，實質可以DIY組裝一部Android智能手機。這些Android機才是Samsung次級型號產品例如GS3 GS4的實質競爭者。
現時門市還可見到iPhone4S和iPhone5，但iPhone5S 5C出機之後，上一代機便會停售，5C攝的位置便是以較低價錢取代現時門市的4S和5。那麼iPhone的次級產品應該是二手機，也即是我們在先達放售的4或者4S，競爭對手也是小米機，同樣是二千幾元，新機與舊機之爭，當然輸蝕。以此推論，未來未必可以再在先達以二三千元放售二手iPhone，打擊的是我們。不過，冇有怕，iPhone機實際可以用上三五年的，我兒子還正在用我的iiPhone3G，沒有上網，也沒有打game,電池還可持續用兩日半才差一次電，很襟呢！五千幾元的手機實際可用上三五年，算係咁！
在頂級型號方面，iPhone5S的處理器是自家製造的A7，行64 bit，硬件改快了，OS亦是同步前進，蘋果的Apps也會跟著改版，然而Samsung 明年出的GS5也行64 bit，Google的Android4.4有否提升至64 bit卻仍然是個迷。這一點很重要，因為Android必須提升，才能出Apps 的 Development tools，Apps 的開發商才能改良Apps的功能，否則即使處理器有多快，Apps的效率仍然會很低。可以看出iPhone5S這樣一改處理器速度，其實正在迫Samsung 和 Google 變陣。
因此，在次級機競爭方面，蘋果和Samsung都輸給小米，但在頂級型號方面，iPhone5S才是真正領導市場。
隨著大陸手機所帶來的競爭進入白熱化，而智能手機的市場也接近飽和，競爭的層面將會是如何保住邊際利潤了。
2013年9月18日星期三
亞洲金融風暴風雲再起?(3) 戥人高興
http://notcomment.com/wp/%e4%ba%9e%e6%b4%b2%e9%87%91%e8%9e%8d%e9%a2%a8%e6%9a%b4%e9%a2%a8%e9%9b%b2%e5%86%8d%e8%b5%b73-%e6%88%a5%e4%ba%ba%e9%ab%98%e8%88%88/
9月8日國際奧委會公報2020年奧運主辦國為日本，日本舉國歡騰，不過歡騰過後，日本人要面對現實了。 日本經歷自89/90泡沬爆破後，經濟一值復甦乏力，日本央行多次量化寬鬆(QE)，利率長期接近零，經濟還是低迷，迷失了20年，今時今日2013年，日本仍然在大印銀紙搞QE，現時情況如何？
1) 看圖(一)及圖(二), 除了4大央行於2008/09年一齊泵水能令日本通脹外，多次的QE都無法走出通縮的縮命，即使短暫有通脹，還是似有若無，處於1厘以下的極低水平。
圖(一):
好了，戲肉到！2020年日本辦奧運，建築期內日本不但會有通脹，辦奧運亦會令資金流入，加上股市升，資金趨勢亦是流入，效果便有點像我早前講聯儲局的扭曲操作會令資金流入，原來安倍抄伯南克功課，抄足了便可以復甦，不過可以復甦幾耐就………???? Me! Don’t know too! 有得做就做，有得玩就玩！日本人面對通脹的同時，還要記著交8%消費稅，一定加得到了。日本人加油呀!
9月8日國際奧委會公報2020年奧運主辦國為日本，日本舉國歡騰，不過歡騰過後，日本人要面對現實了。 日本經歷自89/90泡沬爆破後，經濟一值復甦乏力，日本央行多次量化寬鬆(QE)，利率長期接近零，經濟還是低迷，迷失了20年，今時今日2013年，日本仍然在大印銀紙搞QE，現時情況如何？
1) 看圖(一)及圖(二), 除了4大央行於2008/09年一齊泵水能令日本通脹外，多次的QE都無法走出通縮的縮命，即使短暫有通脹，還是似有若無，處於1厘以下的極低水平。
圖(一):
圖(二):
4) 日圓越升，日本股市越低迷，不過自安倍晉三打著「無限」QE進場後，日圓下跌，日本股市亢奮地升(看下圖長方格內) ，今次QE能夠湊效，日圓不再上升，我認為最主要是人們預期美國不再QE，如果大家鬥印鈔，效果抵銷，日圓便會不敵美元，因此我認為今次日圓應該可以如願下跌。
5) 日圓跌令人預期貶值和通脹，迫人消費或投資，加上日股升，財富效應令股民高興，消費上升，兩者方向都是催谷人洗錢，買煲也好，買樓也好，今天有錢今天洗，否則銀紙變陰司紙
6) 日股升的另一好處是股價上升令私人企業無需借貸也可取得資金
2013年9月14日星期六
民主選舉的思索
社會架構的最大部份以基層為主，極度民主，即係基層話事，亦即等同共產所有人錢的資產?有冇人知學民思潮suggest 乜鬼約章其實正在將社會推向共產，兄弟!好好維護自己的資產!!!!
http://notcomment.com/wp/民主選舉的思索/
寫完「結束一黨專政之後」一文之後，本土派連口號也不想哎了！相信很多人從來沒想過「結束一黨專政」之後，中國會是即時跟香港融合成為資本主義的一國一制，打倒一黨專政後就連一國兩制也打倒了！當你對一些口號加以思考，就會覺得好滑稽。
我們又經常在傳媒聽到一些學生民主戰鬥士說，民主政制才能夠解決現時的貧富懸殊問題、經濟問題！！說此話的人可能不知道歐美日的債務問題達到天文數字，他們負債，全球人口幫他們還，他們可能也不知道現在美國退休人士的401K被貶到呀媽都唔認得！公義？公義是有兩面的，你們知道嗎？
很多人將民主政制捧到上天，什至不惜一切要脅推倒經濟。那麼有沒有人真真正正思考過什麼叫完全民主？全公民提名一人一票，夠民主未？是完全民主吧！那麼知不知道什麼叫極權共產？有沒有想過兩者是一邊極右，一邊極左，是兩個極端？一邊是完全失去控制，另一邊是全權控制，但兩種體制最終帶領人民走向共產，你又有否想過？
一個要得到大量人口的支持和選票的參選人，當然要大量籠略民心，而社會最大部分的人口都在基層和工人階層，即是基層話事，所謂極度民主，其實最終都是共產，美式民主當然不是這類別，否則槍械管制就不會在美國國會不能通過了。
有沒有思考過什麼叫共產主義？理論上共產主義是平均分配財富、福利、資源的制度，能力是不在考慮之列，無論你幾窮幾有錢，得到的都是劃一。
那麼，什麼叫資本主義？簡單來說，是弱肉強食、物競天擇的社會，有能力有本事的人，在自己努力下可以爭取得比其他人多，財富收穫亦可比人豐厚，right?這就造成財富分配不均和貧富差距了。當一些人有了錢，又懂得錢生錢，結果富者越富，貧富懸殊就是這樣產生。
既然完全民主最終是共產，那為何西方的資本主義社會總是行民主制度？兩者就如孿生兄弟啊！西方資本主義是怎樣的？他們的民主制度下，誰又是最大得益者？金融海嘯最大受害者不是始作俑者，而是當家作主的人民。SEE！這就是我想講的重點：質疑一種不惜一切的社會運動的後台和目的，並非無中生有的。
後記: 班細路好搞唔搞將香港推番轉頭搞共產主義，唔知佢地上堂會唔會一人一票公投一下換個靚女老師，全班40比1(老師自己一隻手)，OK! 老師炒得!
http://notcomment.com/wp/民主選舉的思索/
寫完「結束一黨專政之後」一文之後，本土派連口號也不想哎了！相信很多人從來沒想過「結束一黨專政」之後，中國會是即時跟香港融合成為資本主義的一國一制，打倒一黨專政後就連一國兩制也打倒了！當你對一些口號加以思考，就會覺得好滑稽。
我們又經常在傳媒聽到一些學生民主戰鬥士說，民主政制才能夠解決現時的貧富懸殊問題、經濟問題！！說此話的人可能不知道歐美日的債務問題達到天文數字，他們負債，全球人口幫他們還，他們可能也不知道現在美國退休人士的401K被貶到呀媽都唔認得！公義？公義是有兩面的，你們知道嗎？
很多人將民主政制捧到上天，什至不惜一切要脅推倒經濟。那麼有沒有人真真正正思考過什麼叫完全民主？全公民提名一人一票，夠民主未？是完全民主吧！那麼知不知道什麼叫極權共產？有沒有想過兩者是一邊極右，一邊極左，是兩個極端？一邊是完全失去控制，另一邊是全權控制，但兩種體制最終帶領人民走向共產，你又有否想過？
一個要得到大量人口的支持和選票的參選人，當然要大量籠略民心，而社會最大部分的人口都在基層和工人階層，即是基層話事，所謂極度民主，其實最終都是共產，美式民主當然不是這類別，否則槍械管制就不會在美國國會不能通過了。
有沒有思考過什麼叫共產主義？理論上共產主義是平均分配財富、福利、資源的制度，能力是不在考慮之列，無論你幾窮幾有錢，得到的都是劃一。
那麼，什麼叫資本主義？簡單來說，是弱肉強食、物競天擇的社會，有能力有本事的人，在自己努力下可以爭取得比其他人多，財富收穫亦可比人豐厚，right?這就造成財富分配不均和貧富差距了。當一些人有了錢，又懂得錢生錢，結果富者越富，貧富懸殊就是這樣產生。
既然完全民主最終是共產，那為何西方的資本主義社會總是行民主制度？兩者就如孿生兄弟啊！西方資本主義是怎樣的？他們的民主制度下，誰又是最大得益者？金融海嘯最大受害者不是始作俑者，而是當家作主的人民。SEE！這就是我想講的重點：質疑一種不惜一切的社會運動的後台和目的，並非無中生有的。
後記: 班細路好搞唔搞將香港推番轉頭搞共產主義，唔知佢地上堂會唔會一人一票公投一下換個靚女老師，全班40比1(老師自己一隻手)，OK! 老師炒得!
2013年9月12日星期四
樓市PE的意義
http://notcomment.com/wp/%e6%a8%93%e5%b8%82pe%e7%9a%84%e6%84%8f%e7%be%a9/
筆者在去年曾經寫了兩篇文章關於樓市PE ，其中一種計算方法是經濟日報樓論專欄的唐榮經常引用的「痛苦指數」，也即是國際喜用的「負擔能力比率-- Affordability ratio」作衡量樓價泡沫的程度，計算方法主要是樓價中位數除以私樓住戶入息中位數，得出數字可解讀為不吃不喝全份人工用來抵銷樓價需要用上若干年？這計算方法粗略估計一般私樓家庭承受樓價的程度，當然數字越細，樓價越不痛苦！這計算方法經常為人所咎病，然後亂搏提出另一種計算方法，也是國際喜用來估算當地樓市的投資價值，就是房價租金比，計算方法如下:
房價 ÷ 租金 x 12個月
(http://luan-invest.blogspot.hk/2012/05/pe.html)
租金是市值租金，基礎考慮是樓都有其租值的，即使是用來自住，用家還是正在對沖租金，因此，自住或投資，用房價除以一年租金，大概得出長期持有，需要若干年租金才可回收房價，這項PE指標比痛苦指數更能反影投資價值。
最近《經濟學人》最新報告中的「泡沫指數」，便用了樓價租金比，結果是業主要收租三、四十年才能收回全部樓價，超越歷年平均數達一倍，結論是香港樓市冠絕全球，遠超加拿大、澳紐甚至中國內地。
報告引起一番爭論，有認為數據沒有考慮80至90年代的政治不確定性所帶來的高回報，亦有認為未有考慮低息加大了按揭槓桿回報率（也是筆者筆下的老作），亦有認為不應用計算股票PE的方法來計樓市PE，因為未有考慮樓價上升和城市作為國際金融中心的發展潛力，等等。那就讓老作的始作俑者解釋一下，樓價租金比的背後真正意義！
「樓」在很多人的心目中，都是一種投資考慮，例如很多人置不置業，多少都考慮---現在樓價升了那麼多，樓價升幅還可以有幾多？美國收水、加息，樓價會升還是會跌？會跌幾多？亦有一些人自己去住劏房，自住物業拿來收租待價而沽、亦有一些人見樓價升了那麼多，賣了自住物業等跌買回，希望從而賺一筆，潛意識下普遍香港人都有這些投資行為。因此以樓價租金比計算樓市PE更能反映港樓的投資價值。畢竟，如果樓價不再上升，沒有人會想住在劏房四十年吧！又或者當你有一筆錢，你會用來買股票？買澳元？買人民幣？那就會比較不同類別商品投資的PE。
對外來投資者而言，他們投資在香港，抑或澳洲，還是美國物業，投資者便會比較不同國家的樓市PE了。
樓價租金比包含的意思是你要收租多久才能回收樓價，當中的租金，能否上升或上升幅度，很大程度是受制於當地人的薪酬水平，當租金升幅追不上樓價升幅，兩者的差距越大，即比率越大，顯示回收樓價需要時間越長，因此即使以底特律的case來與香港比較，單以收租回報比較，收租七至八年後，其餘的租金是淨賺，相較於在香港收租二十至四十年後才可賺租，投資於底特律還真的比香港好啊！
那麼樓價升幅其實是唯一的考慮，而樓價租金比的PE程式其實就是反映平貴的指標，PE越低，簡單而言是平，可以上升的空間大，價格已經上升了很多，PE高，是為貴，價格還可以上升幾多，則見仁見智，就如當年科網年代，百幾倍PE的科網股，還可越升越有，所以有人話PE無用，我都贊成，因為即使公認為貴，但還可以升幾多，升幾耐，則無法知道！
圖一: 2013年世界各大城市的房價租金比及負擔比率的比較:
筆者在去年曾經寫了兩篇文章關於樓市PE ，其中一種計算方法是經濟日報樓論專欄的唐榮經常引用的「痛苦指數」，也即是國際喜用的「負擔能力比率-- Affordability ratio」作衡量樓價泡沫的程度，計算方法主要是樓價中位數除以私樓住戶入息中位數，得出數字可解讀為不吃不喝全份人工用來抵銷樓價需要用上若干年？這計算方法粗略估計一般私樓家庭承受樓價的程度，當然數字越細，樓價越不痛苦！這計算方法經常為人所咎病，然後亂搏提出另一種計算方法，也是國際喜用來估算當地樓市的投資價值，就是房價租金比，計算方法如下:
房價 ÷ 租金 x 12個月
(http://luan-invest.blogspot.hk/2012/05/pe.html)
租金是市值租金，基礎考慮是樓都有其租值的，即使是用來自住，用家還是正在對沖租金，因此，自住或投資，用房價除以一年租金，大概得出長期持有，需要若干年租金才可回收房價，這項PE指標比痛苦指數更能反影投資價值。
最近《經濟學人》最新報告中的「泡沫指數」，便用了樓價租金比，結果是業主要收租三、四十年才能收回全部樓價，超越歷年平均數達一倍，結論是香港樓市冠絕全球，遠超加拿大、澳紐甚至中國內地。
報告引起一番爭論，有認為數據沒有考慮80至90年代的政治不確定性所帶來的高回報，亦有認為未有考慮低息加大了按揭槓桿回報率（也是筆者筆下的老作），亦有認為不應用計算股票PE的方法來計樓市PE，因為未有考慮樓價上升和城市作為國際金融中心的發展潛力，等等。那就讓老作的始作俑者解釋一下，樓價租金比的背後真正意義！
「樓」在很多人的心目中，都是一種投資考慮，例如很多人置不置業，多少都考慮---現在樓價升了那麼多，樓價升幅還可以有幾多？美國收水、加息，樓價會升還是會跌？會跌幾多？亦有一些人自己去住劏房，自住物業拿來收租待價而沽、亦有一些人見樓價升了那麼多，賣了自住物業等跌買回，希望從而賺一筆，潛意識下普遍香港人都有這些投資行為。因此以樓價租金比計算樓市PE更能反映港樓的投資價值。畢竟，如果樓價不再上升，沒有人會想住在劏房四十年吧！又或者當你有一筆錢，你會用來買股票？買澳元？買人民幣？那就會比較不同類別商品投資的PE。
對外來投資者而言，他們投資在香港，抑或澳洲，還是美國物業，投資者便會比較不同國家的樓市PE了。
樓價租金比包含的意思是你要收租多久才能回收樓價，當中的租金，能否上升或上升幅度，很大程度是受制於當地人的薪酬水平，當租金升幅追不上樓價升幅，兩者的差距越大，即比率越大，顯示回收樓價需要時間越長，因此即使以底特律的case來與香港比較，單以收租回報比較，收租七至八年後，其餘的租金是淨賺，相較於在香港收租二十至四十年後才可賺租，投資於底特律還真的比香港好啊！
那麼樓價升幅其實是唯一的考慮，而樓價租金比的PE程式其實就是反映平貴的指標，PE越低，簡單而言是平，可以上升的空間大，價格已經上升了很多，PE高，是為貴，價格還可以上升幾多，則見仁見智，就如當年科網年代，百幾倍PE的科網股，還可越升越有，所以有人話PE無用，我都贊成，因為即使公認為貴，但還可以升幾多，升幾耐，則無法知道！
圖一: 2013年世界各大城市的房價租金比及負擔比率的比較:
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