美國息率趨勢與香港樓市(2)：香港樓價的外圍影響

人們常說加息會令樓價跌，可能印象中加息令按揭付款開支增加，人們停止追樓價而導致樓價下跌，在美國樓市而言，加息致若干程度，樓價便會下跌，然而在香港 樓市而言，加息和樓價下跌並沒有明顯關係，例如93年至97年中，最優惠利率不斷上升，樓價仍然上升，98至03年最優惠利率不斷下降，樓價也不斷下降 (見圖一) ，這點脫苦海的書--「置業進階筆記」)中的「利率、通脹與樓價」有更詳盡分析，筆者在此不贅。

 圖一:

資料來源: 香港金融管理局和差餉物業估價處

亦有另一種講法，美元上升，香港樓價會跌，現在美元正在上升週期，香港樓價會否下跌？看圖二，兩者又的確有點關係。


圖二:

 
美元上升對香港樓價的影響只是表象，實質上，美元上升影響熱錢流向才是真正原因，而左右熱錢的流向，是國際市場拆借美元的利率即倫敦同業拆息(LIBOR)和香港同業拆息(HIBOR)之間的差距(spread)。

由於聯系匯率，港元與美元掛鈎，理論上HIBOR的趨勢必須跟隨LIBOR，在一般情下HIBOR與LIBOR的走勢一致，基本上差距很窄(見圖三)。


圖三:

資料來源: 香港金融管理局

從過往經驗，當HIBOR高於LIBOR(圖四)，利率差距出現正數，例如97年亞洲金融風 暴，HIBOR大幅高於LIBOR擊退炒家，便令資金流走。然而由於港元跟人民幣趨向强勢，因此HIBOR低於LIBOR，利率差距出現負數引發資金流 入，銀根充裕推動借貸，從而推升資產價格。2008年全球金融海嘯的時侯，資金流向美元避險令正利率差距再次短暫地出現，引發資金短暫地流出，銀根短暫地 收緊引發地產價格短暫下跌，2009年之後美國量化寬鬆，但人民幣仍然强勢，令HIBOR又再低於LIBOR，負利率差距持續，在港熱錢充裕，銀行水浸而 推動借貸是香港地產價格上升的其中很大原因。

圖四:

 資料來源: 香港金融管理局和差餉物業估價處


雖然近期美元上升，但HIBOR-LIBOR之差距持續地負數或很窄，加上房屋供應短缺 和政府辣招扭曲令現時樓價無法調節，香港地產價格升勢持續。理論上當HIBOR-LIBOR之差距升上正數(positive interest rate spread) ，銀根收緊，可能是樓價停止上升的指標，然而值得我們關注的是上篇文章提到美國利率即使上升，也未必升得多，可能三厘便又再爆煲，香港繼續跟美國的利率走 勢，可能會出現長期樓價通脹。


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