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2015年4月3日星期五

美國息率趨勢與香港樓市(2):香港樓價的外圍影響




人們常說加息會令樓價跌,可能印象中加息令按揭付款開支增加,人們停止追樓價而導致樓價下跌,在美國樓市而言,加息致若干程度,樓價便會下跌,然而在香港 樓市而言,加息和樓價下跌並沒有明顯關係,例如93年至97年中,最優惠利率不斷上升,樓價仍然上升,98至03年最優惠利率不斷下降,樓價也不斷下降 (見圖一) ,這點脫苦海的書--「置業進階筆記」)中的「利率、通脹與樓價」有更詳盡分析,筆者在此不贅。


 圖一:

資料來源: 香港金融管理局和差餉物業估價處

亦有另一種講法,美元上升,香港樓價會跌,現在美元正在上升週期,香港樓價會否下跌?看圖二,兩者又的確有點關係。


圖二:
 
美元上升對香港樓價的影響只是表象,實質上,美元上升影響熱錢流向才是真正原因,而左右熱錢的流向,是國際市場拆借美元的利率即倫敦同業拆息(LIBOR)和香港同業拆息(HIBOR)之間的差距(spread)。

由於聯系匯率,港元與美元掛鈎,理論上HIBOR的趨勢必須跟隨LIBOR,在一般情下HIBOR與LIBOR的走勢一致,基本上差距很窄(見圖三)。


圖三:
資料來源: 香港金融管理局

從過往經驗,當HIBOR高於LIBOR(圖四),利率差距出現正數,例如97年亞洲金融風 暴,HIBOR大幅高於LIBOR擊退炒家,便令資金流走。然而由於港元跟人民幣趨向强勢,因此HIBOR低於LIBOR,利率差距出現負數引發資金流 入,銀根充裕推動借貸,從而推升資產價格。2008年全球金融海嘯的時侯,資金流向美元避險令正利率差距再次短暫地出現,引發資金短暫地流出,銀根短暫地 收緊引發地產價格短暫下跌,2009年之後美國量化寬鬆,但人民幣仍然强勢,令HIBOR又再低於LIBOR,負利率差距持續,在港熱錢充裕,銀行水浸而 推動借貸是香港地產價格上升的其中很大原因。

圖四:


 資料來源: 香港金融管理局和差餉物業估價處


雖然近期美元上升,但HIBOR-LIBOR之差距持續地負數或很窄,加上房屋供應短缺 和政府辣招扭曲令現時樓價無法調節,香港地產價格升勢持續。理論上當HIBOR-LIBOR之差距升上正數(positive interest rate spread) ,銀根收緊,可能是樓價停止上升的指標,然而值得我們關注的是上篇文章提到美國利率即使上升,也未必升得多,可能三厘便又再爆煲,香港繼續跟美國的利率走 勢,可能會出現長期樓價通脹。


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7 則留言:

  1. 多謝博兄分析,既然預計樓市會出現長期通脹,現在等樓價跌既朋友,是否改變心態,趁美國現在尚未加息時就應該入市??

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    1. 從兩篇分析,看來美國息口可能不會回到過去5厘水平,除非超级通脹,但他們用政治手段壓油價,最近與伊朗達成核框架協議,油供應增加,油價勢將長期低企,美國背棄以色列,這點是以前難以預料,現在看來美國加息可以拖得很慢,那麽美國加不加息已經不重要了,我個人認為供應增加便應該入市,世上没有永遠升的市場,香港現時的經濟環境根本佩不上這些樓價,爆煲還是會出現,之不過現今世代,無國家想衰,因此乜都會托着來降

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  2. 本人剛從翻查網上LIBOR & HIBOR 時,發覺今天libor是0.27%,而hibor是0.38,差距已是正數,雖然很少,但未知有否啟示?還請向先生指教

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    1. 太少無作用的,市罧要資金大舉撤出

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  3. 你好... 我有一點不明白... 可以指導一下嗎?

    "HIBOR低於LIBOR,利率差距出現負數引發資金流入"
    HINOR高.. 不是會吸引 資金嗎? 因為香港的利息較高,回報高

    謝謝 :)

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    1. Hibor是銀行同業間的拆借利息,hibor升,顯示資金短缺,hibor大幅高於libor 顯示資金正在流出

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