香港競爭人才和財的最大障礙

特首梁振英在施政報告提出吸納港人第二代回流香港工作，但今時今日，要回流香港最大的障礙是樓價太貴，當我說樓價貴，很多人會搬出一大堆理論例如負擔比率的盲點、住大城市的樓價是貴的，等等！

對於外來人才而言，選擇的是各個城市所能提供的機會和生活質素，因此香港要競爭人才，難題是如何可以提供安居樂業，而樓價是人才能否留下來的最大障礙。

香港樓價有幾貴？根據一份國際報告Numbeo在2015年1月對世界城市的樓價評估，香港樓價是國際大城市之冠，以按揭佔收入比例，更是國際大城市之中最不能接受 (見下圖)。

Source: http://www.numbeo.com

香港的按揭佔收入比例是239.12%，即是按揭是收入的兩倍幾，可以媲美北京和上海，但以經濟增長比，香港近年的經濟增長率只維持2至3%，相比中國的7 至8%經濟增長率，香港的收入增長能否抵消買樓的高負債比率也是一大疑問，回流香港工作要住劏房嗎？相信對人才回流並不吸引。

對比西方國家的大城市，例如在紐約、温哥華、多倫多，買樓的按揭佔收入比例約是六成，在澳洲的大城市，按揭佔收入比例約五成半，雖然他們的經濟增長率亦只有約2%，收入增長也可能緩慢，但置業定居的難度不及香港大。

筆 者以前講過，樓價租金比是樓市PE(Price Earning ratio)，國際投資者會比較各城市的租金回報能力，樓價是成本，收到的租金抵消了樓價之後便全賺，因此回本越快越好，根據報告指出，在香港買市中心的 樓收租，回本時間要41.7年，在新加坡買市中心樓收租，回本時間是28年，在美國紐約買市樓收租，回本時間只需15年，在香港買樓收租回本時間最長，不 靠收租回本便要看物業升值幅度，如果你是國際投資者，你會如何選擇？當然，股票PE數百倍仍然可以繼續上升，但香港要跟全世界大城市競爭人才或人財，高樓 價是一大障礙！