搜尋此網誌

2015年2月23日星期一

香港競爭人才和財的最大障礙

特首梁振英在施政報告提出吸納港人第二代回流香港工作,但今時今日,要回流香港最大的障礙是樓價太貴,當我說樓價貴,很多人會搬出一大堆理論例如負擔比率的盲點、住大城市的樓價是貴的,等等!

對於外來人才而言,選擇的是各個城市所能提供的機會和生活質素,因此香港要競爭人才,難題是如何可以提供安居樂業,而樓價是人才能否留下來的最大障礙。

香港樓價有幾貴?根據一份國際報告Numbeo在2015年1月對世界城市的樓價評估,香港樓價是國際大城市之冠,以按揭佔收入比例,更是國際大城市之中最不能接受 (見下圖)。

Source: http://www.numbeo.com

香港的按揭佔收入比例是239.12%,即是按揭是收入的兩倍幾,可以媲美北京和上海,但以經濟增長比,香港近年的經濟增長率只維持2至3%,相比中國的7 至8%經濟增長率,香港的收入增長能否抵消買樓的高負債比率也是一大疑問,回流香港工作要住劏房嗎?相信對人才回流並不吸引。

對比西方國家的大城市,例如在紐約、温哥華、多倫多,買樓的按揭佔收入比例約是六成,在澳洲的大城市,按揭佔收入比例約五成半,雖然他們的經濟增長率亦只有約2%,收入增長也可能緩慢,但置業定居的難度不及香港大。

筆 者以前講過,樓價租金比是樓市PE(Price Earning ratio),國際投資者會比較各城市的租金回報能力,樓價是成本,收到的租金抵消了樓價之後便全賺,因此回本越快越好,根據報告指出,在香港買市中心的 樓收租,回本時間要41.7年,在新加坡買市中心樓收租,回本時間是28年,在美國紐約買市樓收租,回本時間只需15年,在香港買樓收租回本時間最長,不 靠收租回本便要看物業升值幅度,如果你是國際投資者,你會如何選擇?當然,股票PE數百倍仍然可以繼續上升,但香港要跟全世界大城市競爭人才或人財,高樓 價是一大障礙!

沒有留言:

發佈留言

請留回應!