炒預期

週一KC在其經濟日報專欄「一名經人」分析指出，美國通脹變成不會吠的狗，關鍵是聯儲局控制了通脹預期。筆者很認同這種講法，而筆者在過去多篇文章，無論是樓巿預測，或是經濟預測，必定加入「預期」在內，因為這比真正巿場情況早出現，通常三至六個月，人對自己的預期作出行動，從而轉化為市場情緒及推動力，因此要預測巿場走勢，不得不先預測「預期」，而很多人就是以此炒作從中取利，因此不要少看「預期」這傢伙！

KC的其中一句很精景：「現問十個港人，九個九九均不信樓價會大冧，這就是價格預期了」。

預期是怎樣推動市場？當一個特定環境突然製造了大量需求，一些剛性需求加投機和投資需求，供應無法即時快速增加，造成供不應求，因此價格隨之急升。生產者或一些投機者為求擴大利益，開始囤貨，令本來供不應求更形惡化，價格又再升，有剛性需求的人見狀，驚怕需要時買不到或不夠應用，或遲些買會貴很多，因此今天買定未來的需要，用家加入囤積，視乎用家預期自用需求幾多，分分鐘可以今天買定未來幾年，供應更短缺，價格可以升得更急！

這種「恐懼短缺」的情緒，在投機者、投資者、剛性用家之間互相推動，供應永遠無法追上需求，價格也不斷上升，結果造成泡沫，唯一解決方法是控制人們對未來價格不斷上升和供應短缺的預期。

香港樓價自2009年各國聯手印銀紙開始急升，資金泛濫及借貸利息創歷史低位，即使香港經濟當時仍然受金融海嘯沖擊，經濟增長只得2.5%,通脹只有0.5%,當時是未見通脹，但樓市卻反其道而行，原因是人們認為這樣大量印鈔，預期銀紙貶值，通脹來臨，租金上升，投資者便買樓保值，按揭利率低吸引投機者和剛性用家，樓價越升越有，投資者、投機者、用家驚怕未來買樓更貴，現在買定未來的需求，因此三方爭相囤積，供應更短缺。

這種投資、投機、用家互相推動需求上升，但建樓需時三至四年，根本無法配合急升的需求。再加上，政府自2004年停建居屋和叫停賣地，2008年和2009年時候私樓施工量只得8,000個單位，造成供應出奇地低，然後配合資金泛濫、中國印鈔，與及這幾年中國內地經濟起飛，中產人口上升和財富上升，挾著大量資金來港買樓投資，人們預期供不應求更嚴重，投資、投機、囤積、外來需求、剛性需求結合效應，形成了完美的風暴！

我堅持認為香港應該填海供地，原因是人有預期的，當人們預期未來土地供應有限，樓便成為限量版精品，樓價豈有不升的道理？填海增加土地儲備，可令人預期土地供應充足，不需現在搶定給未來幾代子孫！！

一些地產代理和投資者，認為金管局減按揭成數、減供樓負擔比率、提高供樓壓力測試利率等等，以提高買樓門檻，是足夠的措施控制金融體系的風險。他們都不滿政府的SSD加強版, BSD, DSD等多項辣招把炒家、投資者、內地人拒於樓市門外。

事實上，預期單邊升巿，會令人忘卻風險。畢菲特的金句：「只有在退潮時才知誰在裸泳」是最為應景。預期低息和資金泛濫持續，樓價只升不跌，即使你限制借錢買樓，人們還是會從其他地方抬現金來買樓，你以為抬現金的就是富人，實情可能是他們從內地銀行借、內地民間高利貸借來。總之有賺無蝕、沒有風險的市場，必然會吸引人作高風險行為圖利。政府迫令長線持有，或可令投資者看得長遠一點。

炒預期，其實在各種炒賣屢見不鮮，而必需品是最好的炒賣目標，因為有剛性需求一齊搶，價格必然上升。例如早前搶奶粉，內地奶粉不可信，導致內地人來港搶購奶粉，商人見價格上升，便囤積待價而沽，用家怕買不到或越遲買越貴，因此加入囤積，奶粉價由$100升至$300,內地人亦加入搶購和囤積，市場失衡，多多供應也不夠。

炒樓、炒奶粉、尿片、下一浪會是什麼？近日泉州發現多個冒充名牌衛生巾，若能制造一種不信任之風氣，便可成為投資、投機、囤積、炒短缺預期的目標！

高盛認為天然氣將取代黃金成為新的大宗商品類避險資產，當人們認定天然氣有投資價值，多項衍生工具出台，投資、投機、剛性需求推動價格上升，又會形成泡沬。

不過，樓市泡沫爆破，買了很多樓的人，頂多蝕賣或者出租，直至未來一天返家鄉。奶粉泡沫爆破，囤積大量奶粉的人或可減價速銷或可自己喝，或冀望政府撤消限奶令！若然炒爆衛生巾，囤積者大可自己用來抹嘴（至少衛生巾消毒過程嚴謹過紙巾）！炒家炒爆天然氣大可自己聞晒佢!!