結束一黨專政之後(上)

我之前在香港樓市的未來(5)說過，香港的經濟發展一直有著很重的中國因素（China Factor)，除了需要擔心去中國化對香港經濟的影響，也需要擔心另一種勢力正想改變這個中國因素，而一但這個因素改變了，香港經濟又會如何？



為何會突然擔心起中國因素的改變？近日一些人不斷吹噓，為香港能夠取得民主，中國必須要結束一黨專政！結束一黨專政對這個中國因素將會是翻天覆地的改變，對香港的經濟影響不容忽視。



為香港爭取民主是很偉大的使命，十三、四歲的中學生、沒有社會經驗的大學生、80後都很有感召力。但有沒有人真真正正思考過大陸結束一黨專政之後的景象？







大陸結束一黨專政，最大可能是大陸跟香港接軌行資本主義，那就不再存在什麼一國兩制之分，而是一國一制吧！中國與香港一國一制將會怎樣影響香港？



中國與香港的邊境會自動消失吧，香港真真正正的融合內地，內地任何城市、任何人不設限制地來香港自由行？

今天我們還可以對雙非嬰孩說不，向自駕遊說不，自行設限奶令，對內地一、二、三、四線城市一簽多行設限，只要特首在中央面前有say，而梁振英上台後，即時叫停了雙非、自駕遊、二、三線城市的一簽多行、設限奶令。為何在曾蔭權年代，同樣有搶奶粉、雙非嬰問題，卻遲遲沒有得到解決和拖得就拖。



原來在中央面前有say和冇say，是做到事和做不到事的關鍵，我大概開始越來越明白，為何有中央作後盾的特首，總是不斷被狙擊，而曾蔭權的班底，雖然上樑下樑都又貪又歪，卻可安然渡過七年任期。又是殺人放火金腰帶，修橋鋪路無屍骸的最佳見証。



提出結束一黨專政的人，所做的事一如為雙非兒童爭取居港權時一樣，根本沒想過所帶來的後果，導致三十年後帶來20萬雙非兒童來港。



還有，結束一黨專政，對這個China Factor的破壞性是不可低估的，下篇再談。

經濟日報：沒有中港合作 港樓價值受損

鳴謝經濟日報，今天登了香港樓市的未來（5）

政棍的最佳代表作

經常聽到一些年青人說民主制度才可解決經濟問題，現實是民主選出政棍，舉目皆是。

日本人民主選出的首相安倍晉三，成功撩起民族分化，並承諾無限印鈔催谷通脹，大受日本人歡迎，支持率高達七成。我在四月十二日的「資金大逃亡」一文中指出，大規模量化寬鬆推低日本國債的收益率，會令國民拋售，最終可能令日本國債崩潰，情況值得關注。



事實上，自安倍宣佈印鈔之後，日本國債十年期息率在四月十二日當時已由0.3厘升至0.6厘。話口未完，只是個半月，今天債息升至1厘，國債即時出現債務危機。

自安倍打著印鈔旗號競選至當選，日圓兌美元於半年間，由80跌至103，日股升了70%，抗奮之極，人們入巿只因印鈔和日圓貶值，現在政府竟然入巿托日圓上回101，即是跟人說佢搞錯咗！人們當然恐慌，日股一日跌超過一千點。

之前的央行行長白川方明不聽話海量印鈔，其實就是看到日債隨時爆煲的風險，政棍為求籠絡民心，妄顧現實，便找個肯印的上場，等同一個病入膏肓的病人迫醫生開藥救他，醫生說開藥都無用，病人不信，找個神棍開藥，神棍說：「燒符咒，然後浸水喝就會無事！」病人喝完符水死得更快，日本情況一樣。

事實上，日本經濟衰足20年，負債累累，財赤嚴重，可以做的不多，政棍不懂經濟，惟有搞政治掩人耳目、搞民族分化，激發民族主義來撈政治本錢，這是很值得香港借鑑的！

香港樓市的未來(5): 樓市與經濟的關係

俗語有云: 「樓市好，經濟好，經濟好，香港好！」彷彿是樓市主導經濟，過中意思其實只是當樓市好，樓價上升，人們感覺良好，便會多消費，但人們有沒有真正賣樓賺錢而消費能力增加，那是另一回事，如果只是一間自住樓(通常也是) ，貴賣貴買，若不加大借貸，其實都只是感覺良好。這等同股市上升，人們感覺有賺，氣氛良好而增加消費，97年前我們見到人人魚趐撈飯，也就是這情況，究竟幾多人真正能夠高位獲利而不再入市，又是另一回事。

不過，經濟消條，失業率上升，人們斷供，銀行收樓，樓市不可能逕自走高，所以真正來說，有經濟才有樓市。

近日一些人很懷念97年前經濟好景，樓市長升長有，即使調整也只是短暫，然後錯誤將經濟好景功勞歸於英國統治有素，我相信這些人必定是沒有太了解97年前香港經濟動力來源，主要是來自中國與香港合作模式發展，作為樓市的長線投資者，不可以看錯重點，因為倘若沒有了這些中港合作因素，香港經濟很難發展下去，而港樓的價值也成疑問！

樓價自1980年開始節節上升直至1997年，期間80年代的經濟增長最為特出，原因是1978年起中國經濟開始改革開放，香港廠家進入內地設廠，利用當地廉價勞工，製造出口產品，產品在世界市場競爭力大增，出口廠家賺錢後在港加強增聘設計人才，香港設計、內地廠製造的合作模式曾經為香港創造很多驕傲，Espirit就是前鋪後廠的產物，曾經揚威海外市場的香港品牌，鍾表及玩具出口也在世界市場數一數二。1978年至1982年的平均經濟增長率為8.44%(見表) ，1983年至1987年的平均經濟增長率為8.26%，十年的平均經濟增長率約為8%，期間樓價平穩上升(見上圖)。

1990至97年，香港經濟從製造業出口轉型至金融和會計等服務業主導，前鋪後廠發展模式推進至會計金融領域，會計師到內地幫內地企業設立會計制度和進行核數，並且來港上市，初期主要是龍頭國企。1988至1992年平均經濟增長率為5.3%，1993至1997年平均經濟增長率為4.8%，十年的平均經濟增長率為5.1%。期間香港的人工上升，土地供應受限於每年100公頃，兩個主要因素令樓價急升至泡沬化。

亞洲金融風暴令經濟下跌，1998年至2002年平均經濟增長率為1.32%，2003年至2007年平均經濟增長率為6.54%，經濟復甦引擎主要來自內地自由行和內地民企國企來港上市等旅遊和金融業，期間帶動樓價上升。

2008年金融海嘯後，環球各國大印鈔票、低按揭息率和外來游資湧入樓市，加上房屋供應歷史新低，即使2008年至2012年平均經濟增長率只為2.5%，樓價不斷上漲，而且泡沬化。

香港一直是背靠大陸，面向世界發展，中港經濟一直是合作模式發展，若然去中國化成功，真不知道香港經濟可如何發展下去？

97年樓市泡沬並創出歷史高位，很大原因是香港經濟基調良好配合外圍資金泛濫和供應短缺，製造了完美風暴。

2009年至今，樓市再次創出歷史新高，原因也是香港經濟基調良好配合外圍資金泛濫和供應短缺，再一次製造了完美風暴。

然而，香港經濟基調雖然良好，但從上表的每5年平均經濟增長看，趨勢卻是下降，香港樓市不能長期靠資金泛濫來增長的，若沒有這些有如類固醇的因素催谷，樓市還是要跟經濟走，若然土地長供應短缺，經濟更是難以發展。

樓價下跌之後再上升，上升幅度很大機會也如經濟般一蟹不如一蟹，若然去中國化，樓價會如何發展更可想而知。

香港樓市的未來(4)：中國大水不再

很多人經常談到日本印鈔、美國印鈔、政府辣招對香港樓市的影響，這些都只是影響樓市的短期因素，然而人們很注重這些短期因素來提供買賣訊息，所謂短期因素是指這一兩年內會發生的事。

我在今年1月預測2013年樓市時巳經指出，美國QE接近水尾，歐債危機也接近水尾，美國股市突破了15000點並創了歷史高位，德國DAX也是創了歷史高位，如果還在說美國經濟衰退需要繼續QE，也難以令人相信。現在美國聯儲局有委員什至巳開始構思如何退出買債計劃，QE3極可能於2013年尾完結，真的是水尾！

然而日本上月才推出無限買債計劃，日經指數一個月內升了20%，日圓也急速跌了近兩成至102兌美元，日本無限印鈔來勢洶洶，環球多國(南韓、印度、澳洲、歐元區)均於今個月內以減息應對，而各國貨幣也相繼貶值(見圖)什有97年亞洲金融風暴前的貶值競賽feel。

 

資金泛濫，銀行又再競爭借錢出去，一些銀行巳率先減按揭利率至2.15厘，可想而知，若不是政府辣招勤著抄樓和外來投資需求，樓市肯定也會97 feel。（無得炒樓，這股大潮很可能直湧致股市。)

在這股競相貶值潮中，香港經濟和樓市將何去何從？今時今日，對香港最大影響的除了美國加息收水，中國收水定放水也是樓市的關鍵。

下圖顯示，中國於2009年初跟著環球印鈔救巿包括那四萬億貸款流出市場，導致樓價連升8季，央行2011年六次上調存款準備金率，樓價連績淡靜了一年；2011年12月，央行開始下調存款準備金率，樓價連績上升了一年。

中國自2005年開始人民幣匯率改革，並以自由兌換為目標。近年人民幣匯率穩步上升，以求環球大國持有及作貿易兌換，若這目標不改，未來兩年，人民幣匯率仍然會偏強，另外由於美國經濟復甦，美元將會強勢，人民幣須與美元維持距離，因此即使亞洲多國減息印鈔，中國也無法跟隨。

由於人民幣要走出去，並要維持人民幣匯率偏強，相較亞洲各國印鈔谷出口，可以預期中國出口競爭力將會下降，未來三幾年的經濟政策也將會是偏緊。有見及此，在中美皆收水的情況下，加上政府辣招勒著短炒和投資需求，我認為今個樓巿和經濟週期，the best is already behind us。（待續）

香港樓市的未來(3)：水晶球的未來

我們都希望擁有水晶球預知未來，卻不知道原來自己就是水晶球。

讓我們先看一些數據。香港土地面積1,108平方公里，換算後為11,926,512,000平方尺，商業用地約為4平方公里或43,056,000平方尺, 2012年全年的本地生產總值為2,436億美元，每平方尺土地生產出來的生產總值（即GDP/ sq feet)為56,593美元，遠遠高於2012年人均生產總值37,351美元，人均生產總值是計算每個香港人從工作和勞力生產出來的價值。

從以上數據來看，人靠工作產生的價值，不及土地自身產生的價值，大大顯示以地謀利，例如收租、炒樓、炒地，的確好過做任何生產事情。

「收租好過做」，社會靠收租、等升值來賺取利潤，短期而言，財富效應的確能增加消費，從而惠及經濟增長，但聲色犬馬形式的消費，只是消耗性，不會為社會帶來增值，靠勞力賺取微利的人，越來越「得個做字」。

外來人的財富的確可推高樓價，人們不斷預期上升，便會囤積等升，不但浪費土地資源，更令土地出現短缺，土地自身產生的價值更上一層樓，而工作產生的價值更無意義。這種情況，長遠而言，等同不段吃老本，社會和經濟停滯不前，但周邊地區不會因香港停滯而停下來，香港競爭力大減，倘若土地無法擴展，競爭力與經濟便會螺旋式下跌，沒有經濟增長，土地便不會有價值。

如果未來不再出現之前文章所說的低息、低供應、環球印鈔製造出來的完美風暴，沒有製造生產力的經濟模式，樓價歷史高位很難再現。

你或會認為，只要土地供應限制，地價很難下跌，這令我想起羅馬共和國時代，經濟發展迅速，農民和大地主的鬥爭，激化羅馬社會矛盾，無地或少地公民加入起義，推倒政權，結束共和國時代。另外，羅馬帝國時代，經濟不斷出現危機，人口減少，田地荒蕪，經濟蕭條，為羅馬帝國滅亡製造契機，不要以為土地價值可以長期偏離社會和經濟承接能力！

增加土地供應和擴展土地版圖，可令地價回落，也令每平方尺的生產總值下降，讓人以勞力生產的邊制(marginal)價值增加，從而激發生產和創意，製造上流機會，人們的收入增加，這次是廣泛性的，消費以至經濟增長，買樓需求增加，樓價上升。樓市的未來，關鍵是我們的經濟活動有沒有製造生產力，這就是我所說自己就是水晶球！(待續)

香港樓市未來(2)：經濟主宰樓市

上篇文章「香港樓市的未來（1）之借古鑑今」指出人對未來的預期是依靠過去經驗推敲出來，2008年金融海嘯給人們最新的經歷是大國都是以印鈔解決資產泡沫爆破後遺症，樓價跌完可以再升，而且可以超過歷史高位，然而人們都忽略了一些影響樓市的更重要的因素。

讀者在上文的回應區提出了一些影響樓市的因素，有人說租金、利率，有人認為最低工資的實施令租金承接力增加，間接承托樓價，令跌幅減少，亦有讀者認為內地人來港買樓等同得到八折，樓市調整少少便有北水來承接，所以樓價跌不下。筆者認為內地人來港買樓，只是短期現象，例如現時匯率的差異，令他們感覺有折扣，又例如潮流興在港有層樓是身份象徵，但當兩地匯率差異逆向，又或者兩地經濟差異拉近，這種優越感和折扣優惠便會不合時宜。長遠主宰樓市的去向，是居住在這裏的大部分香港居民。

事實上，樓價升完可以跌，跌完可以升，租金回報、失業率等，都是基於經濟考慮。外圍因素如金融危機和環球印鈔，只能視作短期左右樓市的因素，前者令樓價短時間大跌，後者令樓市抗奮幾年，但長遠而言，樓價能否上升，甚至超過歷史高位，經濟發展才是最重要的因素。

下圖見樓價與經濟關係，除了2011年年頭起，政府實施額外印花稅與及之後的辣招，均令兩者關係脫勾之外，樓價與經濟關係大部份時間同步，可見兩者關係密切。

 

 

因此，要看香港樓市的未來，首要看經濟的未來！(下篇再續)

香港樓市的未來（1）： 借古鑑今

於上週5月3日公佈的中原城市領先指數 CCL較上月下跌3.39%，但較上週上升0.11%，數據反映2013/04/22至2013/04/28的二手私人住宅樓價。而四月的住宅樓宇買賣成交宗數只為3,427宗，比起SARS時期最低成交記錄4,150宗還要低，此時很多人在猜測樓市的去向，有人看全年要跌10至15%,亦有人看橫行。似乎此刻多了人改變樓市只升不跌的預期。

我在之前「炒預期」一文回應網友時指出，低息、低供應量、外圍印鈔等環境未有改變，現時樓市的淡靜，只因政府辣招扯著需求。很多人希望有水晶球，預測未來若供貸利率上升，美國聯儲局收水，或者打仗、或者瘟疫再來，樓價會跌幾多？

人對未來的預期，很多時是依靠過去經驗來推敲未來，因此歷史永遠不會倒模般發生。

97年之前，樓價只曾短暫調整，亦從來未經歷過樓價下跌超過一半，因此98年亞洲金融風暴之後，樓價下跌三成，99年便很多人入巿，然而2000年科網泡沫爆破，加上預期樓宇供應大增，樓價持續下跌，這次經歷令人學懂：「原來樓價可以連續下跌六年，並可以跌掉六成，跌的時候像無底黑洞。」

2006/07年當樓巿、股市再次炒上的時候，人們感覺資產泡沫再次來臨，便會想到98年大跌市的經驗，當坐艇的樓價稍一返家鄉或升值至帶來微利，便立即賣樓等跌，這次很多人都看中市，2008年全球金融海嘯，樓價下挫30%。

問題是很多人從來未經歷過全球聯手印鈔救經濟的威力，原來可以令樓價於短時間內急升，而美國持續印鈔，樓價不但返家鄉，還可以升超過97年歷史高位，若不是政府辣招，樓價還可能升多一倍呢，結果人們又學懂：「原來樓價跌完可以升至超過歷史高位」，若再遇大跌市，你認為人們又會如何反應？當然是盡量坐艇，捱過低位再次等升了！什至一些人趁低息，借定一筆錢待樓價大跌入巿。

然而，人們都忽略了一些支持或影響樓市的重要因素，這些因素是什麼？下篇再談！

炒預期

週一KC在其經濟日報專欄「一名經人」分析指出，美國通脹變成不會吠的狗，關鍵是聯儲局控制了通脹預期。筆者很認同這種講法，而筆者在過去多篇文章，無論是樓巿預測，或是經濟預測，必定加入「預期」在內，因為這比真正巿場情況早出現，通常三至六個月，人對自己的預期作出行動，從而轉化為市場情緒及推動力，因此要預測巿場走勢，不得不先預測「預期」，而很多人就是以此炒作從中取利，因此不要少看「預期」這傢伙！

KC的其中一句很精景：「現問十個港人，九個九九均不信樓價會大冧，這就是價格預期了」。

預期是怎樣推動市場？當一個特定環境突然製造了大量需求，一些剛性需求加投機和投資需求，供應無法即時快速增加，造成供不應求，因此價格隨之急升。生產者或一些投機者為求擴大利益，開始囤貨，令本來供不應求更形惡化，價格又再升，有剛性需求的人見狀，驚怕需要時買不到或不夠應用，或遲些買會貴很多，因此今天買定未來的需要，用家加入囤積，視乎用家預期自用需求幾多，分分鐘可以今天買定未來幾年，供應更短缺，價格可以升得更急！

這種「恐懼短缺」的情緒，在投機者、投資者、剛性用家之間互相推動，供應永遠無法追上需求，價格也不斷上升，結果造成泡沫，唯一解決方法是控制人們對未來價格不斷上升和供應短缺的預期。

香港樓價自2009年各國聯手印銀紙開始急升，資金泛濫及借貸利息創歷史低位，即使香港經濟當時仍然受金融海嘯沖擊，經濟增長只得2.5%,通脹只有0.5%,當時是未見通脹，但樓市卻反其道而行，原因是人們認為這樣大量印鈔，預期銀紙貶值，通脹來臨，租金上升，投資者便買樓保值，按揭利率低吸引投機者和剛性用家，樓價越升越有，投資者、投機者、用家驚怕未來買樓更貴，現在買定未來的需求，因此三方爭相囤積，供應更短缺。

這種投資、投機、用家互相推動需求上升，但建樓需時三至四年，根本無法配合急升的需求。再加上，政府自2004年停建居屋和叫停賣地，2008年和2009年時候私樓施工量只得8,000個單位，造成供應出奇地低，然後配合資金泛濫、中國印鈔，與及這幾年中國內地經濟起飛，中產人口上升和財富上升，挾著大量資金來港買樓投資，人們預期供不應求更嚴重，投資、投機、囤積、外來需求、剛性需求結合效應，形成了完美的風暴！

我堅持認為香港應該填海供地，原因是人有預期的，當人們預期未來土地供應有限，樓便成為限量版精品，樓價豈有不升的道理？填海增加土地儲備，可令人預期土地供應充足，不需現在搶定給未來幾代子孫！！

一些地產代理和投資者，認為金管局減按揭成數、減供樓負擔比率、提高供樓壓力測試利率等等，以提高買樓門檻，是足夠的措施控制金融體系的風險。他們都不滿政府的SSD加強版, BSD, DSD等多項辣招把炒家、投資者、內地人拒於樓市門外。

事實上，預期單邊升巿，會令人忘卻風險。畢菲特的金句：「只有在退潮時才知誰在裸泳」是最為應景。預期低息和資金泛濫持續，樓價只升不跌，即使你限制借錢買樓，人們還是會從其他地方抬現金來買樓，你以為抬現金的就是富人，實情可能是他們從內地銀行借、內地民間高利貸借來。總之有賺無蝕、沒有風險的市場，必然會吸引人作高風險行為圖利。政府迫令長線持有，或可令投資者看得長遠一點。

炒預期，其實在各種炒賣屢見不鮮，而必需品是最好的炒賣目標，因為有剛性需求一齊搶，價格必然上升。例如早前搶奶粉，內地奶粉不可信，導致內地人來港搶購奶粉，商人見價格上升，便囤積待價而沽，用家怕買不到或越遲買越貴，因此加入囤積，奶粉價由$100升至$300,內地人亦加入搶購和囤積，市場失衡，多多供應也不夠。

炒樓、炒奶粉、尿片、下一浪會是什麼？近日泉州發現多個冒充名牌衛生巾，若能制造一種不信任之風氣，便可成為投資、投機、囤積、炒短缺預期的目標！

高盛認為天然氣將取代黃金成為新的大宗商品類避險資產，當人們認定天然氣有投資價值，多項衍生工具出台，投資、投機、剛性需求推動價格上升，又會形成泡沬。

不過，樓市泡沫爆破，買了很多樓的人，頂多蝕賣或者出租，直至未來一天返家鄉。奶粉泡沫爆破，囤積大量奶粉的人或可減價速銷或可自己喝，或冀望政府撤消限奶令！若然炒爆衛生巾，囤積者大可自己用來抹嘴（至少衛生巾消毒過程嚴謹過紙巾）！炒家炒爆天然氣大可自己聞晒佢!!