香港樓市的未來(5): 樓市與經濟的關係

俗語有云: 「樓市好，經濟好，經濟好，香港好！」彷彿是樓市主導經濟，過中意思其實只是當樓市好，樓價上升，人們感覺良好，便會多消費，但人們有沒有真正賣樓賺錢而消費能力增加，那是另一回事，如果只是一間自住樓(通常也是) ，貴賣貴買，若不加大借貸，其實都只是感覺良好。這等同股市上升，人們感覺有賺，氣氛良好而增加消費，97年前我們見到人人魚趐撈飯，也就是這情況，究竟幾多人真正能夠高位獲利而不再入市，又是另一回事。

不過，經濟消條，失業率上升，人們斷供，銀行收樓，樓市不可能逕自走高，所以真正來說，有經濟才有樓市。

近日一些人很懷念97年前經濟好景，樓市長升長有，即使調整也只是短暫，然後錯誤將經濟好景功勞歸於英國統治有素，我相信這些人必定是沒有太了解97年前香港經濟動力來源，主要是來自中國與香港合作模式發展，作為樓市的長線投資者，不可以看錯重點，因為倘若沒有了這些中港合作因素，香港經濟很難發展下去，而港樓的價值也成疑問！

樓價自1980年開始節節上升直至1997年，期間80年代的經濟增長最為特出，原因是1978年起中國經濟開始改革開放，香港廠家進入內地設廠，利用當地廉價勞工，製造出口產品，產品在世界市場競爭力大增，出口廠家賺錢後在港加強增聘設計人才，香港設計、內地廠製造的合作模式曾經為香港創造很多驕傲，Espirit就是前鋪後廠的產物，曾經揚威海外市場的香港品牌，鍾表及玩具出口也在世界市場數一數二。1978年至1982年的平均經濟增長率為8.44%(見表) ，1983年至1987年的平均經濟增長率為8.26%，十年的平均經濟增長率約為8%，期間樓價平穩上升(見上圖)。

1990至97年，香港經濟從製造業出口轉型至金融和會計等服務業主導，前鋪後廠發展模式推進至會計金融領域，會計師到內地幫內地企業設立會計制度和進行核數，並且來港上市，初期主要是龍頭國企。1988至1992年平均經濟增長率為5.3%，1993至1997年平均經濟增長率為4.8%，十年的平均經濟增長率為5.1%。期間香港的人工上升，土地供應受限於每年100公頃，兩個主要因素令樓價急升至泡沬化。

亞洲金融風暴令經濟下跌，1998年至2002年平均經濟增長率為1.32%，2003年至2007年平均經濟增長率為6.54%，經濟復甦引擎主要來自內地自由行和內地民企國企來港上市等旅遊和金融業，期間帶動樓價上升。

2008年金融海嘯後，環球各國大印鈔票、低按揭息率和外來游資湧入樓市，加上房屋供應歷史新低，即使2008年至2012年平均經濟增長率只為2.5%，樓價不斷上漲，而且泡沬化。

香港一直是背靠大陸，面向世界發展，中港經濟一直是合作模式發展，若然去中國化成功，真不知道香港經濟可如何發展下去？

97年樓市泡沬並創出歷史高位，很大原因是香港經濟基調良好配合外圍資金泛濫和供應短缺，製造了完美風暴。

2009年至今，樓市再次創出歷史新高，原因也是香港經濟基調良好配合外圍資金泛濫和供應短缺，再一次製造了完美風暴。

然而，香港經濟基調雖然良好，但從上表的每5年平均經濟增長看，趨勢卻是下降，香港樓市不能長期靠資金泛濫來增長的，若沒有這些有如類固醇的因素催谷，樓市還是要跟經濟走，若然土地長供應短缺，經濟更是難以發展。

樓價下跌之後再上升，上升幅度很大機會也如經濟般一蟹不如一蟹，若然去中國化，樓價會如何發展更可想而知。