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哈哈！係咁掟iPhone 5同Samsung 機，睇下邊個襟掟D?
2012年9月29日星期六
係咁掟iPhone 5同Samsung Galaxy S3 睇下邊個襟掟
今天開始四天假期，祝大家中秋節愉快！
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2012年9月27日星期四
越揭越恐慌!
在東北新發展區爭議中，有人質疑政府2100公頃市區空置官地，卻必須開發那160公頃的新界東北房屋!
這些人還指出香港在幾乎沒有工業情況下，卻規劃了約1,500公頃土地用作工業用途，淨計政府空置的工業地就有約300公頃；其他的空置官地，還包括780公頃的政府及社區設施用地和740公頃的康樂設施用地等，全港共空置了約4,000公頃已規劃官地，差不多等於現時所有城市住屋用地的總和（已建公屋及居屋用地佔1,600公頃，已建私人住宅用地佔2,500公頃）。這些所謂報告，拋出一大堆數字，卻沒有細緻地分析土地的分佈和大小，可作之用途，每幅土地可建幾多棟樓？可住幾多人？唉！
其回應區己經有人質疑，而且更能精準點出疑問？100幅10公頃土地等於1000公頃，10幅100公頃土地亦等於1000公頃，如果是100幅10公頃土地，便不能達至發展市區的目標，但10幅100公頃土地，那又另當別論！
若要發展住屋，同區就業，一整個社區的發展，必須多元化的住屋發展，即有人有錢做老闆，開商店，有人做僱員，有人積極消費，才是平衡的發展。這樣的社區發展，土地太零碎是無法做到的，更何況是以上這裡一塊、那裡一塊的的空置官地、社區設施用地、康樂設施用地。
當然，政府掌握最多土地數據，那些用地適合大規模的社區發展，便要靠政府澄清。然而，現在政府揭示的，是市區土地是緊絀，政府2100公頃市區空置官地，扣除1200公頃「鄉村式發展」土地，及不適合發展的斜坡及道路等420公頃土地後，餘下可發展土地只有480公頃，若再扣除新界東北的167公頃住宅土地，僅餘下313公頃土地。有心人屈指一算，便會黯笑: 「難怪市區樓貴得有理！」
筆者也曾經提出香港四面環海，要填幾多有幾多，亦很多效野公園，老曾說「冇地」是騙人，在任七年，什麼地也沒有做，「懶」或者「唔做唔錯」才是真正理由！加上後老董年代2002至2003年，地產市道低迷而停止造地，造地不是一朝一夕可成，香港虛度了九年，要急起直追，也要多十年時間。沒有新造地當然是「冇地」，現在反對東北新發展區的人，迫令政府揭示更多土地真相，便如迫令政府掘出倉庫底看看香港還剩多少土地？如果真相是「好多」，當然是皆大歡喜了。
要知道，土地是生產力的資源，土地多即表示社會可持續擴充發展，土地少即發展受限制，造地建設動耴十年八載，換句話說十年八載還在「缺」地，樓價豈有不升的道理？香港十年八載的經濟動力何在？揭示更多土地真相，只怕越揭越恐慌！！！
2012年9月24日星期一
政棍
這個世界實在太多為恐天下不亂的人！近期最惹世界屬目的莫過於一名美國以色列雙重國籍的美國人制作了一部侮辱了穆斯林先知穆罕默德的影片，穆罕默德在影片中被描繪成是一個無情的殺手。影片在911前在網絡發放，激發埃及民眾的强烈抗議，反美浪潮迅速蔓延至利比亞。結果駐利比亞第二大城市班加西的美國領事館遇襲。駐利比亞大使死亡及另外三名工作人員受傷。
事件成為政棍抽水工具，當美國國務卿希拉莉對於衝突事件釀成人命損失表示悲痛，共和黨總統候選人羅姆尼急不及待提出強烈譴責，強烈批評總統奧巴馬沒有第一時間作出譴責。結果令穆斯林世界更為不滿，反美浪潮越捲越大，因此事死傷人數達200幾人，卻要為政棍失言而付出代價！
另一經典為恐天下不亂的人， 日本右翼份子石原慎太郎拋出購買釣魚島議題，迫政府在國有化釣魚島議題表態，事件擾攘一輪，結果在2012年9月11日，日本政府正式用20.5億日元與“土地權所有者”簽訂“買賣合约”。 釣魚島國有化事件引至中國人大幅反彈，一片抵制日貨聲中，日本企業利益受損，經過上週末與美國國防部長帕內塔會面之後，可能發現美國未必全力撐腰，逐態度軟化，承認國有化釣魚島是錯估形勢。再加上9月21日舉行的民主黨黨代表選舉中，日本首相野田佳彥獲得壓倒性的818票，擊敗其他3名對手，成功獲得連任，抽水完畢，現在著手安排與中國談判。
問題是中、美、日一直以來希望模糊處理釣魚台領土爭議，卻因今次這份“買賣合约” ，白紙黑字的法律文件成為合法佔據，破壞 了模糊政策，要扭轉形勢，難道要毀約？
日本牌子的貨品在中國國內被大肆破壞，以真金白銀買日貨的人大受損失，即使事件最終獲得解決，誰會再有勇氣買日本貨？難保買了不夠數月，中日又再交惡，又再損失慘重！即使有人肯買，也必定要求風險溢價，即要求打大折扣，即本來較中國貨優質的日本貨，可有價值的優勢，如今卻要自貶身價，日本企業利益可能長期受損，為日本政棍爭政治本錢而付出代價！
說回香港，東北區發展自2008年11月作第一期咨詢，2009年11月第二期咨詢，現在第三期咨詢，每期咨詢均有明確發展規劃作咨詢目標(見圖)，真無法理解四年咨詢發展規劃，很多機會提出發展意見，為何要到最後咨詢，才提出撤回擱置？好像巳沒有人關心這片土地可住一百四十萬人，焦點也不是如何發展才是對港人最有利，而是不遷不拆。其實對有樓之人士，支持與否真沒所為！最重要是給市場的訊息是什麼？另外那36幅「政府、機構或社區」（GIC）用地，改作住宅用途時肯定亦會惹起地區人仕反對，如最終又是被迫撤回擱置，政府無法提供長期土地供應，將有利樓價持續上漲！尊貴議員的重大功績！
現在人人擔心中港經濟融合，但有否想過，當你們興高彩烈地買入中國國企和民企的股票，又或者將人民幣搬入大陸銀行作套高息等活動，其實巳經在參與中港經濟融合？因此又是令筆者抓破頭也不明白為何現在才反對中港經濟融合？
2012年9月21日星期五
iPhone 與 QE3 看不見的突破
先旨聲明，我不是要幫Canon賣廣告，而是想指出iPhone的實用性，iPhone的突破，其實並不在部手機本身，而是在700,000個各式其式的Apps，只要你想到，打個關鍵字，便可在App Store找得到。很多公司巳經自行研發iPhone, iPad可用的Apps，iPhone的實用性優勢只會越來越明顯。Steve Jobs 可能一早巳想到，若只是賣機，競爭只會越來越大，鬥平鬥科技，沒完沒了，更且Samsung是一間國企，商人研發科技，如何能跟國家級不講成本的科研比併？
不要越划越遠了，筆者要指出的是iPhone 的突破是隱閉的，QE3 也一樣。無限期、無限量的QE3，即跟你說沒完沒了的印鈔，無限的貶值怎可叫人冷靜下來？因此QE3的最大特徵是心理威脅。當然，你可說不知幾時停即隨時會停，但當你手持大量現金，你會搏短期內停嗎？一般人還是會連床下底的現金也盡快轉做資產了！沒有真正印鈔，卻通街都是鈔，做到手中無鈔，心中有鈔之效！
自亂陣腳，日元便是很好的例子。QE3公佈之後，日元相兌美元連續上升，出口與及經濟巳經很差，日元還要升值，日本的量化寬鬆必要比美國大，因此週三公佈將資產收購基金額度再增加10萬億至80萬億日元（約合人民幣6.43萬億元）。
很多人預期QE1那般大水淹致，未見資金流入，香港樓價、商鋪跳級上升！實情會是如何？如果歷史能夠每次都倒模般重複，世界將會更美好的了！2008年10月QE1的背景，是美國經濟瀕臨破碎邊緣，房地產大跌不知何時了，反之亞洲經濟向上增長，資金當然選擇流入更高回報的亞洲經濟，今次QE3的背景是亞洲經濟走下坡，房地產市場通通起晒泡，什至見頂或離頂不遠。
巴菲特的價值投資法中，其中最重要的基本法是: 投資項目必須要有「Margin of Safety」和「Buy Earnings on the Cheap」，亞洲的經濟和房地產，肯定兩者都不乎！即是說，游資不會像QE1時大量湧入亞洲，很大機會是過門不入，但預期銀紙無限貶值卻令很多本土人追逐資產，因此亞洲房地產還會有升浪，不過原因不是資金流入。塘水滾塘魚式的資產追逐，結局會是什麼？升值的限制就是經濟的增長！
2012年9月18日星期二
QE3的政治任務
上週五，美國聯儲局終於宣布，將0-0.25%超低利率的維持期限由2014延長至2015年，並且無限期每月購買400億美元的MBS直至失業率改善為止，這就是第三輪量化寬鬆QE3啟動印鈔機的開始。
雖然說QE3的目標是改善失業率，但筆者己多次指出，量化寬鬆除了QE1，真的能夠有效地達致救銀行、重拾處於破碎邊緣的經濟、並阻止失業率失控地上升，其實QE2對經濟的效力較QE1弱，失業率無法進一步改善，才會在2011年9月轉換扭曲操作OT政策，結果是美股上升至現時13553點，差不多巳回到2007年金融海嘯前14000點水平，失業率改善至8%巳無法再進一步下降了。
失業率能否改善，很大程度上依賴企業是否願意請人，如果市場沒有需求，企業幹麼增加投資及請人？更何況有些是結構性失業，即是說做了銀行工作大半生，五十歲人轉做地盤工人可行嗎？印鈔解決失業，很難講得過去。
雖然QE1和QE2對美國經濟影響輕微，經濟復甦每每曇花一現，但糧食及商品通脹卻引來阿拉伯世界多國發生社會動亂，其中埃及、利比亞等一些長期獨裁統治國家倒台，更是QE的經典之作。
美元霸權的位置，除受歐元威脅，人民幣走出國際也漸成氣候。現除要攻擊歐元，更要打擊人民幣於微時。
美國重返亞洲的部署，引發中國與周邊國家領土主權紏紛擴大，加上無限期、無限量的印鈔政策，肯定會衝擊中國。如果人民幣跟美元貶值，便會引發通脹，高壓政策遏抑的樓市將再次起泡，如果人民幣升值，巳經下跌的出口會更差！經濟差令民間不滿貪腐升溫，直接威脅中國政權！
另方面，香港作為人民幣和中國企業走出國際的窗口，是必爭之地。而香港樓市特色是易升難跌，加上過去幾年土地供應斷層，即使現時大幅增加供應，亦要2015年才真正有現樓供應，供應短缺和港元聯系匯率之下，樓市極為扭曲。要令其爆煲，最好如賭檯上玩沙蟹般，不斷令其加碼，無限期和無限量的印鈔操作，就是令香港樓市更泡沫化，港元跟隨美元貶值，加深入口通脹，以上所見，通脹可毀政權，如泡沫過後令香江失落，香港人豈會不反的道理？近期的大事大非，可會是前奏？值得大眾深思！
2012年9月16日星期日
借題發揮
前文說過中國有人想搞革命，香港搞不成，現在真的返了大陸搞，不信？看看以下圖片，圖片是從昨日無線新聞片段有關內地反日示威浪潮，其中有人向日本領事館投擲物件，圖片中一片紅旗旗海中，有人手持毛澤東的肖像，為何是毛澤東的肖像而非鄧小平肖像，鄧小平肖像代表改革開放，毛澤東又代表什麼？
個人認為答案是有人不滿現任政府的代表！不能反中國政府，便借反日本發洩不滿，只是借題發揮而巳！
香港很多人質疑為何內地人反日示威，會大肆破壞自已中國人開的日本店舖，什至推到國民教育的愛國行為，「借題發揮」才是真正原因。現在的危機是中國隨時被推去打仗，後果會是如何？
如果能夠放開心扉，你會對事物看得更透切，建立分析能力，不是靠人教的，而是平心靜氣，多看多方面的資訊，分析能力是這樣得來，這就是筆者能夠分析經濟、地產、也能夠分析政治的因由。
筆者曾經講過，政治可影響經濟，這兩天的政治形勢分析，其實對明天所要講的題目非常有關係，Stay Tune!
醒下啦！香港人不是同志們！
自上篇文章「誰在靜靜地投票了」指出，有部份以前支持泛民的選民轉呔投了給建制派，原因是要抗衡激烈抗爭的勢力，引起社會廣泛討論。
近日在電台聽到一名歌手這樣說: 「我們這種和平表達方法，都被說成是激烈的抗爭手法………」上次未有清楚解釋，筆者或需進一步說明什麼才是社會最擔心的事情。
再次貼出以下圖片：
筆者上次只簡單問讀者兩圖有何相似，而大部份人會指出是黑潮和紅潮。但兩潮的特徵有很多相同的地方。
紅衛兵在中國文化大革命時期出現的一種狂熱組織，大部份是由高校學生組成，他們利用各種傳媒載體通過從政治、經濟、哲學、文學、教育、文藝等多方面對民眾進行思想滲透。在文化大革命正式發動前，做足了充分的準備工作，使得此次政治活動能在發動後極短的時間內達到高潮，並長久持續。
而今次相似之處，亦是大群的十幾歲中學生、大專生，透過facebook、友人、同背互相影響，以極短的時間內組織群眾，透過傳媒進行思想滲透、思想指導，非友即敵式的批鬥。高舉對抗洗腦者，卻不斷在電台、Youtube、facebook，發放單一資訊:國民教育=洗腦教育，鮮明的宣傳圖片尤如民革時期的大字報(看下圖):
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一眾香港人看在眼，聽在耳，卻好清楚「誰在洗誰的腦」，而那群十幾歲的中學生、大專生繼續如痴如醉地附和。如果說我們的孩子「將會」被洗腦，倒不如說我們的孩子「正在」被洗腦！
最令心水清的旁觀者心寒，莫過於韓連山一句：「革命尚未成功，同志們還需努力！」可能十幾歲中學生、大專生並不知道，但老一輩的都記得這是孫中山先生發動革命時說的一句話。在香港這個資本社會，竟然聽到這種說話，誰都會感到不寒而慄。
網上一直留傳，今次有人以反國教為名，延續六四為實，心水清的人忽然領悟這可能是透過香港搞六四的政治運動！
再放眼看整個世界政治環境，美國重返亞洲後，中國四面楚歌，日本正式將釣魚島國有化，菲律賓把包括黃岩島在內的海域劃入菲律賓版圖，並把中國南海命名為「西菲律賓海」。
如果怪責香港中產太市儈，太喜歡安穩，那年青的一輩實在見得太少，生活得太安定！要知道香港有二百多萬業主，很多人窮畢生精力建立家庭、事業、購買自己的安樂窩，他們或許無精力發動大規模集會說「不」，但肯定可以以選票保衛自己，筆者在此亦想說句：「醒下啦！香港人不是同志們！要搞大陸的革命，請你們返回大陸搞！」
2012年9月15日星期六
民意誤差的迷思
自2003年開始，七一遊行成為大規模反政府遊行，但主辦機構每每莫視真正遊行人數的統計，與警方和學術機構的估計越來越南轅北轍(見下表)。
然而，主辦遊行的組織越見高估人數，其中2012年的7.1遊行人數估算更是警方及港大的4倍，令人感覺主辦單位的可信性越來越低。7.29反國教大遊行和9月8日佔領政府總部集會，主辦單立和警方的估計更是各說各話，由於沒有第三方學術機構覆核，真正參與人數更是難於掌握，惟有是相信主辦單位！
沒有真正正視遊行、集會人數有何壞處？筆者的blog,右上角有個pageview count,其實要令人覺得這個blog很受歡迎，並不困難，只要做個程式，不斷地刺激個counter,要幾多都可以。問題是，如果筆者要真正推出產品時，造假的counter拫本無法讓我知道實質有幾多讀者，巿場調查工具完全失效。
主辦單位漠視真正遊行、集會人數，結果是民意測溫失效，並且擾亂了公民黨在立法會選舉中的部署。立法會選戰前，泛民以反國教風波催票，民調中、以至肉眼見到政府總部集會的人數看，泛民的支持度是極為高漲。
選舉當日，泛民一些侯選人在民調中，更是排列坐二望一，而建制派一些候選人在民調中，只排第四、五位，支持度大落後，於是過早告急，落力拉票下，令隊友墮馬，諸如此類的混亂情況發生。而選舉結果是泛民的得票率較過去兩屆下跌，而建制派反而得到一些游離票。
姑勿論民調的樣本如何出問題，是誤導的因由之一。在今次反國教的極端政治化環境下，巿民間嚴重撕裂，非友即敵，些微的支持聲音，亦被以粗口問候祖宗十八代，什至天下圍攻。結果是將所有支持或中度支持者的聲音，完全隱閉！
反國教者聲勢浩大，結果是沒有支持者表態，即使表態也只會說些社會喜歡聽的說話。民意調查結果完全變成假象。
筆者曾經接過一些民調電話，我劈頭第一句便問，你是什麼機構或組織贊助的？對方不肯交代資料，那我拒絕回答，免得被人用作政治工具。
說了這麼多，你們明白為何今次民調錯到離譜吧！如何取樣本是一件事，肯答、不肯答、答問題時說謊，亦是另一回事。淹蓋異己音聲，做法實在幼稚，只會令科學化的調查工具失效，令民意難測！
依我愚見，民調展現人前時，最好連同答問題的人數、年齡、就業情況，和不肯回答問題的人數，一起公報，調查或可更客觀反影事實！
Source: Wikipedia
過去幾年，警方和港大的估算比較接，最主要原因警方需要管理人流，如果過於低估人數，無事由自可，有事便孭大鑊了。至於政府方面，低估人數，只會令自己錯判民意，當民怨沸騰才作反應，是極為危險！所以無論政治或現實層面，警方和政府均需要掌握真實遊行人數。然而，主辦遊行的組織越見高估人數，其中2012年的7.1遊行人數估算更是警方及港大的4倍，令人感覺主辦單位的可信性越來越低。7.29反國教大遊行和9月8日佔領政府總部集會，主辦單立和警方的估計更是各說各話，由於沒有第三方學術機構覆核，真正參與人數更是難於掌握，惟有是相信主辦單位！
沒有真正正視遊行、集會人數有何壞處？筆者的blog,右上角有個pageview count,其實要令人覺得這個blog很受歡迎，並不困難，只要做個程式，不斷地刺激個counter,要幾多都可以。問題是，如果筆者要真正推出產品時，造假的counter拫本無法讓我知道實質有幾多讀者，巿場調查工具完全失效。
主辦單位漠視真正遊行、集會人數，結果是民意測溫失效，並且擾亂了公民黨在立法會選舉中的部署。立法會選戰前，泛民以反國教風波催票，民調中、以至肉眼見到政府總部集會的人數看，泛民的支持度是極為高漲。
選舉當日，泛民一些侯選人在民調中，更是排列坐二望一，而建制派一些候選人在民調中，只排第四、五位，支持度大落後，於是過早告急，落力拉票下，令隊友墮馬，諸如此類的混亂情況發生。而選舉結果是泛民的得票率較過去兩屆下跌，而建制派反而得到一些游離票。
姑勿論民調的樣本如何出問題，是誤導的因由之一。在今次反國教的極端政治化環境下，巿民間嚴重撕裂，非友即敵，些微的支持聲音，亦被以粗口問候祖宗十八代，什至天下圍攻。結果是將所有支持或中度支持者的聲音，完全隱閉！
反國教者聲勢浩大，結果是沒有支持者表態，即使表態也只會說些社會喜歡聽的說話。民意調查結果完全變成假象。
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說了這麼多，你們明白為何今次民調錯到離譜吧！如何取樣本是一件事，肯答、不肯答、答問題時說謊，亦是另一回事。淹蓋異己音聲，做法實在幼稚，只會令科學化的調查工具失效，令民意難測！
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2012年9月13日星期四
2012年9月11日星期二
誰在靜靜地投票了？
立法會選舉，曲中人散，是時侯檢討賽果。昨晚電視上，一口勁的評論認為是泛民配票失敗，因此失議席。這只是事實的一部份，數字不會騙人，虛心分析數據，必定能找到真相。
今天很多報紙巳經指出，立法會選舉前反國教風波，催谷選民投票，投票人數由上屆2008年160萬，增至今年2012年183萬，泛民的得票率為56.3%，泛民的得票率一向都超過五成，但相較過去兩屆2000得票率57.9%，2008得票率59.3%，今屆泛民的得票率是跌進新低。
個餅做大了，有反國教風波催票，得票率不升反跌，什至低過2000年，為何會這樣呢？我的解讀是多了人出來投票，多了人表達不滿，如果是不滿國教，泛民的得票率便不會下跌吧！那些不滿的人，亦正是過去兩屆支持泛民的游走選票，如果精心解讀，你們會知泛民的危機在那兒。
2008年的投票率45.2%，今屆投票率53%，增長7.8%，建制派在2008年的得票總數514,671(看下表) ，2012年建制派得票總數為665,734，餅是做大了，不單泛民有進賬，建制派亦有進賬，但你可知道建制派得票總數增長率是29.3%，快過投票率的增長7.8%，大家可以看出，其實是建制派搶走了一些以前支持泛民的選票!
2000年至現在，有什麼改變令那些以前支持泛民的人，如今變心？理論上，人口佔份最多的年齡組群，應該是最大群的選民，看看以下人口年齡分佈圖：圖一: 2001年人口年齡分佈:
2001年最大的人口組群是年齡介乎30至49，這些人口組群的特徵是追求家庭和事業，正正就是泛民的支持者，求變心切！
圖二:2011年人口年齡分佈:
2012年最大的人口組群是年齡介乎45至59，這些人口組群的特徵是有家庭、有事業、大部份巳置業。
賣產品要相信市場，而泛民的市場定位根本是錯。國教風波，佔領政府總步的黑衣人群是什麼年齡？我在9月7日到金鐘吃晚飯，看見的黑衣人很多都是14、15歲，18、9歲的年青人! 看看以上人口圖，你便知市場定位錯到那裡。當這些年青人群起走到街上，痛斥任何小小支持的聲音為無恥之徒，認為修改不妥當的部份為小修小補，people that didn't think so, 惟有沈默，並用腳投票!
而這些上了年紀的一輩大多數人，很清楚這場運動是否真正義正嚴詞:
國教風波發展:
1: 《中國模式國情專題教學手冊》內容偏頗，對國情隱惡揚善，要求撤回再咨詢。
香港教育局局長吳克儉承認本書內容有所偏頗，指只是參考書，不會使用其作為德育及國民教育科的教材。亂搏按:即是廢了!
香港教育局局長吳克儉承認本書內容有所偏頗，指只是參考書，不會使用其作為德育及國民教育科的教材。亂搏按:即是廢了!
2: 《德育及國民教育的課程指引》中有關情感觀察轉變。亂搏按:這太駭人了。
3. 普遍認為不應獨立成科
港府讓步:
1. 修改科目政策，交由學校自行決定。梁振英表示，學校可自行決定是否開辦，包括是否獨立成科，亦取消三年開展期。
2. 教育局宣布即時抽起指引中「當代國情」及相關評估部分，並已要求課程發展議會盡快討論指引的爭議點，包括「情感層面」的評估方向。
亂搏按: 沒開展期時限，即無限期壓後，等同「撤」科，學校可自行決定是否開辦，據我所知，有些學校一向都有做開，例如一些左派學校，沒理由連左派學校也不準教！霸道得奇怪!!
以上讓步，學生好像完全聽不到，反對團體批評「魔鬼在細節」，仍然要求撤回整份指引。
這些年青人聽不懂，但大部份人其實明白到他們誓要「隊冧」的國民教育屋，四面牆巳經拆了，沒有屋，只是沒有官方式講個「撤」字。大部份人更不明白，為何連德育也不可以教？
事實上，如果選民都認同社民連和人民力量，超級區議會的投票率便不會跟傳統地方選區選舉相約了，而選民在超級區議會選舉中熱烈地投票給民主黨，正是感激民主黨為他們帶來一人一票的投票機會。
然而，他們能否抗衡這般激烈抗爭的力量是受到質疑，因此便見到民主黨失利於傳統地方選區選舉，一些理性的選民轉了呔。
有些人喜歡煽情地說今次選舉受操控，比喻建制派是股市大鱷，選民是散戶，散戶血肉長城，不敵大鱷，試問如果經濟差，公司盈利大跌，大鱷又如何可以逆風而行？我經常說，操控只可在成交小的時侯出現，水塘水淺，輕波作浪當然容易，成交大，市場由水塘變成大海，大戶是無法操控的，只可以跟住個勢去炒，我記憶中曾經見過在90年代日圓下滑，幾乎多國出手干預，當時形容為八國聯軍，亦無法阻擋跌勢！與市場力量對著幹是沒可能成功的。
套用在選舉情況，今次選民多了，即以上所說，成交大了，操控難度很大。惟一可以解釋，這是市場的力量！
有人問，為何他們的得票總是3萬幾、3萬幾？你估年長的一輩個個都是蠢人嗎？即是說炒股那麼多年，還真的不懂得跟住個市玩升跌？聽不入耳，便當我講廢話，繼續掩耳盜鈴好了！
2012年9月10日星期一
2012年9月9日星期日
學習做個怪人
反國教的風風雨雨之後，令我發現facebook上很多從來不發言的friend，近期特別活躍，不斷上載一些令人嘔心的反政府圖片、貼文，他們都是某一黨派的支持者，這些人滲透到整來網絡世界，實在令人心寒，說人洗腦者，其所作所為卻確切地執行洗腦任務，為免被人洗腦，筆者一口氣閂了多個積極份子。
一直有看匯豐前大班David Eldon的網誌，以下這篇文章所言什是，筆者決定向他學習。
轉載David Eldon網誌: It's Official - I AM Weird
Well of course I always thought there was something odd about me. Others naturally spotted it a long time ago, and most were kind enough not to mention it to me directly, but now I have confirmation. I guess it's a bit like bringing closure to an awkward situation - and it's a bit of a relief really, to get the monkey off my back.
The cause of the classification? I have "chosen" not to sign up for Facebook and apparently devotees of Facebook have decided that anyone who abstains from joining the "social networking" site should be "filed under weird"! And before you jump to conclusions yes, despite my age, I am technically competent enough to sign up if I want to - but I choose for the time being not to do so.
Frankly I find Facebook and other so called social networks to be more anti-social networks myself. People seem to spend hours closeted away with any number of iPads, tablets, iPhones or laptops "talking" to or intruding upon people who have signed up as "friends", and looking at a range of photographs ranging, I suppose, from the truly artistic to the nauseatingly embarrassing. And I suspect more working hours are lost in a number of countries, despite the attempt by corporations to restrict the use of such sites during working hours, by facebookers and tweeters who have become hooked on these networks. And you only have to sit in any eatery (for want of a better word) to discover tables of people busily engaged in looking at small screens.
Whatever happened to the art of conversation for goodness sake?
The concept of being "weird", unfortunately, has been reinforced by the fact that neither the Norwegian mass-murderer Anders Breivik nor the recent killer of 12 people in a Colorado cinema, James Holmes, were on Facebook. So that proves it then!!
The British newspaper The Observer also highlighted those words of wisdom from Facebook founder (and now a less wealthy billionaire than he was at the time of flotation of the company), Mark Zuckenberg who apparently declared that "...anyone who prizes privacy over beloging to a social network is not only pretentious but dodgy". No self-interest there!!
Actually, I like my privacy and respect the wishes of those other human beings who have a similar desire, but I fear that at some stage I am going to have to succumb to something in the long term - even if it is not Facebook.
I asked my elder son a year ago about how I would communicate with my first grandaughter when she became a teenager (some years to go yet), if she grew up on a diet of "social networks", and I was not on Facebook. Without hesitation he said, "how you communicate with her in ten years time has not been invented yet". Scary thought, but quite probably true.
But having Facebook rammed down your throat now is becoming increasingly alarming. I am receiving more and more message from corporations who are saying - if you want to get full details of this or that you can read it on our Facebook page - but of course you have to sign up!! Well, no, in that case I don't want to get full details of something if that is way I am going to have to get it with no alternative choice - I will do without. Perhaps it's short-sighted but then I can be quite stubborn.
It's already bad enough being bombarded by computer driven telephone calls offering you this or that service, and you take the darned call because you don't recognise the number, and are concerned it might be something important.
So, if that means I am on my way out - then I should subside gently into the elephants graveyard and spend my remaining years having real conversations with real people face to face in the real world, but still reading newspapers, magazines and the occasional book on my iPad! Weird!
http://davideldon.typepad.com/eldononline/2012/08/guilty-as-charged-i-am-weird.html
The cause of the classification? I have "chosen" not to sign up for Facebook and apparently devotees of Facebook have decided that anyone who abstains from joining the "social networking" site should be "filed under weird"! And before you jump to conclusions yes, despite my age, I am technically competent enough to sign up if I want to - but I choose for the time being not to do so.
Frankly I find Facebook and other so called social networks to be more anti-social networks myself. People seem to spend hours closeted away with any number of iPads, tablets, iPhones or laptops "talking" to or intruding upon people who have signed up as "friends", and looking at a range of photographs ranging, I suppose, from the truly artistic to the nauseatingly embarrassing. And I suspect more working hours are lost in a number of countries, despite the attempt by corporations to restrict the use of such sites during working hours, by facebookers and tweeters who have become hooked on these networks. And you only have to sit in any eatery (for want of a better word) to discover tables of people busily engaged in looking at small screens.
Whatever happened to the art of conversation for goodness sake?
The concept of being "weird", unfortunately, has been reinforced by the fact that neither the Norwegian mass-murderer Anders Breivik nor the recent killer of 12 people in a Colorado cinema, James Holmes, were on Facebook. So that proves it then!!
The British newspaper The Observer also highlighted those words of wisdom from Facebook founder (and now a less wealthy billionaire than he was at the time of flotation of the company), Mark Zuckenberg who apparently declared that "...anyone who prizes privacy over beloging to a social network is not only pretentious but dodgy". No self-interest there!!
Actually, I like my privacy and respect the wishes of those other human beings who have a similar desire, but I fear that at some stage I am going to have to succumb to something in the long term - even if it is not Facebook.
I asked my elder son a year ago about how I would communicate with my first grandaughter when she became a teenager (some years to go yet), if she grew up on a diet of "social networks", and I was not on Facebook. Without hesitation he said, "how you communicate with her in ten years time has not been invented yet". Scary thought, but quite probably true.
But having Facebook rammed down your throat now is becoming increasingly alarming. I am receiving more and more message from corporations who are saying - if you want to get full details of this or that you can read it on our Facebook page - but of course you have to sign up!! Well, no, in that case I don't want to get full details of something if that is way I am going to have to get it with no alternative choice - I will do without. Perhaps it's short-sighted but then I can be quite stubborn.
It's already bad enough being bombarded by computer driven telephone calls offering you this or that service, and you take the darned call because you don't recognise the number, and are concerned it might be something important.
So, if that means I am on my way out - then I should subside gently into the elephants graveyard and spend my remaining years having real conversations with real people face to face in the real world, but still reading newspapers, magazines and the occasional book on my iPad! Weird!
http://davideldon.typepad.com/eldononline/2012/08/guilty-as-charged-i-am-weird.html
2012年9月7日星期五
商品房與自住房市場從此分裂
昨晚特首梁振英公佈更多有關落實「港人港地」的細節，2012-2013年度首季，將推出兩幅位於啟德發展區用地，執行「港人港地」政策，涉1.6公頃，可建1100多個單位。單位買方必須為香港永久居民，不能以公司名義購買。轉售對象亦要為香港永久居民，限期30年。不過，對於賣家其他的條件，如是否首次置業等則不會有所限制。
另外，在答問記者會亦有更多細節補充，一些較重要的提問葺綠如下:
記者：想再問多一點，其實有沒有預計連同市建局、房協，「港人港地」即政府拿出來投標的土地，總共可以有多少個只供香港人購買的單位？
行政長官：在這個政策下，「港人港地」就是我們現時說的兩塊。在此之前，當然大家也知道，譬如我們賣居屋，必須是香港永久居民，而房協較早前的喜雅苑的對象是香港居民，包括非永久居民等等。如果全部加起來，我現時手上有一個數字，但就這個「港人港地」的政策來說，這兩塊地是首兩塊來的。
記者：「夾份」買樓，如果一些是香港人，一些是非本地居民，如何處理呢？
行政長官：必須全部都是香港永久居民。
記者：會否細緻點是長命契 tenants in common，是否已經有定案？
行政長官：長命契是joint tenancy，長命契不一定要長命契，長命契是joint tenancy，如果兩個joint tenants，很多時是夫婦，夫婦兩人都需要是香港永久居民。
記者：CY，我想問怎樣評估「港人港地」政策推出後所面對司法覆核風險的問題？
行政長官：這個不存在司法覆核的問題，因為這是屬於private law，即是說政府賣地的地契有這樣的條款，地產商買，買賣雙方，政府與地產商之間是合約雙方。地產商興建好樓宇後賣給香港永久居民亦是合約雙方，大家本著合約條款來做事的。
發展局局長：當我們商量這政策時，法律意見認為我們現在的做法比較穩妥。
記者：想問一下，第一批「港人港地」的單位，應該預計在何時推出市場？第二，限制的年期有三十年這麼長，其實與居屋．．．．．．
行政長官：這是需要說清楚，所以這部分時間大家都要問清楚，使我們可以答清楚。何時可以推出市場，是看地產商，因為香港一般是賣樓花的，看它何時推出。如果落成，何時可以入住呢？我們明年的第一季度，離開現時還有大概四、五個月的時間，一般建築樓宇現時是三年時間，大概三年半左右便可以入伙。至於它何時拿出來賣樓花，這要看地產商，看市場的情況。另外，限制方面要說清楚，這三十年並不是說三十年內不准賣，而是說在這三十年內，你完全可以賣，但是你賣的對象必須是香港永久居民。三十年後你賣出去的時候，可以賣給非永久居民，清楚嗎？
記者：三十年是由賣地那刻開始計？
運輸及房屋局局長：第一次發售開始。三十年是由第一次售賣開始計算。
有一些意見認為「港人港地」就如消費者不能在百佳買產品，可到惠康買！這會迫非本地居民和投資者去買二手樓，推升二手樓樓價。筆者認為，對的！市場是自由的，消費者不能在百佳買產品，可到惠康買，但如果百佳賣的富士蘋果是$80一個，而惠康賣的是$60一個，本地消費者還會去百佳買富士蘋果嗎？即是說，沒有作為最大用家的本地人去盲搶樓，二手樓樓價還是會受影響的。
當然，講需求時亦要不忘講供應，要香港人不去搶買$80的富士蘋果，關鍵是預期陸續有$60富士蘋果供應！筆者認為，今日經濟日報樓論專欄的唐榮所指出: 「其實政府若力保每年新供應維持2萬單位，可大刀闊斧，撥出其中四分一，約5,000單位研究加入港人港地的條款，反正「研究」，仍有時間回轉，而同時提升至每年供應的四分一，在數字上亦更可觀。」這意見是必須要考慮的！
然而，市場便會從此分裂為商品和用家市場！商品當然還會是市場決定價格，可以是高、可以是低，價格會因應外地資金湧港和投資者多寡來調節，投資需求大，商品房價會升，投資需求細、外地資金湧港少，商品房價會跌。另外，商品房的供應量也會是影響樓價的催化劑。
不過，商品和用家市場，誰影響誰，其實是未知之素，例如商品房賣到每平方呎$10,000，用家樓以七折買，亦要每平方呎$7000吧！好好考慮兩個市場的供應比例。
有些人說，「港人港地」概念似居屋，但禁售期比居屋長，會否比居屋更不值得買？梁振英在記者會巳指出，「港人港地」的30年禁售，是禁售給公司和非本地居民，而非完全禁售，售賣給本地居民仍然是可以。不過，「港人港地」和居屋都是要持有本港身份証的人才可以買，市場對象明顯重疊，雖然如此，我相信「港人港地」的市場對象是全港本地居民、沒有十年禁售期、業權完整，應該是較居屋更佳的置業選擇吧！
問題是，雖然這些「港人港地」未必是最佳炒賣物業，但直至現時提供的細節，並沒有限制物業不能出租，不講升值價值，只講租金回報，投資成本比商品房低，租金卻會跟上鄰近的商品房，長線收租也不錯，而出租給非本地居民，亦巳經可能拆掉「港人港地」概念的原意。
另外，在答問記者會亦有更多細節補充，一些較重要的提問葺綠如下:
記者：想再問多一點，其實有沒有預計連同市建局、房協，「港人港地」即政府拿出來投標的土地，總共可以有多少個只供香港人購買的單位？
行政長官：在這個政策下，「港人港地」就是我們現時說的兩塊。在此之前，當然大家也知道，譬如我們賣居屋，必須是香港永久居民，而房協較早前的喜雅苑的對象是香港居民，包括非永久居民等等。如果全部加起來，我現時手上有一個數字，但就這個「港人港地」的政策來說，這兩塊地是首兩塊來的。
記者：「夾份」買樓，如果一些是香港人，一些是非本地居民，如何處理呢？
行政長官：必須全部都是香港永久居民。
記者：會否細緻點是長命契 tenants in common，是否已經有定案？
行政長官：長命契是joint tenancy，長命契不一定要長命契，長命契是joint tenancy，如果兩個joint tenants，很多時是夫婦，夫婦兩人都需要是香港永久居民。
記者：CY，我想問怎樣評估「港人港地」政策推出後所面對司法覆核風險的問題？
行政長官：這個不存在司法覆核的問題，因為這是屬於private law，即是說政府賣地的地契有這樣的條款，地產商買，買賣雙方，政府與地產商之間是合約雙方。地產商興建好樓宇後賣給香港永久居民亦是合約雙方，大家本著合約條款來做事的。
發展局局長：當我們商量這政策時，法律意見認為我們現在的做法比較穩妥。
記者：想問一下，第一批「港人港地」的單位，應該預計在何時推出市場？第二，限制的年期有三十年這麼長，其實與居屋．．．．．．
行政長官：這是需要說清楚，所以這部分時間大家都要問清楚，使我們可以答清楚。何時可以推出市場，是看地產商，因為香港一般是賣樓花的，看它何時推出。如果落成，何時可以入住呢？我們明年的第一季度，離開現時還有大概四、五個月的時間，一般建築樓宇現時是三年時間，大概三年半左右便可以入伙。至於它何時拿出來賣樓花，這要看地產商，看市場的情況。另外，限制方面要說清楚，這三十年並不是說三十年內不准賣，而是說在這三十年內，你完全可以賣，但是你賣的對象必須是香港永久居民。三十年後你賣出去的時候，可以賣給非永久居民，清楚嗎？
記者：三十年是由賣地那刻開始計？
運輸及房屋局局長：第一次發售開始。三十年是由第一次售賣開始計算。
有一些意見認為「港人港地」就如消費者不能在百佳買產品，可到惠康買！這會迫非本地居民和投資者去買二手樓，推升二手樓樓價。筆者認為，對的！市場是自由的，消費者不能在百佳買產品，可到惠康買，但如果百佳賣的富士蘋果是$80一個，而惠康賣的是$60一個，本地消費者還會去百佳買富士蘋果嗎？即是說，沒有作為最大用家的本地人去盲搶樓，二手樓樓價還是會受影響的。
當然，講需求時亦要不忘講供應，要香港人不去搶買$80的富士蘋果，關鍵是預期陸續有$60富士蘋果供應！筆者認為，今日經濟日報樓論專欄的唐榮所指出: 「其實政府若力保每年新供應維持2萬單位，可大刀闊斧，撥出其中四分一，約5,000單位研究加入港人港地的條款，反正「研究」，仍有時間回轉，而同時提升至每年供應的四分一，在數字上亦更可觀。」這意見是必須要考慮的！
然而，市場便會從此分裂為商品和用家市場！商品當然還會是市場決定價格，可以是高、可以是低，價格會因應外地資金湧港和投資者多寡來調節，投資需求大，商品房價會升，投資需求細、外地資金湧港少，商品房價會跌。另外，商品房的供應量也會是影響樓價的催化劑。
不過，商品和用家市場，誰影響誰，其實是未知之素，例如商品房賣到每平方呎$10,000，用家樓以七折買，亦要每平方呎$7000吧！好好考慮兩個市場的供應比例。
有些人說，「港人港地」概念似居屋，但禁售期比居屋長，會否比居屋更不值得買？梁振英在記者會巳指出，「港人港地」的30年禁售，是禁售給公司和非本地居民，而非完全禁售，售賣給本地居民仍然是可以。不過，「港人港地」和居屋都是要持有本港身份証的人才可以買，市場對象明顯重疊，雖然如此，我相信「港人港地」的市場對象是全港本地居民、沒有十年禁售期、業權完整，應該是較居屋更佳的置業選擇吧！
問題是，雖然這些「港人港地」未必是最佳炒賣物業，但直至現時提供的細節，並沒有限制物業不能出租，不講升值價值，只講租金回報，投資成本比商品房低，租金卻會跟上鄰近的商品房，長線收租也不錯，而出租給非本地居民，亦巳經可能拆掉「港人港地」概念的原意。
2012年9月3日星期一
議員們，你們還關心房屋議題嗎？
九月九日便是立法會選舉日了，過去幾星期，傳媒鋪天蓋地聚焦在抗爭國民教育，議員在國民教育的取態成為了立法會選舉議題，看過一兩場立法會議員的電視辯論，簡直是潑婦罵街，不是翻舊賬、便是互數對方，人人都在問：「你支唔支持國民教育？」彷彿這一科目是香港的全部，但市民所關心的不僅於此呀！議員們！
上週政府突然公佈遏樓市十招，竟然有人說政府要轉移視線，奇怪的是，同一班人叫人將焦點著重國民教育鬥士，卻也是之前不斷地呼喊樓價高企！
根據差餉物業估價處的資料，2012年6月預測指數為200.2，較年頭升約11.3%，即每月平均上升約1.8%，並較97年10月高位高出約16%，有人預測樓價還會繼續升！然而，現在立法會議員選舉，竟然無人關心侯選人的房屋政策政綱！
由於香港實施聨系匯率，無法調節貨幣政策去干預不理性的樓巿升勢，增加房屋供應是長遠平穩樓巿策略，似乎是各界的共識。
問題是，上週提出的增加房屋供應，其中提到要收回GIC用地，即時惹起地區人仕反對！
收東北農地發展，又惹來保育、環保人仕、發展商、農地租戶強力反對！
填海又令海水污染，影響海上生態、移山又說不能減少郊野公園，惹來保肓、環保人士反對！
議員們！你們可否答一答，這樣不能做、那樣不能為，你們如何推動增加房屋供應？請問你們，在以上議題：發展大東北、填海、移山、取回GIC發展權等議題的取態是什麼？誰贊成、誰不贊成？不贊成的人，請也提出方案如何增加房屋、土地供應？
議員們！請別做牆頭草，人反你反，保育、環保人仕反，你又幫忙反! 地區人士反，你又幫忙反！反得有理便給我們建議推動增加房屋供應的真正方䅁！
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