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2012年7月22日星期日

整治上車盤?

上週CY在立法會答問大會拋出樓市第一招,明年一月起容許每年5000個白表申請人免補地價購買二手居屋,但日後在公開市場出售時仍然須補地價。有人認為政策刺激居屋需求,令二手居屋樓價上升,賣了樓的居屋原業主就會流返入私樓市場,進一步推高上車盤的樓價,實情會否是這樣?

政策未正式實施,從報張得知綠表居屋以癲價成交,例如港島筲箕灣居屋愛蝶灣海景戶,剛以綠表呎價逾6,500元售出,創全港綠表居屋市場新高,其他綠表居屋業主亦見反價、封盤,似乎綠表居屋市場忽然興旺起來。

從現時綠表居屋市場的表現看,確實是反影市場看居屋價升,事實上市場亦未必每年有5000個綠表居屋放售,主要原因是樓價高企下,原業主賣了自住單位,很難換上私樓,所以不會輕易出售單位。肯放售的綠表居屋,大有可能是正在偷雞出租的居屋,所以說原業主賣了居屋,而要轉去私樓市場,繼而推高私樓樓價,筆者並不太認同。然而,在求過於供的情況下,綠表居屋短期看升不足為奇!

不過,化繁為簡,將新政策說成令居屋需求突然增加,似乎過於武斷。筆者認為需求有否增加應分為兩種:一種是仍然跟父母同住的巳婚子女,當此家庭一分為二,需求是增加了。另一種是正在租私樓或劏房的家庭,住屋需求一直存在,只是私樓抑或居屋的選擇而巳,(即由A市場轉到B市場),需求並沒有改變。

筆者傾向認為,月入三萬元以下的家庭,巳經自立門戶的家庭佔大多數,正因為政府停建居屋,私樓樓價又太貴,他們都正在私人市場租樓或租劏房。當他們在新政策下抽中成為白表申請人,而從租住私樓或劏房轉移至居屋市場,綠表居屋供應小,價被推高,但另一方面卻影響了出租的細價私樓和劏房的租金。當這些物業的投資價值下降,加上限呎樓供應開始增加,私樓上車盤的樓價將會下降。

居屋樓價升,是令居屋業主賣樓的最大動機,從而激發居屋市場買賣。然而需求由A轉到B, 由租私樓轉到買居屋,私樓樓價跌,當兩者接近的時侯,由於居屋的業權限制多,需求又會重回私樓市場,因此樓價大跌的機會很微。總的來說,個人認為新政策會令樓房供應量增加,最受影響的會是三、四百呎的上車細價盤。

話時話,這些被抽中的白表幸運家庭,免補地價買了二手居屋後,相信亦不會輕易賣樓,因為一生只此一次.....看來都只會買少見少,以近水救近火的權宜之計,最終還是要等居屋供應增加,市場才會真正得到理順。

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