搜尋此網誌

2012年5月25日星期五

樓市PE(1)

近日經濟日報唐榮在其專欄討論全國房價收入比,香港坐亞望冠,即又再惹來湯文亮在網上文章批評,還是看不過眼,出文幫拖。

以前筆者巳經講過,房價收入比或痛苦指數,其實是一項好像股票的PE(price earning ratio)的樓巿指標而已,但反駁的理據來來去去都是,買樓的都是內地富人,或者香港識得錢搵錢的人和香港的高收入人士,跟本地私樓家庭中位數收入無關之類的言論。

一手樓平均價一千三百萬,成交這些價的人,當然都是付得起這些價錢的人,而這些人可以遠離人群購買力,就是否代表無需理會整體群眾的收入?對整體城市而言,這些樓價是否合理?人家談整體,湯生談個人負擔能力,真是各有各講!

其實,外來投資者、內地富人買香港樓不是無條件地你叫買就買,樓價一萬元一呎,對他們來說,可能還是很便宜,再買入當然可以,問題是外來投資者看的是整體環球巿場,比騁的是各地樓市PE,買入者當然希望升值後可以賣出,即是能否繼續找到人接火棒,而居住者才是最大買家,樓價太過偏離民眾購買力,即是越來越小人可以接火棒,買與不買,見人見智!

PE高又如何!股市亦經常見到超買完可繼續超買,超買很多倍仍然可以,相反亦然。在下亦見不少投資者$260買入港交所,當時來說,超買不代表不合理,因為未來可能有港股直通車,直至現時為止, 沒有賣出,又未必是錯誤,因為將來還可以有港股直通車和人民弊離岸中心的發展呢!

PE只是一種指標,當然投資決定不會依賴一項指標,還會看其他,例如息口、政策、政治環境、投資氣氛、等等配合決定。

不過,我都認同痛苦指數用平均價制定是有點粗略,湯文亮不喜歡痛苦指數和房價收入比,其實衡量樓市PE, 還有很多方法,下篇再談!

4 則留言:

  1. 講得好,我有相似的看法。期待你下篇的分析。

    回覆刪除
  2. 多謝支持!其實投資是個人決定,個人負責,硬要賴人,太過份了!我最近仍然有親戚買廠廈投資,說睇好九東發展,我都是那句,小心有可能租不出,知道風險後投資,冇得怨!

    回覆刪除
  3. 其實我只係依幾年才接觸投資.. 相對之前既工作來得好複雜又好簡單.. 哈哈

    回覆刪除
  4. 現在一般人的負擔能力實遠遠超過97時,還有房產的淨值實在不低!相信要小心的時候還有6至8年時間!

    回覆刪除

請留回應!