除了痛苦指數或房價收入比，衡量樓市PE還可用房價租金比，這個方法只以投資角度去看樓市，然而得出的結果比痛苦指數更駭人！

房價租金比程式如下:

房價 ÷ 租金 x 12個月

租金是市值租金，即使樓宇是自用，每個月可省下的租金便是層樓的租值。因此，自住或投資，用房價除以一年租金，大概得出長期持有，需要若干年租金才可回收房價，這項PE指標比痛苦指數更能反影投資價值。

筆者用了1986至2012年第一季差餉物業估價處的平均樓價和平均租金剩12個月，粗略為香港、九龍、新界的一般上車樓和中產可負擔的樓(即B、C、D類別或四百至二千呎) ，計算房價租金比，看以下三個圖。

圖一:




至2012年第一季，香港島B類別(40至69.9平方米)需要28.24年租金來收回房價，九龍需要30.46年的租金，新界需要28.14年。97年高蜂時，香港島B類別需要25年租金來收回房價，九龍需要23.53年，新界需要32.29年。香港、九龍房價租金比均超越97年水平，而新界明顯在97年超買了很多，又或者新界未追落後？定還是新界這類別的上車盤供應多，房價和租金均無法媲美97年？

相比之下，香港島的B類別樓需要較小年份來收回房價，可能是租值比較高的原因。至2012年第一季，九龍看來是最超買，需要達30年以上的租金才能收回房價，這現象顯示兩個可能性：一是樓價太貴，一是租值過低。

圖二:


同樣地，至2012年第一季，香港、九龍、新界C類別(70至99.9平方米)的房價租金比都超越97年水平很多了，香港島C類別需要34.17年租金的來收回房價，九龍需要35.98年，新界需要30.65年，全部需要三十年以上租金來收回房價，是租金太低？還是房價太高？為何租金升幅追不上房價？說到尾，還是怪香港人付不起更高昂的租金！也怪香港人的收入太不濟！你能說不關香港人的收入事嗎？

圖三:


香港、九龍D類別(100-199.9平方米)的房價租金比亦是超越97年水平很多，97年高蜂時，香港、九龍、新界的房價租金比均在25年以下，即25年以下可以收回房價。截至2012年第一季，九龍D類別單位，需要42.48年租金來收回房價、香港島需要36.72年，新界反而平穩保持在25年。如果換著你是投資者，你會怎樣選擇？收租42.48年、36.72年，定還是收租25年？

香港人供樓二、三十年是沒有選擇，因為有住的需要。不過，要外來投資者持貨三、四十年等回報？如果樓價不大幅上升，真看不到為何要投資香港樓！

話說回來，很多所謂投資者都是內地資金，喜歡長期空置大有人在，回收樓價豈止要三、四十年？跟他們講投資價值又真的得啖笑！筆者都是那句，住在這裡的人才是最大用家，除非內地人買起全部樓來空置，否則租值長期追不上樓價，樓價始終要調整，大圍要調整，這些不計投資價值的樓也只得陪跌！當然，就如我在上文舉出買388@$260，持有至現在，388只值$109，你不能說是錯誤，因為再持有多十幾年之後，可能真的有內地資金自由行和人民幣投資產品在國際市場大受歡迎，到時可能升至$500！誰會預知?

再翻看1986至1990年，無論B、C、D類樓房，十年左右的租金，已經可以收回房價，以前做收租佬，是否比現在容易？