樓市PE(1)

近日經濟日報唐榮在其專欄討論全國房價收入比，香港坐亞望冠，即又再惹來湯文亮在網上文章批評，還是看不過眼，出文幫拖。

以前筆者巳經講過，房價收入比或痛苦指數，其實是一項好像股票的PE（price earning ratio)的樓巿指標而已，但反駁的理據來來去去都是，買樓的都是內地富人，或者香港識得錢搵錢的人和香港的高收入人士，跟本地私樓家庭中位數收入無關之類的言論。

一手樓平均價一千三百萬，成交這些價的人，當然都是付得起這些價錢的人，而這些人可以遠離人群購買力，就是否代表無需理會整體群眾的收入？對整體城市而言，這些樓價是否合理？人家談整體，湯生談個人負擔能力，真是各有各講！

其實，外來投資者、內地富人買香港樓不是無條件地你叫買就買，樓價一萬元一呎，對他們來說，可能還是很便宜，再買入當然可以，問題是外來投資者看的是整體環球巿場，比騁的是各地樓市PE,買入者當然希望升值後可以賣出，即是能否繼續找到人接火棒，而居住者才是最大買家，樓價太過偏離民眾購買力，即是越來越小人可以接火棒，買與不買，見人見智！

PE高又如何！股市亦經常見到超買完可繼續超買，超買很多倍仍然可以，相反亦然。在下亦見不少投資者$260買入港交所，當時來說，超買不代表不合理，因為未來可能有港股直通車，直至現時為止, 沒有賣出，又未必是錯誤，因為將來還可以有港股直通車和人民弊離岸中心的發展呢！

PE只是一種指標，當然投資決定不會依賴一項指標，還會看其他，例如息口、政策、政治環境、投資氣氛、等等配合決定。

不過，我都認同痛苦指數用平均價制定是有點粗略，湯文亮不喜歡痛苦指數和房價收入比，其實衡量樓市PE, 還有很多方法，下篇再談！