從泡沬圖看見底未？(三): 美國篇之世紀超級泡沬爆破

上篇文章提出美國股樓泡沬的起點成疑，筆者無法定斷！筆者閱讀過好一些美國經濟書籍都提出過美國歷史上最大的泡沬，是源於美國戰後出生嬰兒潮(1946至1964年)，在1970至1989年，他們陸續到達人生消費高峯期，對住屋需求造成美國歷史上最大的房地產泡沬、消費泡沬、以至經濟泡沬！在時间上，他們的解釋是非常吻合，而我亦某程度上都接受這種講法，因為只有持續的人口增長需求才有如此大的力量令一個產業40年歷久不衰！

另一方面，令筆者不得不信服的，在近十三年(1997至2011)，即第一批戰後嬰兒潮已介50多歲，他們步入老化期，消費力下降，經濟增長動力亦開始減慢，現時只靠一個泡沬捺另一個泡沬來製造動力，但即使如此，動力依然是越來越衰弱，就如老人家吃「偉哥」，死谷還是無能為力，看下圖的股市表現也是如此！

若美國世紀超級泡沬的理論成立，即是說當人口不斷老化，40年的經濟增長將會開倒車，連同10年泡沫一個蓋一個而經濟增長差不多依然橫行，美國經濟是否將要低迷30年來完成調整？

筆者認為人口老化而導致的經濟問題可依靠輸入投資移民來解決，年輕富裕的新移民可為經濟注入動力和新資金，日本是一封閉國家，為減低國內競爭而拒絕移民，經濟低迷多年還沒法走出困局是理所當然！最近美國有議員建議移民買樓送國籍其實是可行之計劃。

無論如何，泡沫蓋泡沫來拖延經濟調整是無法維持的，當至2024年人口老化進入高峰期，調整壓力將會無法抵禦，屆時再吹泡沬也不得要領。中短期而言，道瓊斯指數如以科網泡沬爆破後的低位，作為今次房地產泡沬的起點，筆者認為道指可能已經見底，但只可視為熊市反彈，而反彈的高位將一浪低於一浪。長期而言，輸入移民將可加快調整結束，筆者並不認為美國經濟會像日本迷失20年。

俗語說:「有咁耐風流就有咁耐....」，美國戰後嬰兒潮人口經歷30至40年地產泡沫和經濟最繁盛時期，若沒有在泡沫中撈一大筆，他們的退休生活將經歷人生最黑暗的日子，筆者想說什麽？下篇再續！

星期日吃什麽？(香草龍莉柳)

「星期日吃什麽」已停了兩星期，主要原因是去了新加坡和未有時間執相，今天補回前一個星期天的食譜。前一個星期天吃了「香草龍莉柳」，煮法也是很簡單，亦是筆者讀大學時喜歡做的偷懶食譜。


香草龍莉柳方法:

1. 平均地灑少許鹽，白胡椒粉和豆粉在魚柳的兩面
2. 開鑊燒熱少許油
3. 煎香魚柳後在兩面灑少許Oregano(可以是幹的)

焗紅薯方法

1. 在紅薯面灑少許鹽和橄欖油，撈暈令整個紅薯面都覆蓋了鹽和橄欖油
2. 預熱焗爐10分鐘至攝氏180度，放入紅薯焗45分鐘，用筷子篤入去看看熟了沒有？插得入便是熟了，插不入便多焗5至10分鐘，紅薯體積細，應該無需焗得太久。

從泡沬圖看見底未？(二): 美國篇之美國股樓牛市是從哪一年開始的？

在筆者寫這篇文章之時，美股正在升200幾點，近日美股炒QE3和歐債危機有望解決，聽得多真的會壞腦，筆者仍然傾向相信有OT便不會有QE3，因為OT效應是捺長息，短息升，而QE效應是捺短息，長息升，兩者同時使用，效應會互相抵消，如果QE有用，伯老便不會轉用OT吧！另外，歐債危機那麽容易解決嗎？加大救市基金便可解決歐洲多國債務問題？歐洲各國緊縮開支，經濟將會低迷多年，歐洲銀行報銷一部份歐債會對他們沒影響嗎？

言歸正傳，要知道美國股市現時是牛是熊，從上次泡沬圖，看看美國房產泡沬爆破後，道瓊斯指數是否已經見底，便一目瞭然。

美國房產泡沬是2000年科網泡沫爆破後格林斯潘大幅減息的後果，所以首先看看由2000年至2011年的道瓊斯指數圖(見圖一)：

(圖一)

若單看2003年開始的美國房產泡沬，泡沬在2007年爆破，美股自2007年10月見頂並開始調整，直至2009年2月見底，低位比科網泡沬爆破後的低位更低，看來應該是已經見底。那代是美股現時的升市不是虛火？

但單看道瓊斯指數圖並不全面，既然今次泡沬是因房產而起，便要先看房產價格是否調整完畢(見圖二)：

(圖二)

這個圖比較似泡沫圖，看來房產牛市是自1975年至77年開始而不是2003年？偷步期是1963年開始？無論如何，樓價調整未完結，如果說房產牛市是75年至77年開始，調整只達1/5，即使2003年低息造成的房產泡沬，調整亦只達一半，即是說樓市未見底,股市亦然。

另外，圖(一)道瓊斯的10年指數圖完全不像那個泡沬圖，只見急升的瘋狂部分，卻沒有偷步期，為什麼會是這樣？

看長些年份，或者有所發現。看看以下40年圖：

這個圖也比較像泡沬圖和房產價格圖，而此圖也確認股市牛市是從1982年開始？1973年開始偷

步期？是否要返回1000點才完結調整？                   唔係化？下篇再談！

從泡沫圖看見底未？(一): 日本篇

在10月6日的一篇文章「OT對樓市的影響(二)：樓價要跌幾多？」中介紹過 Hofstra University's Jean-Paul Rodrigue 的 Bubble Chart (泡沬圖表)，很有用，幾乎所有泡沫都是這個樣子！首先再次貼出泡沫圖表作比較：



現在看看曾經歷超級泡沬的日本的日經平均指數：

日經指數於83/84年開始急升，是泡沫圖表中的瘋狂期，直至89年12月上升至38957見頂，經過13年展轉下跌，2003年跌至7054點似乎見底，因為84年至89年的升幅幾乎完全消失，但看完整整40年的大圖畫，2004年的回升，似是熊市反彈多，但現時的日經指數8672點，似乎距離見底不遠，看翻上面的泡沫圖，泡沫爆破後，其實是要回到Smart Money 的 Stealth Phase(偷步期)才叫完整！為何日經跌超過20年才完成調整？我傾向認為是因為日本政府不肯大刀闊斧讓資不抵債的大銀行倒閉，而銀行揹着約七萬億日圓壞帳也只能透過長時間來報銷，這就是該死而不讓他死的後果。但我一直在思考，拉長20年逐點消耗痛苦，還是用3、5年做手術切除壞死腫瘤比較痛苦?

整容悟出房策大道理

過去數天去了新加坡休息、吃、喝、玩樂，早餐時閱讀新加坡報紙，看見曾蔭權沾沾自喜的樣子，大談「High Rent is the Price of Success」(成功的代價是高租金)，竟然將地產過熱的代價說成是成功的代價，看完笑到成份自助早餐都要吐出來，希望成他貴言，香港持續成功便可持續高租金了，否則說話要倒轉講：「Failure is the Price of High Rent」(失敗是高租金的代價)！

你們見過一些人整容嗎？有些人為保青春常鑄，眼皮下墮，便去拉眼皮，拉了眼皮，眼睛變細了，又去整大眼睛，眼睛大了，鼻子看起來細了，又去整大些鼻子，托高鼻樑，結果越整越走樣，還變成巫婆樣子！筆者真的曾經見過這樣的人，當時駕着車經過見她向我揮手，還以為白天見鬼，自言自語地說：「我看不見、看不見！」原來她在截計程車，從後鏡看，她上了後面那部計程車，才安心下來！

廢話說完，想講的是今天看過蘇博士有關新房政策的文章「新房策 重寫樓市生態」，讀後很有以上Feel！左干預、右干預，結果市場走晒樣，要樓市長青（不大升又不大跌）便要付出代價，就像女人想長青，倒頭來樣樣都要托！



 轉載：置業家居

新房策 重寫樓市生態

 撰文:蘇偉文博士 恒生管理學院商學院院長

上星期特首發表了其任內最後的一份施政報告，當中最引人注目的自然是復建居屋的決定，居屋將來的補地價安排更惹來大眾熱烈的討論。而除了復建居屋外，另一個有關房屋的重要政策安排是優化置安心計劃。而通過復建居屋和優化置安心，未來每年將會有超過6,000個中小型單位落成，對有意上車的市民來說，中小型單位落成量增加代表其選擇多了，有利其完成置業夢；對樓市來說，這是一個政策的改動，原來的生態平衡將會被打破，樓市的發展也變得充滿變數。

中小型戶大增 價錢或向下調

首先，由於居屋和置安心都是針對中小型單位，當這些資助房屋落成後，意味着未來中小型單位的供應將會增加，而且居屋和置安心與中小型單位市場比較，盡管彼此份屬不同市場，但彼此也有一定的重疊，這是會對中小型單位市場構成一些壓力。所以當復建居屋和優化置安心公布後，私樓中小型單位和居屋二手市場馬上沉寂下來，只因為在這個市場份額上，未來的競爭會比較多。

其次，當現在資助置業的方向集中在中小型單位上，也意味着將來中小型單位的數目會比現時的多。但不要忘記，香港人很少是一輩子都住在同一間房子裏，人們會因生活條件改善而換樓，當這批有幸得到資助置業的人要換樓時，他們會發現中小型單位市場的供應不愁短缺，而他們要將自住的單位出讓時，他們能否賣得一個好價錢，好使他們換樓成功？這個問題不好解答，因為若果政府政策有效果，中小型單位市場價格便會平穩或是下調，對換樓的決定並非太有利；而假若政府的政策沒有效果，樓價定是飛升到脫離大部分人的購買力，他們換樓也不是太划算。換言之，房屋市場的換樓問題並不容易解決，復建居屋和優化置安心的目標很可能是幫助幸運中簽的人上車。

大單位奇貨可居 換樓將更難

對私人發展商來說，由於復建居屋和優化置安心集中在中小型單位，它們就有誘因去興建較大的房子，而將較不賺錢的中小型單位市場給政府承擔。正如上文所說，中小型單位的供應不缺，但大單位的供應卻會不足，因為現時政府已有配合增加中小型單位的目標，而且更以限呎地方式來招標拍賣土地，發展商手上的大單位會慢慢變成奇貨可居，這會造成大型單位供應不足而價格高企。這就產生了兩極化的市場，一個是供應充裕的中小型單位市場，另一個是供應不足的大單位市場，對想藉中小型單位市場來樓換樓，從而改善生活質素的市民來說，其困難程度又會加劇了。

在復建居屋和優化置安心計劃裏，筆者看到的是房屋政策作出了根本的改動，也就是原來的樓市生態已改變。假如我們仍是想着可以先上車，再待樓價上升時樓換樓來改善生活質素，這個如意算盤可能打不響。要留意的是在新的房地產市場生態裏，傳統的看法有需要修正。
rayso@hsmc.edu.hk

風險的物理學現像(二) - 違約掉期(CDS) (2011年8月1日)

上篇文章講述 Law of Conservation of Energy 如何應用在按揭証券的風險管理，今天輪到違約掉期 - CDS(Credit Default Swap)產品。

首先講一講什麼是違約掉期 - CDS？違約掉期就像一些保險產品，例如，X公司一直是銀行A的長期客户，一向關係良好，現X公司向A銀行借錢，A銀行不想得失這個客户，但借錢始終要面對信貸風險，即客户違約的風險仍然存在，於是A銀行便會購買一種類似保險產品的違約掉期。而提供這種保險合約的機構多是比A銀行强大的金融機構(在此叫金融機構B)。過程中，A銀行每季須繳付一個類似保險費的利息給金融機構B，一但X公司違約賴債，金融機構B在扣除A已取得的還款後按照掉期合約賠償給A，如果X公司沒有賴債，金融機構B便是淨賺那些類似保險費的利息了。換句話說，A銀行的借貸風險便由金融機構B分擔。

 

情況就如我們買人壽保險一樣，比如我們100人各自向保險公司購買一份人壽保單，我們100人各自繳付保費，當我們其中一人離世，保險公司便按照保單賠償給離世者的家屬。而賠償是從那100人的供款中提取一部份出來。理論上我們100人同一時間死亡的機會是很微，除非是疫症發生！這像一個共同保險的系統，大家平均分擔離世風險。

現在套用在美國的例子，各大金融機構各自為減低借貸風險向AIG購買如同保險的違約掉期。各機構向AIG繳付利息，大家都似乎在平均分擔風險。理論上美國各大金融機構一齊倒閉的風險微乎其微，但不可能發生的事卻發生了，因為他們各自的借貸風險都集中在跟樓市有關，一是擁有很多與次按有關的衍生產品、一是擁有很多按揭証券產品，結果當樓價大跌，所有金融機構、銀行都面對着同一種風險，即等於人類發生疫症，本來是平均分擔死亡風險變成全部風險聚焦在保險公司，即AIG。

從這角度看金融海嘯整件事情，我們便更加明白為何美國政府救AIG而沒有救雷曼，因為AIG的負担太沈重，承担了很多金融機構的借貸風險，AIG一但倒閉，他保的金融機構的命運也會是一樣。

筆者一直不大贊同保險制度，有些時候，當一個人極需要錢的時候或者到了絕景的時候，更是變相鼓勵人自尋短見以提取賠償。同樣道理，違約掉期也有相似的鼓勵，既然借貸風險買了保險，受保的機構對借貸風險的謹慎程度下降，違約機會反而增加。

我個人認為保險制度不應用於機構投資或借貸風險上，機構要減低風險，惟一方法只有減低暴露於風險的程度(exposure)，而風險總量不變的情況下，分拆風險(Unbundling)，只是由Ａ點轉移至B點，也就如能量只從一種狀態轉到另一種狀態。

(下一篇將討論Law of Conservation of Energy 如何應用在分散投資風險的數學上，敬請留意)

風險的物理學現像(一): 按揭証券 (2011年7月28日)

筆者一些yahoo blog時寫的舊文章很值得再分享：

在物理學中的Law of Conservation of Energy 這樣地形容「能量」： Energy cannot be created or destroyed, it can only transform from one form to another。意思是指「能量」是一種既不可自我創造、也不可毀滅、只會轉化成另一種狀態的物理現象。

套用在現今金融業界的「風險」管理，是最適合不過。未來幾篇文章將會剖釋「風險」如何從一種狀態轉化成另一種狀態，卻從來沒有減少和毀滅！而金融專家用盡各種方法計算和創造風險管理的工具，其中最為人熟識的CDS-違約掉期，便是其中一例，風險只從一種狀態轉化成另一種狀態。

銀行和金融機構從借貸得來的利潤最多，但面對違約的風險也最大。同樣地，買公司或國家債券的投資者，也會面對違約風險，有風臉並不等於不可為，最重要是投資者、銀行、金融機構如何好好對冲風險。因此，CDS(Credit Default Swap,中文翻譯叫「違約掉期」)和MBS(Mortgage-Backed Securities)便應運而生。MBS和CDS同是一類將風險分拆(unbundled)的衍生工具。

首先由MBS講起，銀行的生意利潤主要來自借貸，而借貸業務又以物業按揭佔最多，主要原因是有物業造抵押，借貸人違約也可變賣物業還款。當樓市大旺，銀行當然想多做生意，但越借得多，風險也越高，為減低借貸風險, 銀行便將部份風險分拆給其他投資者，例如借貸人只能付樓價的一成，其餘九成都要由銀行借出，銀行借樓價的七成，其餘兩成以MBS形式分拆給投資者。

以我所理解MBS是一堆特徵相近的按揭借貸(mortgage loans)分批打包成証券賣給投資者，也叫按揭証券化。發行機構通常是半官方機構，美國MBS的發行機構是房利美、房貸美，香港MBS的發行機構是香港按揭証券公司。

投資者的回報是其中按揭証券化比例的本金和利息(需扣除銀行費用)，以香港為例，一些借貸人做九成按揭，銀行借出七成，其餘兩成是按揭証券公司將之証券化，投資者的回報就是証券化部份的本金和利息(扣除銀行費用)。

投資者主要面對的風險是借貸人提前還款風險 – prepayment risk。簡單來說，利率下降的時侯，借貸人便會爭相轉按，減低利息支出，過程中借貸人先還原本按揭，再以較低利率承造新按揭。此時MBS投資者要先以原價贖回投資，然後再投資於提供新利率(比之前較低)的按揭証券。這就是借貸人提前還款風險。在美國，如果按揭年期是15年，一般人的還款期約是七年，如果按揭年期是30年，一般人的還款期約是十二年。而我之前提到「特徵相近」的按揭便是指提前還款年期相近的按揭打包在一起。

MBS有很多類別，各種類別帶有不同的風險組合，投資者根據自己所需的回報和承担風險能力而購買不同品種的MBS，其中涉及很多複雜的數學。筆者只想指出MBS的打包方法並不是根據借貸人的質素分類，套用美國例子，次按和優質按揭綑綁在一起，當樓價大跌，人們好壞難分，保障些，惟有一律當壞，投資者、房利美、房貸美的命運也綑在一起。

理論上銀行的風險由MBS的投資者分担，銀行的風險雖然是減少了，但風險的總量卻沒有下降，只是由銀行一邊轉到投資者、房利美、房貸美的一邊，也就是如能量從一種狀態轉到另一種狀態。下一篇談談Law of Conservation of Energy 如何應用在CDS。

為chok做準備(五)：等

上次做完一次SC減成本，人壽正股成本減至$18.64，連同那LP保險費，現時人壽正股成本為$19.46，便再沒有任何動作，港股連日來上升了2900點，今天回套近800點，這就是我所指的chok。上周人壽也曾經升至$20.9，但筆者認為未到價，所以只有繼續等，現在仍然持有10首人壽和10張LP，有LP做保險，勁chok都無需太担心，跌穿$17更好。


有關舊文:  為chok做準備(一)：Long Put 做保險
                   為chok做準備(二)：為正股減成本
                   為chok做準備(四)：成功平人壽Short Call減成本

Price Don't Drop Easy

在Amie個blog看到首很正的歌，手痕改歌詞, 改自"Words Don't Come Easy"

http://youtu.be/QwpkAGjykcM

Price….don’t drop easy on house

How can I find a way to make you see Oh! NO!

It won’t drop easy

Price won’t drop easy on house

This is the only way for me to be mil_lion_ aire

Default is not easy

Well I’m just a simple man

Buying house so far my sole plan

But my pay is always so low… and I

Devote my whole life to buy

Hope that you believe it's sweet dream

Price, if drop easy on house

How can I find a way to make Tsang see it's his fault

His life won’t be easy

This is just a simple life

That I’ve plan for me and my wife

There’s no real meaning to me when house

When house price don’t rise

Please believe it is one way

Price don’t drop easy on house

How can I find a way to make you see its one way

Price won't drop easy

It isn't easy

Price won't drop easy

Price, don't drop easy on house

How can I find a way to make you see its one way

Price inflat easily

Don't let me down so easy

This is the only way for house price It's one way

Price don't drop easy

Price don't drop easy

新舊居屋政策：很詳盡的分析 (轉載)

相信是眾多新居屋政策分析中最詳細的了：

 

2011施政報告 (轉載)

by Fo Keung on Thursday, October 13, 2011 at 12:35am

筆者在年前曾在“致李永達的公開信”中提及舊居屋的弊病， 現在想借唐生的專欄來對比新居屋屬優屬劣。


筆者曾談及舊居屋的弊病如下 ：

1. 居屋向於公屋富戶傾斜， 對白表申請者不公平；
2. 居屋積壓政府的公帑；

而坊間亦有其他人對居屋詬病， 指政府利用公帑資助市民取巧置富， 破壞自由市場的秩序， 筆者亦希望檢視新居屋政策是否有所改善。


新居屋政策


特首先後以不同的文字來闡述新居屋政策， 其實說穿了， 新居屋根本就是政府提供的免息免供的置業貸款。與過往舊居屋的地價津貼不同， 新居屋在開售前會有兩個價格， 售價及交易價， 而兩者的差額就是這個免息免供的置業資款。


            售價 ＋ 免息免供的置業貸款 （X）＝ 交易價


而售價則會與購買者的家庭入息掛勾。

對白表申請者較公平


雖然政府尚未交代 （X）是如何計算， 但既然與購買者的家庭入息掛勾， 相信不會出現低入息者會為增取多一點的補貼而購買貴價單位的倒掛現象。所以， 理論上入息較高的白表會有較大機會可購買較貴價的單位， 在資源的運用上， 較公平。


保值尚可， 杜絕投機


舊式的居屋， 因為補地價金額是隨市值變化， 是故， 在市況不景時申請補地價， 金額便大幅降低； 過往三十多萬的居屋， 只有五萬多個單位已補地價， 大部份業主在等的， 就是市況逆轉的時機； 所以無論政府多麼努力， 但居屋的二手市場就是活化不起來。


現在新居屋， 是以免息免供的置業貸款（X）的概念來代替； 由於（X）是一個固定金額， 業主便不能利用市況來取巧圖利。這點， 是有所改善。 因應這個固定的（X）的緣固， 相信在跌市時業主補地價來出售／出租的誘因相對減少， 這會有助增強市場的調節機能。（跌市時減少出售房屋的供應）


相反， 在升市時， 理論上新居屋業主會有較大誘因出售圖利， 但政府會因應市況來調節新居屋的數量， 當市況上升， 政府應市的新居屋數目亦相應上升， 即使出售有利可圖， 但在有補貼的新居屋競爭下， 相信利潤亦不會太高， 所以， 新居屋確實是回應了自用的需求而減少了投機的機會。


有助減少將來重建的業權糾紛


居屋發展至今只是三十多年， 很多舊的居屋尚未屆拆卸重建的問題。 試想像以舊居屋的機制， 將來要是需要拆卸重建， 已補地價及未補地價的居屋， 在收購重建賠償等問題上， 一定會有大量的糾紛及訴訟； 但在新居屋的機制下。由於已確定了地價的銀碼（X）， 當問題變成一個銀碼， 則會簡單得多， 這一點， 想是政府最終願意再重推居屋的關鍵原因之一。


但新居屋是否完美的良方？？


姑勿論以何種說法， 居屋都是活生生政府干預市場的做法， 相信， 私人發展商在商言商， 一定會避其鋒， 為了要避免與政府直接競爭， 發展商一定會傾向將細單位更加豪宅化， 以圖分割市場。（Market Segmentation),  私人市場的細單位價格一定遠高於新居屋的交易價。（否則， 發展商無利可圖）， 苦了的， 是那些抽不到新居屋的家庭。


再說， 新居屋政府以協助首次置業者優先， 除卻暫時並沒有居住壓力的宅男族， 遠水救不了近火； 由2012年開始幸運地在2014年抽中到2016年入伙， 先得繳上4年的租金， 以七千元租金計算， 未見官已乖乖打了三十多萬板了。別忘記， 私人樓與新居屋的交易價， 是否有如此大的差距？？


政府的新居屋政策， 筆者覺得是一個好的改進， 但是否能替熾熱的樓市馬上降溫？ 筆者並不認為有如此大的效果。照目前的數據， 2012及2013的建屋量都會強差人意， 近來政府發售的限呎／限量盤， 估計最快都需要2014﹣2015年才能推出市場。政府目前能做的， 就是市場的期望管理， 是否有效， 且讓市場來告訴我們吧。
FROM victoriaahpak
http://www.facebook.com/#!/notes/fo-keung/2011%E6%96%BD%E6%94%BF%E5%A0%B1%E5%91%8A/10150318095141637


亂博都是那句，居屋政策原意就是要居屋業主在樓市升市時能在物業升值中分一杯羹，然後到私樓市場換樓，是為私樓市場不斷提供「新水」，而新居屋政策在這方面做得更澈底。然而，這樣更加給予市民暇想，就是政府只許樓價升。人人都想做神，人人都希望擁有水晶球，政府(特別是香港政府)真有此能力嗎？下篇再談！

施政報告內新居屋計劃對樓市的影響

千呼萬喚，老曾在他的任期只剩下少於一年，樓價從2005年至今升咗100%，才開始急市民所急，以下節錄《施政報告》內新居屋計劃，個人認為現在才復建居屋，現在才知道做地是要長期的，太遲！太遲！

 

《施政報告》推出新居屋計劃http://www.info.gov.hk/gia/general/201110/12/P201110120182.htm

　　

1. 新計劃的對象是每月收入低於三萬元，主要是屬首次置業人士的家庭。

2. 計劃提供實用面積約四百至五百平方呎的單位，售價約為一百五十萬至二百萬元左右。

3. 由二零一六至一七年起四年，政府會撥地提供超過一萬七千個有關單位，每年約為二千五百至六千五百單位。

4. 首個年度可先提供二千五百個單位。將來土地供應增加，我們會以每年平均可以提供五千個單位為規劃目標。

5. 業主購入單位五年內出售，只可售予綠表人士或房委會。五年後，向房委會繳付了補價，可自由出售。

6. 補價只需是補買入時射地價，不計物業升值。曾蔭權說，這「方便業主在私人市場轉換單位。」

很多人關心的問題：「新居屋政策會否影響樓市？」

我個人一直認為樓市升市，政府賣居屋阻不了升勢，樓價下跌也跟興建居屋無関，樓價下跌是跟經濟週期有關。不過，2014年才有二千五個居屋單位推出預售，2016年才可以入住，那麼少供應量又那麼遠的事，怎樣影響樓價？現時平均樓價已達平均6000元一呎，要跌的怎樣都會跌，不要賴地硬！

從這份施政報告內的新居屋政策看出，曾政府是想避開未來幾年供應居屋，即使供應也是少得可憐，是否已預計樓市泡沬將隨外圍經濟收縮而爆破？個人感覺政府整天都在測市跌，但這又是否政府應有的角色？與其說一些人經常等市跌不切實際，政府其實才是帶頭等市跌，更為不濟！

筆者97年至現在都認為政府應改革稅制，使政府不再依賴地產作為財政收入，才是香港經濟應走的路，97年時我們已吸取了教訓，地價貴、租金貴、香港因此失去競爭力，但改革稅制必須在經濟好的時間進行，曾蔭權已失去最佳時機，香港政府只會繼續依賴土地、地產作為財政收入。

從曾政府多年施政的思維，香港樓價只得升的份兒，即使跌也不可跌得太多，這會令政府財政收入不穩。那麽，政府更必須提供置業的階梯。

很多人認為居屋幫人投資致富，由於買賣受到規限，居屋升值能力怎樣也不及私樓，如何令人發達致富？極其量都只是在樓市升市時，讓他們的資產也可以升值，套現後補貼多少儲蓄轉投私人物業市場，居屋政策其實是為私人物業市場提供「新水」。

只建公屋，不建居屋，市民的收入又無法快速追上樓價升幅，住公屋的(富或不富户)都只得繼續住公屋，夾在中間「唔上唔落」的人，既不合資格伸請公屋，也買不起私樓，要解決住的問題，最捷忽方法就是離開中間那層，向下流至適合伸請公屋，那就是現時我們見到大學生不願加人工或只做散工，務求留在低收入階層的現象。公屋需求只會越來越大，政府財政負担只會日益膨脹，長期只建公屋不建居屋是行不通的，居屋是必須要建。

話需說回來，筆者很質疑香港政府庫房是否能夠長期依賴地產收入？世界周邊地方，特別是內地的經濟發展是否永恆不變嗎？到時不要問：Who Move My Cheese？

另方面，居屋供應只會是400至500呎樓，加上那些限呎限量私樓又是集中供應細價樓，樓市泡沬爆破，將會是最影響細價樓！

星期日吃什麼？(Cajun 維上脾)

今個星期日吃什麽？

週日煮了一味非常、非常簡單的晚餐，那是筆者在讀大學時，經常夜歸而快速煮給自己吃的偷懶食譜之一，簡單得來卻很見得人！

Cajun 雞上脾：

1. 無骨雞上脾去皮，然後一開二切成兩件
2. 兩面灑海鹽、"Cajun 粉"或"barbarque 粉"(兩種均可在Citysuper有得賣) 、和Paprika
3. 用上火Grill，預熱焗爐至攝氏180度約10分鐘
4. 將雞放在焗爐架上焗10分鐘，反轉又焗13分鐘即成

為何有好產品唔用，硬要去做Guinea Pig？

iPad面世後，引來很多跟風平板電腦產品，筆者認為暫時來說，市場上真正或者可以較量的就只得Samsung Galaxy Tab 10.1, 但這一煱蜂的抄襲產品，很多人卻不大明白平板電腦的實際功能，竟然出產7.1 Samsung Galaxy Tab，加入奇奇怪怪的電話功能，想講電話可以用Skype或者Facetime，就是沒見過人拿着一塊7吋大板貼着臉來講電話！你說是不是奇奇怪怪？一味加入功能卻忽略人的感受的好例子。

上週筆者的一個朋友用了四千幾大元，買了一部Acer平板電腦，這部機除了較iPad便宜外，跟iPad又有何分別？原來Acer平板機sleep mode時耗電很快，用家為了不想經常充電，惟有每次用完即關機，結果每次用機的時侯都要用上兩、三分鐘來開機，就好像開notebook一樣，那為何還要用平板機？筆者好奇地叫朋友不要關機，看看Acer平板機在sleep mode時的耗電量。結果發現sleep mode四小時已消耗一半電池！

用過iPad的人都知，iPad的耗電量很低，一般使用量，用完只轉去sleep mode，兩、三天才需要充一次電。iPad是改善生活的產品，其他抄襲產品卻為用家增添煩腦！

事實上，iPhone是iPad的細版，開發iPad技術的成本早已在iPhone年代被吸收了，第一部iPhone的出現是在2007年，四年後的今天，iPad巳經是一件成熟的產品，其他產品才在起步階段，四千大元的產品，大部份都是開發成本，筆者就是不明白，四千至六千幾元已可買一件優良產品，卻要浪費四千大元去當Guinea Pig?


後記：很多人不喜歡ios不能兼容其他產品，例如USB手指，而且無法看Flash Movie，但這只是一個過程，未來發展都是網絡化，所有檔案將會經由網絡傳遞，而Flash 內容供應者也自行開發App來適應ios。因此以上問題已經成為過去。

OT對樓市的影響(二)：樓價要跌幾多？

萬有引力下「What goes up, must come down」，即是物件上升了，便會下跌，上升的高度和速度與下跌是相等。很多經濟學書在評論泡沬時，也用上近似的理論。

經濟學者認為泡沬都有短時間急速上升的特徵，下圖顯示泡沫形成中，市場行為和情緒的發展過程：

圖(一)

資料來源：The Bubble Chart of Hofstra University's Jean-Paul Rodrigue

從過往的經濟學歷史中，泡沫上升的幅度和速度與下跌是相等，如上圖所見一樣。

套用在香港樓市，唯一可以參考的樓市泡沬歷史只有1997年，圖二所見1980年至1990年的樓價可說是平穩上升而未見泡沬。 樓市泡沬自1990年開始，1995年第三季出現bear trap, 1997年第三季爆破後，樓價調整要到2003年第三季，私人住宅樓價指數達59.3才告終，即回到1991年第二季約56點，差不多1990年樓市上升的起點！(見圖三)


圖(二)

圖(三):

圖(四)





2009年至2011年，我們看到類似1995年至1997年的急速上升的現象，也就是Jean-Paul Rodrigue Bubble Chart中的Mania Phase(瘋狂階段)，2008年第四季的下跌很像Bubble Chart中的bear trap, 根據10月份差餉物業估價處資料，2011年第二季私人住宅樓價指數上升至187.5，而中原地產提供的最新城市領先指數，樓價自六月開始橫行並輕微下跌，並在9月呈現回升跡象，看似是調整結束(看圖四)，但回看圖(一)的Bubble Chart，樓市泡沬應是到了Blow Off Phase初段中的bull trap，跟着會是較大幅的下跌，幅度和速度會跟上升相等。倘若要回到升市的起點，即是又要回到2003年私人住宅樓價指數59.3，下跌幅度是68%，跟沈大師和羅博士的預測一樣駭人！都說過啦！我的預測必會是引來萬箭穿心！

不過，再看看Blow off Phase尾段，價格過度調整要回到平均值(Mean)才會平穩發展，依筆者估計平均值應該是2005第一季至2006年第三季之間約92.2。

有人或會認為政府政策可阻止或減低下跌幅度和速度。筆者介紹以下文章：

「30-year History of Hong Kong Property Market in One Chart」
http://www.alsosprachanalyst.com/real-estate/real-estate-30-year-history-of-hong-kong-property-market-in-one-chart.html#ixzz1a0gH5ztL
文章中的圖表詳列30年政府的政策無法阻止樓市上升和下跌！很詳盡的圖表！

OT對樓市的影響(一)

近日股市大跌，很多專家對樓市跌幅作出了不同程度的預測。大老闆C生認為只會跌10%，股評人沈大師預期樓市跌完15%再要跌15%，然後被人撰文指預測股市畜勢代升都錯，惶論預測樓市的能力，經濟司羅生預期樓市跌四、五成又被指長期淡友總有一次中，經濟日報「樓論」專欄唐榮的置業痛苦指數長期被指「佢就極度痛苦」，似乎極度看淡則多被插至體無完膚，筆者勇字當頭，或要嘗萬箭穿心的後果了！

在下巳很久沒有預測樓市，對上一次6月27日「美國或可不用加息 港加息可期 」文章是估計樓市會在高位橫行，主要原因是經濟還好，業主一天有工開，還不致於槍着賣樓，而且之前很多人均以低息按揭上會，一日息率不加，要他們自願放棄低息按揭，難也！另一方面SSD令現時買樓的人要綁兩年，樓價兩年间升了七成，高位接貨還要綁兩年，此等勇士應該不多，銀行加息只加H和P後面的加數，令後來者除了要買貴樓，還要付貴息雙重打擊，此等情況下，賣家不賣，買家不買，令我當時預測樓價高位徘徊，而這情況在近兩個月的中原樓指數中反影出來(見圖)。

資料來源：香港城市大學/中原地產研究部

今時伯老的扭曲操作(OT)又會有另一種影響，是時候調整預測了。

之前QE令資金氾濫，水浸和超低利率推動樓價升完可以再升。上一篇文章「開OT的長遠影響」指出今時的OT會令資金回流美國，水浸情境不再，現只剩下低息。伯老早前承諾美國人民兩年不加息，香港聯系匯率關係，理論上香港息率必須跟隨美國，即低利率應持續多兩年。事實上，伯老承諾的是美國人民，不是香港市民！OT令資金流出，即時要升的是HIBOR，偏偏很多香港業主的按揭都轉致H按，好彩H按有Cap rate，如果Prime不加，按揭利率還是低企。資金緊絀，銀行還是要加息，不過可能只加H和P後面的加數，買家市場必定雪上加霜。再沒有資金流入，內地企業對貸款若渴，資金再緊些，銀行便要加存款息率吸資了，存款息率上升即經營成本上升，按揭息率焉會不加？Prime是否能夠維持兩年不變？還是要放長雙眼看。(今天會計師行Peat記也發表報告指存款息率會繼續上升)

另一項重要因素是實體經濟，倘若實體經濟不惡化，業主未到失業，即使樓價下跌，樓還是會供下去。如果失業率上升，樓價下跌便在所難免。上篇文章說過伯老的扭曲操作是會令資金回流美國，結論是亞洲貨幣、股市、地產泡沫即將結束。自九月二十一日，伯老宣佈扭曲操作後，亞洲負面消息不斷，亞洲貨幣以至人民幣均報下跌，南韓多間銀行因債務問題破產，中國高利貸被傳畜勢代爆，房地產面臨大調整，香港未來實體經濟下行的机會很大，這些因素都在現時的股市中反影，股市已下跌了八個月，股市走前實體經濟半年至一年，實體經濟惡化，香港樓價肯定要調整，問題是會跌幾多？如C生所說10%那麽樂觀？定如沈大師、羅博士所言50至60%？亂博的看法肯定也會引來萬箭穿心，下篇再談。