跟David Webb駁火(2) (2010年12月1日)

跟David Webb駁火續:

被大堆數字掟到暈！

文中Deceptive statistics，一大堆理論質疑政府以驚人短炒數字嚇人，這点我不排除有此可能，但他的觀點是無法認同的。

政府公報2010年頭九個月，持有物業二十四個月或以內的短期轉售個案急升32%，David Webb 的論點是:2010年頭九個月住宅買賣合約成交宗數103,709較2009年同期的87,471宗上升18.6%，當中短期轉售個案升32%，由於2010年成交多了，短期轉售也因而水漲船高，因此政府應以這兩年的短期轉售與買賣合約成交總數的比例來比較，David 以2009年=1作為單位，2010年短期轉售增加32%即(1+0.32)=1.32，2010年住宅買賣成交宗數增加18.6%即(1+0.186)=1.186，2010年短期轉售與買賣成交宗數的比例是1.32/1.186，再跟2009年=1比較，得出1.32/1.186-1=11.3%，他的結論是短期轉售按買賣合約成交宗數比例只上升了11.3%！

但我認為2009年的頭4個月仍然受金融海嘯影響，樓市淡靜，短期轉售必然很低，因此2010年的短期轉售不應是1+0.32，而是應該扣取頭四個月即打個六折0.60+0.32=0.92，結果0.92/1.186-1=22%，大概跟政府的數字相差不太遠！

另外，政府公報2010年頭九個月，持有物業十二個月或以內的短期轉售個案更是急升114%，由於政府在2010年5日25日立法會說過「2009年，九成以上的二千萬元物業成交人均持有多於24個月」，換句話說，2009年只有10%的二千萬元物業成交人是持有少於24個月，David用了很多數字說明2010年頭九個月對上的12個月是在2009年，二千萬元物業的短期轉售不應大於10%........其他也是一樣。我則認為2009年頭四個月受金融海嘯影響，樓價大跌三成，往後八個月，買了樓的人也要等樓價升到有得賺才會賣，那麽2009年持有物業少於十二個月而轉售的人不會多，而政府說的是2010年頭九個月，持有物業少於十二個月的短期轉售個案，這九個月內有人買樓一個月、三個月、什至十二個月後轉售，有些人可能在2009年年尾才買樓，然後2010年九月出售，都是持貨少於十二個月，短期轉售急升114%說法根本沒有問題。大家都在玩弄數字吧！

致於政府公報2010年上半年，300萬元 以下的物業成交中，84%是持有物業少於十二個月，David認為應該是要以比例示人，而我認為這種比例只會大幅扁低真正數字。例如每月有10,000宗物業成交，當中只有1, 000宗是300萬元以下的物業成交，當中840宗是短期轉售就是84%，但當840宗放在10,000中計出比例，變成8.4%是短期轉售300萬以下物業，大幅扁低短期轉售情況，這大概又是數字遊戲，香港政府和David Webb各取所需吧！
 
公司易手避稅難成氣候

David Webb認為「額外印花稅」沒有包括公司或海外公司透過轉換公司持有人來轉售物業是會引發公司炒樓潮，其實公司要找另一間公司接貨才可避過此稅，用家要成立公司或買殼來承接，機會很微，因為用家多數要做樓按，沒有財務報告的空殼公司做不到樓按，最終都要用家自己的入息來做擔保，做法麻煩，按揭成數又不高，用家多不會這樣做。少了用家搶着承接的市場，只是靠公司易公司，此風難成氣候！

有一點可以肯定，炒家、地產商齊狠批政府，証明政府終於認真了！