反駁經濟日報唐榮「買樓10大誤解(上篇)」(2010年11月19日)

看了今天經濟日報唐兄在網上討論區抄的「買樓10十大誤解(上篇)」後有感而發，我不介意你再作文抄公。

先旨聲明，我也是100%支持買樓！對於今天所登的「買樓10十大誤解(上篇)」的頭三點，我完全贊同，但我有以下的觀點：

2008年跌市時買樓需持有很多現金

• 2008年10月時也試過問銀行借錢買樓，結果就如該網友所說，估價大幅偏低，金融海嘯期間買樓，的確需要很多現金，所以一些人說「2008年樓價大跌時又唔見你買？」說此等話的人根本沒有在那段時間買過樓。所以買樓最佳時機應該在2009年4月當各國大泵水和大印銀紙浸低借貸息率至１%時，那時樓價未開始急升，銀根又充裕。為何這位網友沒有在2009年4或2003至2005年發表此等千字鴻文，大聲呼籲市民及80後瞓身上車？現時樓價在短短年半時間急升了五成，才發表鴻文叫用家買樓供20至30年還說冇問題！這篇鴻文發表的時間和選擇在人流最旺盛的討論區發表，大有炒家找替死鬼之意！

現時樓價有冇問題？？

• 你有否計算過一層樓原本值100萬，按揭利率2.5厘計算，按七成，供20年，月供約$3700，只是一年半，樓價升五成至150萬，同樣按揭利率2.5厘，同樣七成按揭，如果要用同等月供$3700元供樓，你要供36年才供完。只是遲了一年半買樓，卻要多付出16年青春供樓！有冇搞錯！
• 有否想過為何97年香港樓價會大跌，而且要調整12年才返回實際所值？為何日本樓價跌20年，QEn次方也冇法翻生？為何美國樓價會跌？那都是因為價超所值！
• 又有否想過，過去30年樓市之所以拾級而上(全世界都是這樣)，是因為戰後嬰兒潮進入結婚生仔人生消費高峯期所支持呢？換句話說：「過往30年的表現並不代表未來的表現」，樓市長遠是升的說法已經過時！

用家供樓20至30年有冇問題？

• 如果樓價在現水平再穩步升多20-30年，現時買樓當然買得過！
• 又如果樓價是跟隨通脹和用家收入一齊上升，用家供樓20至30年當然冇問題，哪一個用家買樓不想樓價長遠是升值的？問題是現時的情況有如碌信用咭，未來的通脹和人工收入已過度反影！

20-30年的機會成本

• 供樓供二十幾、三十年平手離場，真是一件悲哀的事情，如果你二十幾、三十年前用置業的錢買恆生(11)、匯豐(5)，今時今日隨時可以用cash買幾層樓！
• 你真的有20至30年供樓嗎？20至30年後你還住在香港嗎？你的工作進升後會否被調派往外地工作？高追買樓後，過幾年變成負資產，不知好彩還是不好彩，如果碰着被調派往外地工作便要補水離場，或是不能離開繼續供樓！
• 全世界都有樓買，有錢你慌無樓你買，為何一定要高追買香港樓？預留資金供囝囝、囡囡到海外升學，讀完中学讀大学，讀完大学讀碩士，讀哈佛、劍橋都有錢供，為何要用上一半以上的人工來供貴價樓？

總括而言，用家可攤開十幾年選擇最佳入市時間，最重要是不應讓自己終生負重債！

無獨有偶，今天經濟日報石老師的文章也很應境，其中說到「買股不合時，喜悅只短暫」，買樓也是一樣，要睇位入市！