全民爭地

上週看完港台的鏗鏘集都覺得好笑，這一集開始時提到浸會大學校長自2005年至現在一直跟政府爭取旁邊的前李惠利工業學院一半地皮建中醫醫院不果，最近政府規劃建住宅引起全校師生奮起抗爭。但事件的另一版本卻沒有被道出，政府方面指出浸大未有正式申請和即使申請也要經過正常招標程序，後來浸大拗不過政府而變招為只反對該地建成豪宅，頓將抗爭擴大至學生、市民與政府之爭。筆者對此地皮是否應建成住宅並沒多大興趣，但倒想指出這種全民政治化的抗爭手法。

節目中 亦提到愛琴海灣鄰近的一塊0.88公頃地，政府納入賣地計劃受到居民反對，屯門一間學校鄰近三幅地納入賣地表又遭到區議員反對，節目中的土地專家認為應發展爭議少的棕土，而這涉及收地，上篇文章己指出，這些棕土很多都是發展商的囤積地。而節目尾段便提出一個精要，就是曾蔭權年代的發展摸式是跟地產商共同發展土地。

自梁振英上任以來，不斷出現全民政治化的抗爭場面。之前新界東北發展，受影響的農地租戶只為1000個持份者，經過政治包裝後頓成全港市民都是持份者。後來梁振英將原先向發展商收地計劃改為共同發展，抗爭聲音隨之大減。

繼而是填海計劃，填海可帶來大量土地，政府的土地儲備增加，即使未有規劃用途，即時的好處是改變市民對土地供應不足的預期，肯定對地產商不利多於對市民不利，但經過包裝為政府不可信和只給地產商貨如輪轉的機會，竟然又可引起全民抗爭。筆者都想問，地產商建住宅若不貨如輪轉，難道囤積才是好事？奇怪！

最近政府計劃將添馬艦軍營對出海濱劃為軍事用地，撥給解放軍。在諮詢最後幾天，保護海港協會忽然出來反對，並聲明會收集10萬名市民聯署反對。一些網上媒體將之解說為原本「間歇性軍事碼頭用地」變成「永久性軍事用地」。但事實卻是巳有城規會文件指出94年時英國政府與中國政府就香港未來軍事用地達成協議，協議中決定於中環、灣仔填海區預留一幅位於解放軍駐港總部北面的用地，用作興建150米長的軍事碼頭。

先至聲明筆者亦希望可用海濱休憩用地，不過主客要分明，筆者估計添馬艦軍營對出的海本身巳是軍事用地，只是由於填海工程而未有正式規劃，筆者認為既然如此，司法覆核亦為解決爭議的好方法。Again，今次地皮規劃爭議又被提升至全民抗爭。

這些事件在在顯露了一些人希望透過發動全民抗爭來癱瘓政府施政。

投資除了要計算回報率，經濟前景也是考慮之列，而經濟與政治往往是不可分割，若政治不穩或政治爭拗不斷，何來會有良好的經濟發展環境？文化大革命的10年期間，不斷的政治批鬥，全民政治運動，結果是10年經濟停滯，香港現時的全民政治化抗爭，實在很值得關注！

棕土的迷思

近日有些媒體和一些facebook專頁幫傳媒大力宣傳「香港大把閒置土地」未有做好規劃，並以此理由阻止填海。我在「閒人免搏的土地迷思(一)」 http://luan-invest.blogspot.hk/2013/03/blog-post_30.html 中巳經質疑過那800公頃棕土是什麼地？昨日經濟日報地產版新聞就有其中200公頃的用途，現正進行諮詢。不過我更有興趣想知道當中70%土地是屬於誰！！哈哈! 阻填海究竟為乜？好好閱讀經濟日報這篇文章，筆者還有話要說，下篇再談。

轉載: 經濟日報(2013年4月17日)
元朗南規劃 擬公私營合作發展
無意大規模收地 首階段諮詢展開

元朗南房屋發展研究首階段諮詢昨天展開，政府為加快供應，暫不考慮大規模徵收區內170公頃私人土地，並會研究放寬發展密度至不多於5倍，以增加住宅供應及興建公營房屋，首階段諮詢期將於6月16日結束。

85%私地 收地料遇困難

發展局發言人表示，元朗南具房屋發展潛力區有85%私人土地，所以將來在收地時會遇到一定困難，暫時不會考慮以發展新市鎮模式，進行大規模收地，不排除會以公私營合作模式發展。

不過，發展局發言人補充，將來仍有可能會向私人業主徵收土地，用作興建基建及公營房屋等，強調會平衡公私營房屋供應，現正研究放寬區內的發展密度，由約0.4倍放寬至不多於5倍。

元朗南具房屋發展潛力區位於元朗公路、公庵路及大欖效野公園之間，佔地約200公頃（2,152.8萬平方呎），規模接近11個維多利亞公園。
假設最少三分之一土地適合用作住宅發展，以平均地積比率3倍計算，將來的總可建樓面面積約2,131萬平方呎，以平均單位面積700平方呎計算，預計可以興建約3.04萬伙單位，大概可以容納逾8.5萬名人口居住。

潛力區70%地 作工場倉庫等

但據規劃署資料顯示，元朗南具房屋發展潛力區現時有70%土地，只用作露天貯物場、工場、倉庫及荒地，合共涉及140公頃（1,507萬平方呎）土地，不少由單一的發展商持有。
其中包括由恒地（00012）或相關人士持有的欖堤西路多幅用地，現時用作露天貯物及廢物回收工場等用途，地盤面積合共近61萬平方呎。若將來獲改劃作住宅用地，以地積比率3倍計算，已可以興建約183萬平方呎住宅樓面面積。

不過，高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚指出，即使有關土地獲政府改劃住宅用途，發展商將來仍要繳交補地價，所以土地最終能否轉化為實際的住宅供應仍有變數。

張翹楚建議，政府可以跟私人業主簽署公私營合作發展條款，提供免補地價優惠，以加快區內的轉型，但同時亦要求發展商保留一定比例的土地，用作興建公屋及居屋等公營房屋，避免惹來官商勾地的批評。

撰文:古廣榮

金價插水的弦外之音

又是時間出來認叻！筆者自去年10月巳不斷提醒讀者注意商品價格走勢尤其金價，以下三篇文章都是大同小異說金價下跌趨勢巳成:

http://luan-invest.blogspot.hk/2012/10/qe3_22.html
http://luan-invest.blogspot.hk/2012/11/qe-last-call.html
http://luan-invest.blogspot.hk/2013/02/blog-post_21.html


講過看我這個blog要用腦，我不會叫人買叫人沽，只會分析形勢。去年10月金價是1720美元，大把時間走貨，今日金價:

金價跌到pk，之前話黃金價1500美元「指日可待」竟然都高估了。

話說金價大插水是由於塞浦路斯賣金還債，其實各國央行早巳動觸先機，一面大印鈔，另一方面金價仍然弱勢都知黃金巳經不再是避險工具。

說回塞浦路斯賣金還債，亦有弦外之音。如果歐洲人認為黃金是保值，鈔票長遠是冥強，便不會輕易放棄黃金，看來歐洲人是看好自己的貨幣多於黃金！即是說歐債問題快將解決，歐州經濟極可能如歐洲央行行長預期在下半年開始呈現復甦。sell 金還債將會陸續有來！

另一邊廂的美國，一些市政府卻增持黃金儲備，顯露對美元不信任？這方面有待觀察，暫不作評論。

黃金插水，骨牌效應，商品價格也同樣趨勢，這種效應不難理解，因為之前全都是抄出來，不過值得關注的是，若果骨牌效應持續，可能連累股市。

觀從金價下跌趨勢及美元上升趨勢，筆者仍然相信「水尾」的結論。香港樓市即使沒有政府的辣招干預，其實也易跌難升，原因只有一個，就是各國(除了日本)放水巳到水尾階段！

資金大逃亡

兩單看似無關係的新聞，顯露了意大利的一些情況:

2013年4月5日:

意大利警方在和瑞士接壤的邊境，截獲一批總值四百五十萬歐元的黃金。該批黃金，在一部由瑞士入境到意大利的私家車上找到。車上乘客來自一個在瑞士居住的家庭，包括53歲男司機，他的太太和三名年幼子女。

2013年4月10日:

最少10名手持AK47步槍的劫匪，在意大利米蘭市通往瑞士的高速公路上，利用4輛巨型貨車充當「路障」，截停兩架解款車。然後開槍射擊並施放煙霧彈，迫使解款車上的警衛撤離。匪徒其後以鐵鏟破開解款車，盜取巨款和黃金。匪徒作案後分乘3輛房車逃去，除了放火燒毁攔路的貨車，又在公路上撒下鐵釘以阻慢警方追捕。

自塞浦路斯向富人銀行存戶徵收存款重稅，歐豬富人的資金凍過水，以上兩單新聞可能是顯露意大利黑社會Mafia，富人等等的資金大逃亡潮，意大利極有可能是下一鑊「大大鑊」的歐債危機！

日本央行新行長黑田東彥一上任即如市場預期公佈海量量化寬鬆(QE)政策，每年向市場中注入的流動性高達60萬億~70萬億日元，即每個月740億美元，直至達到2%通脹目標。

這令很多人想起90年代，日本地產泡沫爆破後亦曾大規模量化寬鬆，有人便以此推論亞洲貨幣會爭相貶值及亞洲資產泡沬。筆者質疑歷史會否重演，亞洲在經歷美國自2009年四輪QE之後，亞洲對游資加以防犯，可能以加息及收緊貨幣政策來應對，因此未必跟隨日圓貶值。另方面，亞洲資產巳經上升了很多，再上升的空間有限，觀從日、歐、美股市近日迅速上升，反映資金比較看好日、歐、美資產的升幅可帶來更可觀的回報，可見97歷史未必重演。

反而值得關注的是，大規模量化寬鬆推低日本國債的收益率，現時日本國債都由日本本國人民持有，過低的收益率令日債不再吸引，反引起本國人民拋售，最終令日本國債崩潰。

港人心裏一個大問號

在電視機前看見李鵬飛在談論當年彭定康如何為香港爭取主權換管治權，但沒有交代當年英國將香港交還中國是自願性質！

正藉戴卓爾夫人離世，一個曾經在香港前途問題起關鍵性改變的人物，筆者想問讀者一個問題，相信也是千千萬個香港人心裏的問題：

「界限街以北的新界是租借地，租期完結是97年6月30日，英國要交還中國的，其實只需要是界限街以北，為何當年英國要連香港及界限街以南的九龍，也一拼交回中國？」

Don't forget, 香港是割讓的，在法理上是無需交還。還有一點83年英國出兵福克蘭島，把島搶回來，為何英國沒有用同樣手段搶香港？而是自願將香港交還中國？這是很藉得香港人深思的問題，兩國政治交往，往往只談利益，明白過中原因，大家便不會那麼懷念英國人的統治，也解答了為何香港冇可能獨立，若真有一天被人搞到獨立，最終都只有搞來搞去，得個亂字！

請大家踴躍俾答案，沒有對錯的，大家試下答！無需login, 匿名也可！

後記：國家與國家之間政治較量，向來都如一盤局棋，在下推介阿叔的「大旗局」，http://blog.yahoo.com/_H5BYMNIRFKFCSTD2JIZNGPAIWE/articles/1019683 ，雖然多粗口，但分析全面，思想細膩，頭腦簡單的年青人唔該開放腦袋，讀好書先去教人談政治，多看不同角度的思考和分析，「不是為中立而中立」呀！

沒有建設性的矛盾

上三篇文章加起來大概應該都過三千字，寫完之後猶有餘悸，在臉書亦見到一些人，又是說話如土地政策專家，但這些所謂專家，一開口便將政府放在敵我位置，在此跟大家分享一下：

FU: 香港不是没有土地供应，而是政府故意捂地抬高地价。李家城（香港）的花岗岩土地（非常适合建筑的地形）至今开发的只有20%左右，而李家坡（新加坡）是85%以上。制定这个政策的公务员队伍一直享受着高薪和宽敞的宿舍。但一般香港市民，花在居住上的费用达一生总收入的5成到7成，人均居住面积只有令人羞耻的不到14平方米——这还是被新界区乡村丁屋拉高后的数据，市区居民的居住面积，只有7.1平方米。或许只有让公务员的薪水和宿舍面积和香港市民的收入中位数和居住面积中位数挂钩，这帮家伙才会老实为市民利益服务。第二，汇率挂钩，等于货币政策授于人手。美国没有任何义务为香港的利益制定经济政策。结果，90年代初的高通胀，到现在由于量化宽松的大幅贬值，香港长期没法控制自己的货币政策。往往是经济需要降温的时候火上加油，需要升温的时候通缩，结果就是90到97年的高通胀，98到03年的通缩，08到现在的0利率鼓动房价疯涨。这个联系汇率政策成了慢性毒药。===这两个政策基本就是香港社会问题的根源。

我說: 開發85%花剛岩土地即究竟可為香港帶來幾多土地？(我心諗:100平方米的85%是85平，100,000平方米的85%是85,000平，差好遠架老友，提供總數啦，等我睇係咪好多？)

FU: 開發85%花剛岩地可為香港帶來的土地足以香港人人均36平米，达到大陆的评价水平，新加坡土地比香港还少，新加坡的房地产问题，解决得非常好

我問: 有幾多係平地，幾多係郊野公園地，每幅有幾大，可以開發一個沙田出來嗎？

FU答: 不是平地，可以移山填海，深圳的蛇口就是移山出来的。香港的城市面积实在是太小。不知道究竟在干嘛

我說: So,即是都要移山填海………………（心諗你鬧乜鬼？）

關於聯系匯率那部份，我沒有comment,一直有讀這個blog的人都知我的立場，那些有Guts的年青人，如果真的很有guts,就拿出你的Guts，為自己的言論負責任，日日靜坐政府總部，迫令政府改變聯系匯率，港元被大鱷追撃也不要退縮啊！Talk as a man, Act as a man, 香港人會世世代代多謝你們！

講番之前與臉書網友對話，好明顯，前半段FU挑起對公務員的仇恨是不必要，因為說到底，他的方案原來都是要移山！！！我實在不明白，為何人們總喜歡第一時間陰謀論他人做的事，來突顯自己的偉大觀點？其實無需那麼多陰謀論，只需看做的事情，方向是否正確！

填海可能引起污染問題，並不是什麼也不做的藉口，有心解決問題，就應做好監察和評估工作，減少汚染問題，事事都一大堆理論拖著後腳，只會令香港繼續停滯不前，而香港停滯，最大贏家只有那些坐定定等升值的人。

我對於填海並非全無底線，個人認為長洲、南丫島有著很重的小島特色文化，如果填海將之與市區連繫起來，都市化發展便會擾亂島上的人的生活和文化，一些島上特色小食、小本生意也會消失，填海的大前題應以盡量保留海洋生態和不擾亂離島人的文化和生活。