商業地產灰犀牛何時衝過來？

上週聯儲局宣布暫停加息，但聯邦公開市場委員會六成會員偏向未來加息25至50點子。而根據聯儲局點陣圖，預期七月加25點子機會很大。根據核心通脹數據，5月為5.3%，只是輕微從4月5.5%下降，看到通脹仍然很頑強！下半年仍然需要加息可期。

另方面，商業房地產仍然是美國經濟頭上一把刀，近日一宗正在商討成交的三藩市（SF)商廈，由東京三菱UFJ銀行擁有的一棟22層高的商廈，曾為該銀行的總行大樓，現商討的出售價折讓率達80%。這令人擔心成為未來商廈的成交指標。

近日筆者從SF親友口中得知，無論生活或商業環境都在變差，人們都盤算搬離該城市，主要是由於很多「無家者」和俗稱「喪屍」的吸毒者在路邊瞓街，導致街道環境和治安變差。

接連急速加息500點子，加上Covid 疫情後衍生出來的WFH（work from home)大趨勢，現還有日益惡化的治安問題，曾經令人引以為傲的矽谷灣區，寫字樓空置率現高達25%。

然而，商業地產佔中小銀行的整體借貸率達67%，可說是它們的核心業務。由急速大幅加息引發的銀行危機，Silvergate 、SVB、Signature Bank、First Republic Bank的倒閉，可能只是開始。

截至五月底，全國寫字樓價格平均下跌了22%：

當商業貸款到期再轉按的時候，企業便要以現時約7厘利息或更高承按，到時才是見真章！據美媒報道，下半年將是高峰期。

還有，企業借貸不單只是商業地產，還有可除時取用周轉的credit line ，整體而言，企業借貸利率高達8厘，加息傷害商業環境可想而知。

商業地產還可頂幾多厘利息才爆煲，還是走着瞧！

遠處的灰西牛比喻我們預見到的危機，只是不知何時衝過來，把我們撞個正着！

近來在YouTube 看到此影片，三藩市街上的俗稱「喪屍」，導致商業撤離該城市是真有其事。有空看一看：

https://youtu.be/K_zWAOMNNV0