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2019年2月8日星期五

發展土地模式斷定了樓貴的宿命


筆者的拙文「香港樓市跌七成的場景在哪兒?」中,筆者估樓價有機會跌五成,Dr. Ng Bond Desk估樓價可以跌七成,假期前有篇報導指林鄭月娥認為供樓負擔比率要跌至四成才算合理,有分析估計這情況下,樓價要跌四成四,有讀者因此問樓價是否會跌四成?

無論是四成四、五成或七成,我們都有個共通點,就是認定香港樓價太高,下跌的空間比上升的空間大,這只是中短期的波幅。我曾經說過,樓市很難估,原因是有些事情或無形之手是大眾弄不清楚,而這些都造成了樓市的宿命。例如政治鬥爭,建制與泛民在議會拉鋸戰,導致各種工程延遲,又例如各種司法覆核、環評、又是導致工程延遲,發展商見樓價跌而減慢建樓,還有政府政策思維埋下供應不足的伏筆,全都令香港樓價難跌的原因。


早前土地供應專責小組發表報告時提出發展原則:「創造容量,基建先行」,以運輸基建規劃先行,先創造環境容量,然後推動土地供應和發展項目。以發展運輸基建先行,土地供應為後的發展模式就是我所指造成樓貴宿命的先天因素,你可說是先天缺陷,也可說是先天條件,悉隨尊便,總之,不改變供地邏輯,樓貴是宿命!

如果注意多一點,香港的發展邏輯其實在九七之後,不知不覺地改變了,九七年以前發展沙田的時候,先發展土地房屋,人們先行入住,只需興建道路,有巴士接駁,交通不便,用於交通的時間較長,開荒牛的代價是有便宜樓買,人口逐漸增多,才興建大型運輸基建,樓價隨著交通基建改善而上升,樓價包含了發展的溢價。

同樣的發展邏輯也可見於天水圍、元朗,記得著名博客「脫苦海」在一講座中提到第一次買樓是天水圍嘉湖山莊,當時交通極之不便,只有巴士接駁,初期樓價只是百來萬,開荒牛以交通不便換取較便宜的上車樓價。西鐵建成後,現在交通便利,樓價加入了已發展的溢價。

在九七之後,這種發展邏輯在不知不覺間改變了,將軍澳與第一個地鐵站寶林站落成時間差不多。九龍站與上蓋物業一起落成,還已預先加入了西九文化中心和高鐵總站概念,樓價怎會便宜給你?

看看啟德郵輪碼頭,先發展了碼頭旅遊區、商場,但現時泊岸郵輪旅客一到步便直接坐車出市區,商場拍烏蠅,那不就是一個大白象嗎?當然不是,只是土地價值未完全釋放!你要知道的是:「為何旅客不停留在那𥚃?」

以尖沙嘴海運碼頭與海運中心為例,也是郵輪客運碼頭,遊客落船後有得食有得玩,食肆戲院、吃喝玩樂一應俱全,那完全是因為先有住在這裏的香港人帶動及帶旺,合理吧!遊客只在假期來玩幾日,斷估也不可能只為遊客而建一個大商場和食肆。

話說回啟德發展區,先有啟德郵輪碼頭、公園、商場,現在暫時拍烏蠅,但當公屋和私樓樓宇陸續落成後,人們搬進去,對食肆、商場的需求增加,吃喝玩樂需求由此而來,到時泊岸旅客便不會一落地便坐車走。然而,先基建後供樓,人們買的樓已經包括了旅遊區發展的溢價,樓價怎會便宜賣給你?

基建先行,供應土地在後,也是造成土地供應長期不足的先天缺陷。試想想,基建先行,興建運輸基建大大話話以十年計,然後興建樓宇由平整土地、打地基、到建成樓宇,又要起碼四至五年,兩者加起來,起碼要十幾年才有樓供應。期間供應不足仍然無法改變,劏房需求仍然殷切!樓價貴是宿命,因為發展模式早已定斷!








6 則留言:

  1. 亂搏姊新年快樂!香港地產商常能隨意囤積土地及控制供應,政府又少建了公屋居屋,樓價自然難以下調。

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    1. 恭喜發財,Cherry, 這就是為何在香港多數人投資都是賺

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  2. 恭喜發財!
    中原老作領先指數,今個月跌左。。。1%!

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    1. 恭喜發財皮老闆,祝你和家人萬事勝意,身體健康。升的時候每月以2%上升,跌的時候就1%、0.2%咁跌。不過,必須注意內地近期的確無錢落嚟托市,銀行估唔到價

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  3. 也留言拜年。
    身體健康,身心康泰自然財源滾滾。
    觀乎在規劃政策,政府已是少做少錯之輩。
    運房局在一起理論上是政策之協調,運輸基建房屋規劃並沒分主次,但礙於山頭主義,加上政治氣候,難矣。這方面獨裁也有獨裁的好處...

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    1. 也祝你豬年財源滾滾,身體健康,萬事如意。獨裁在執行政策較方便,但權力同時不受制衡,這一屆不貪污,或許為人民謀幸福,但如果下屆貪,人民還是辛苦,我還是喜歡自由社會

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