發展土地模式斷定了樓貴的宿命

筆者的拙文「香港樓市跌七成的場景在哪兒？」中，筆者估樓價有機會跌五成，Dr. Ng Bond Desk估樓價可以跌七成，假期前有篇報導指林鄭月娥認為供樓負擔比率要跌至四成才算合理，有分析估計這情況下，樓價要跌四成四，有讀者因此問樓價是否會跌四成？

無論是四成四、五成或七成，我們都有個共通點，就是認定香港樓價太高，下跌的空間比上升的空間大，這只是中短期的波幅。我曾經說過，樓市很難估，原因是有些事情或無形之手是大眾弄不清楚，而這些都造成了樓市的宿命。例如政治鬥爭，建制與泛民在議會拉鋸戰，導致各種工程延遲，又例如各種司法覆核、環評、又是導致工程延遲，發展商見樓價跌而減慢建樓，還有政府政策思維埋下供應不足的伏筆，全都令香港樓價難跌的原因。

早前土地供應專責小組發表報告時提出發展原則：「創造容量，基建先行」，以運輸基建規劃先行，先創造環境容量，然後推動土地供應和發展項目。以發展運輸基建先行，土地供應為後的發展模式就是我所指造成樓貴宿命的先天因素，你可說是先天缺陷，也可說是先天條件，悉隨尊便，總之，不改變供地邏輯，樓貴是宿命！

如果注意多一點，香港的發展邏輯其實在九七之後，不知不覺地改變了，九七年以前發展沙田的時候，先發展土地房屋，人們先行入住，只需興建道路，有巴士接駁，交通不便，用於交通的時間較長，開荒牛的代價是有便宜樓買，人口逐漸增多，才興建大型運輸基建，樓價隨著交通基建改善而上升，樓價包含了發展的溢價。

同樣的發展邏輯也可見於天水圍、元朗，記得著名博客「脫苦海」在一講座中提到第一次買樓是天水圍嘉湖山莊，當時交通極之不便，只有巴士接駁，初期樓價只是百來萬，開荒牛以交通不便換取較便宜的上車樓價。西鐵建成後，現在交通便利，樓價加入了已發展的溢價。

在九七之後，這種發展邏輯在不知不覺間改變了，將軍澳與第一個地鐵站寶林站落成時間差不多。九龍站與上蓋物業一起落成，還已預先加入了西九文化中心和高鐵總站概念，樓價怎會便宜給你？

看看啟德郵輪碼頭，先發展了碼頭旅遊區、商場，但現時泊岸郵輪旅客一到步便直接坐車出市區，商場拍烏蠅，那不就是一個大白象嗎？當然不是，只是土地價值未完全釋放！你要知道的是：「為何旅客不停留在那𥚃？」

以尖沙嘴海運碼頭與海運中心為例，也是郵輪客運碼頭，遊客落船後有得食有得玩，食肆戲院、吃喝玩樂一應俱全，那完全是因為先有住在這裏的香港人帶動及帶旺，合理吧！遊客只在假期來玩幾日，斷估也不可能只為遊客而建一個大商場和食肆。

話說回啟德發展區，先有啟德郵輪碼頭、公園、商場，現在暫時拍烏蠅，但當公屋和私樓樓宇陸續落成後，人們搬進去，對食肆、商場的需求增加，吃喝玩樂需求由此而來，到時泊岸旅客便不會一落地便坐車走。然而，先基建後供樓，人們買的樓已經包括了旅遊區發展的溢價，樓價怎會便宜賣給你？

基建先行，供應土地在後，也是造成土地供應長期不足的先天缺陷。試想想，基建先行，興建運輸基建大大話話以十年計，然後興建樓宇由平整土地、打地基、到建成樓宇，又要起碼四至五年，兩者加起來，起碼要十幾年才有樓供應。期間供應不足仍然無法改變，劏房需求仍然殷切！樓價貴是宿命，因為發展模式早已定斷！