外部勢力對樓市的影響

施政報告中的房屋政策未能影響樓市，那麽外部勢力又如何？

筆者在去年11月3日寫「萬劍歸宗」的時侯指出，美國結束買債，之前印出來的鈔票萬劍歸宗，美元上升，美國經濟向好，昨晚聯儲局對經濟的評估見證這一點，世界經濟卻反其道而行，這從世界工業用的商品價格下跌可見一斑，世界經濟不太好導致需求減少和供應過剩，價格下跌，近日趨勢更為明顯，引起人們關注世界經濟(除了美國) 正步入通縮週期。

2015年一開始，各國央行的減息和量寬政策都令市場感到託異，歐洲央行宣佈由2015年3月至2016年9月買債總額達一萬億歐元，印度央行在1 月15日出乎市場預期減息1/4厘，中國人民銀行繼去年11月突然減息後再發2800億元人民幣的MLF，加碼寬鬆貨幣政策，瑞士央行突然宣佈脫歐兼減息 1/4厘，以為瑞士詭異，加拿大的宣佈減息1/4厘，更跟市場預期加息完全相反，出乎市場預期的政策行動還有丹麥和新加坡。各國央行詭吊的減息行動，似乎是Pre-emptive(預防性) 的，那究竟是世界經濟不境氣來臨前而作出預防行動，還是預視危機前先帶安全帽？

世界央行紛紛減息，而美國卻預期在2015年第四季加息，在港元跟美元掛鉤的情況下，香港亦將會跟隨加息，預期可能早於美國加息，除此之外，加元、歐羅及亞洲貨幣的匯價紛紛下跌，港元卻跟美元上升，令人憂慮會否重演97年貨幣爭相貶值潮而對香港經濟造成損害？這都是香港樓市的隱憂，不過，向來影響香港樓市的因素複雜，雖然港元上升或會負面影響樓價，但在樓宇供應仍未到位，需求仍然欣切，如果香港經濟沒有大幅下跌，部份負面的影響或會被抵消，樓價未必如一些分析般大幅下跌。

話時話，世界工業用的商品價格持續下跌，建築材料成本是否仍然可以解釋樓價不會跌的原因？不過香港建築業勞工在政府不斷追供應和建設大型工程成為主要的瓶頸，建築成本或未必能如願大幅下跌，不過建築成本是否解釋樓價不跌的重要因素？我看供求平衡、經濟和資金流向才是最重要吧！

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佔領運動有否影響訪港旅客數字？

香港大學1月6日發表的經濟報告指出，佔領運動對訪港旅客數字和零售銷售沒有預期的影響大，估計2014年第四季實質GDP較2013年同期上升2.5%，較上次公布的預測2.1%進取，調整反映私人消費開支較預期強勁。

 

誠然，佔領運動沒有影響訪港旅客數字和零售銷售是有點令人始料不及，不過是否完全沒有影響兩組數字？讓我們細看一下。

佔領運動主要發生於十月和十一月，整體的訪港旅客在十月和十一月分別較2013年同期上升12.6%和15.7%，上升幅度較八月的12.2%和九月10.2%更為强勁，從整體數字看，訪港旅客沒有多大變化(見圖一)，佔領運動在十月和十一月甚至可能刺激了數字上升？

圖(一): 整體訪港旅客

 

資料來源: 香港旅遊發展局

細看數字可看到事實並非沒影響，訪港旅客中，內地旅客佔整體差不多八成，是重要影響的源頭。圖二顯示內地訪港旅客在十月和十一月分別較2013年同期勁升18.3%和24.1%，奇怪! 中央不是停了內地的來港旅行團嗎？怎麼十月和十一月的升幅較4月至9月沒有限制時强勁？

圖(二): 內地訪港旅客

 資料來源: 香港旅遊發展局

再看看短途訪港旅客數字，短途訪港旅客主要來自台灣、日本、南韓、印尼等地方，短途訪港旅客佔整體的訪港旅客數字約13%，影響僅次於內地旅客，佔領運動期間一些國家對香港發出旅遊警示，圖三顯示短途訪港旅客在十月和十一月分別較2013年同期下跌5.6%和10.6%，兩個月的跌幅顯著，反影佔領運動的影響。

圖(三): 短途訪港旅客

資料來源: 香港旅遊發展局

一併分析就是，內地旅客的增幅彌補了喪失的短途旅客，令數字看起來無變化，究竟為何內地訪港旅客在佔領運動的兩個月升幅比之前四個月未有限制旅行團來港的時侯還要大？其實在零售數字可看到端倪！

在十月和十一月的零售數字中，耐用消費品分別上升40.5%和26.6%，除了電器及攝影器材在十月上升39%和十一月上升18.7%，其他未分類耐用消費品分別上升84.8%和49.8%，是解釋耐用消費品錄得可觀升幅的主要原因。細看其他未分類耐用消費品的項目，當中包括電腦及周邊設備、電腦套裝軟件，如果沒有記錯，那兩個月正是iPhone 6和6 plus熱賣，吸引了大批內地自由行來港購買，可能是其中內地旅客來港數字不跌反升的原因。

但這是否唯一的原因？內地訪港旅客在佔中兩個月勁升18.3%和24.1%，不但可彌補短途和長途客下降的幅度，甚至帶動整數字升超過之前幾個月？筆者誌認為當中亦可能包括反影中央對港政策: 「政治上硬，在經濟上仍然支持香港，不會因佔領事件而收緊政策懲罰香港」。