天曉得的時間表

上天要你滅亡，首先要你瘋狂，大升之後才有大跌，這是一個過程，萬物皆有其週期循環，經濟樓市也一樣。

上篇文章「泡沬的破口」指出政府的干預政策令越遲入市的人越有實力，造成樓市「三文治」結構，頂層堅硬，頂著樓價下跌的壓力，保護著次一層的泡沬層，即使樓價下跌，也要跌約50%才能到達泡沬層，但我在結尾指出堅硬層並非牢不可破。

事實上，各大國瘋狂印鈔，導致資金流向硬資產投資以抗衡貶值潮，雖然金管局和政府多次向樓市出招，差不多把樓市大門關上，謝絕資金流向住宅市場，然而資金仍然流向其他地產項目如寫字樓、零售業樓宇及分層工廠大廈。樓市專家脫苦海先生在其文章「住宅樓價是最細的泡沫(2012/05/24) 」
http://blog.yahoo.com/tokuhon/articles/649539/category/%E6%A8%93%E5%B8%82%E6%BC%AB%E6%AD%A5 指出，住宅相較寫字樓、零售業樓宇及分層工廠大廈，是各種物業中升幅最小(見下圖) ，筆者亦認同這一點，換句話說，最大的泡沬不在住宅，而是其他種類物業，泡沬爆破的起點大有機會從其他種類物業開始。

從圖表所見，分層工廠大廈和零售業樓宇的升幅最凌厲，但此兩種物業的升勢是受到政府政策刺激帶動。政府近年活化工廈政策之下，分層工廈轉為商業樓宇，價值提升是理所當然。另方面，零售業受不斷上升的自由行旅客所帶動，零售數據年年上升，零售業樓宇價值的提升也是得到實質支持。然而投資住宅大門關上，導致資金流向不受限制的工廈和零售業樓宇，究竟分層工廈和零售業樓宇的真正價值為何，有幾多價值是泡沬，相信還得要待泡沬的爆破，才真正曉得！

泡沬爆破的時間表，只有天曉得，但可以肯定的是，這些與商業活動有關的地產物業，泡沬爆破點一是跟商業環境轉差有關，一是物業價格貴到人人停手承接！

近日有些人提出管制商業租金，但個人相信，商業行為，商業解決，商業物業投資不同住宅投資，住宅有剛性需求支持，但投資商業物業的人會衡量，當商業活動產生的回報無法追上物業的價值，便只得長期虧蝕，投資商業物業的人都是有實力的投資者，無需政府干預，他們自會計算，泡沬爆破才能真正有效洗牌，讓經濟活動的真正價值浮現出來。

物業價值連環緊扣，當商業物業泡沬爆破，住宅價值也很難獨善其身，當這些商業物業的地價下跌，整體來說，香港的地價，無論是否住宅，也會一同下降，商業物業的泡沬越大，泡沬爆破所帶來的調整越大，火燒連環船，樓市的堅硬層要頂著50%的地價跌幅，其實並不那麼牢不可破！