上篇文章「樓市有幾危」指出，自2010年8月至今，金管局五次收緊按揭成數及提高買樓的門檻，2010年底實施的額外印花稅SSD趕絕炒樓的人，令近兩年買樓或投資樓的人都是自住或有實力的人。
不畫圖也不知道，原來真正有實力的人進場買樓，是打從2010年11月額外印花稅SSD實施之後，從圖一所見，樓價上升，但提取樓按的總額卻下降，顯示近兩年買樓的人樓按槓桿減少，而且似乎樓價越升，政府逆週期措施越多，買樓的人越有實力。
圖一:樓價指數與提取的私人住宅按揭
可以看出，這群有實力的人更不容易斷供樓按了，現時樓市的構造有點像下圖的路面石屎層，牢牢地頂著車輛的壓力。然而樓市泡沫的破口，是在這堅硬層下面。金融海嘯後，2009年初全球印鈔救巿令資金氾濫，至2010年11月政府實施SSD以前，期間提取樓按的總額增長超越樓價升幅，大大顯出這就是今次樓市瘋漲的最大泡沫層，也是泡沫的破口，這群人就如石屎層下面的鬆散泥沙部份，如果頂層堅硬石屎一但破裂至這層沙泥部份便會路陷。現時樓市一樣，當樓價跌破堅硬層至2010年11月以前，便隨時可能江河日下。
不過樓價要跌幾多才到達這一層？根據差餉物業估價處提供的樓價指數，2012年11月樓價指數為225.2, 要是下跌至2010年11月的163.7，樓價要下跌約38%! 即使樓價跌至這群防守力較弱的泡沫層，由於他們承造的按揭是九成至九成半，樓價還要跌多5至10%,即樓價要總共下跌約43%至50%，才會燒到他們，當他們也成為負資產，跌勢才會加劇。話時話，樓價跌去五成，壓抑了的綱性需求和之前賣樓等跌的人便會爭着接貨。樓市有如此結構，那些強烈批評SSD政策的人是否應該重新審視SSD和BSD的真正作用？
前天金管局總裁陳德霖提到去年下半年，家庭負債佔生產比率已達59%，接近2002年60%的歷史高位，其中佔大部分是樓按貸款，他指出一旦利率回升或經濟周期逆轉，比率隨時創新高。
事實歸事實，去年下半年的樓按升幅快過GDP增進率，便會得出高家庭負債比率。如果預期國內經濟在2013年會錄得可觀增長，香港經濟也應不會太差，GDP上升，這個比率便會下跌。雖然供樓利息上升，極可能令家庭債務上升，不過近兩年已為貸款伸請人增加壓力測試至加息兩厘，還都是那句，如果利息不是加得又多又快又急，對近兩年買樓或投資樓的人影響輕微，不過美國這樣加息也等同自殺吧！而事實上，一日供樓利息仍然低企，一日通脹仍然高企，樓價稍為下跌，亦會被正在租樓或急需建立家庭的綱性需求所吸納，那些在現階段盼望政府推冧樓市，不如盼望A Series of Unfortunate Events 發生更為容易如願以償！
不過這層有實力的堅硬層並非那麼牢不可破，下篇繼續！
「打從2010年11月額外印花稅SSD實施之後，從圖一所見，樓價上升，但提取樓按的總額卻下降」
回覆刪除其實想請教一下，樓價上升但樓按總額下降，會否因為成交數量縮減所致﹖樓價指數代表的是一個整體的市價狀況，而提取樓按則與成交量相關。
你都講得啱！我相信成交縮是一部份的理由，不過可以肯定咁講2009年中至2010年11月的樓價升勢是得到樓按大幅增加的支持，而2010年11月打後的樓價升勢是得到較少樓按的支持。這個論據證明什麼？
刪除May be I should express it this way, the increase of property price between mid of 2009 to Nov 2010 was supported by a surge in residential mortgages, while the increase in property price between Nov 2010 to 2013 was supported by lesser take out residential mortgages. Transaction volume was only part of the story. It takes value and volume P times Q, in this case it is obvious that both were reduced.
或者我可否提出一個假說，2009年至2010年11月這段時間，銀行因資金充裕，對樓按放鬆從而對樓市及樓價都造成正面影響。從2010年11月以後，政府出招及金管局開始收緊樓按比例，以財務能力較強的樓市投資者為主支持樓價上升，由於這類人的人數相對較少，故成交亦隨之放慢，提取樓按的數目亦相對減少。
刪除不過，值得留意是，由2012年中至2012年底時，在成交持續放慢下，提取樓按似有回升趨勢，是否有「瘋搶樓」的情況，暫時不好肯定。但若樓價調整，2012年年中以後的買家應為最受影響的一群。而若然剛說的這群人進一步拋售樓房，將難免對「2010年11月後入市」那群「持貨能力高」的人做成影響，令你說的泡沫破口更快更急的出現吧。
說實在，以整體經濟環境，這下行風險實在是令為政者擔心的。
通常情況下，摟價上，提取的按揭也會增加，從上圖所見，2012年下半年升勢凌厲，但提取的按揭量只為07年11月至08年5月的水平，但2012年下半年的樓價指數是07年11月至08年5月的1倍，上圖只顯示，樓價升了，按揭量沒有增加，佩合當時SSD BSD及金管局逆週期措施，理論上越遲買樓的人，需付更多首期買樓，他們都是有實力的人
刪除好想看下回。
回覆刪除There are also the "羊群效應" to considered. With rising interest rate and falling in property prices, those bought properties before 10/2010 with high leverage may unload their properties to lock in their profit and to reduce their mortgage liabilities and this will accelerate the fall of the property prices.
回覆刪除May be!
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