財政政策 見招拆招

我的文章，今天見報。多謝唐兄！

經濟日報 （2012年11月6日）

財政政策 見招拆招

撰文:唐榮
欄名:專家樓論

寫了數天BSD與新SSD的影響，博客讀友「亂博」亦技癢，透過fb傳來一篇分析，今日透過本欄刊登：

熱錢持續流入，金管局在10月一個月內11度入市買入美元沽出合共322億港元。加息升值本是疏導熱錢的較有效方法，然而香港實施聯繫滙率，無法自行調節滙率和息率，政府可做的只有以財政政策來減低熱錢在社會流竄的速度！

減熱錢流竄 住宅最影響民生

在經濟學上，亦有提出可用的財政政策以應對熱錢：

1）一方面限制資本流入，另一方面令整體資本流出增加或取消控制資本流出之政策，令資本淨流入為負數，也可透過擴大滙率波幅上下限來增加滙率風險！

2）增加貿易自由度或滙率升值，令出口減少和進口上升，從而減少經常帳盈餘。此舉將减低外滙儲備過於冗漲，減少外滙流入的衝擊。

3）熱錢湧入令財政儲備上升，另一方面政府以對冲政策，如收緊貨幣供應和減低銀行使貼現窗的次數。

4）容許熱錢流入帶動貨幣供應上升，但政府透過加强銀行存款準備金，及限制信貸來調控貨幣流通量。

5）容許熱錢流入帶動貨幣供應增加，但為求減低擴張性通脹及遏抑實際滙率升值，政府同時以緊縮政策或行政手段遏抑需求。

在2010年，內地應對熱錢留入用上1至4的財政措施，而2010年11月金管局出招減按揭成數和港府實施SSD，正是4和5的措施！

如果明白經濟學，便不會奇怪政府出招打壓樓市，因為住宅物業是最影響民生，而銀行的按揭風險亦很大程度涉及住宅物業。

中古火箭 財團代付BSD對應

隨着熱錢持續流入，倘若樓價繼續瘋狂上升，在未能加大供應之前，可以預期政府干預政策將陸續有來！

有分析指內地買家鍾情買一手樓，政府實施BSD後，地產商將會最受影響，地產商原本的回應是不會減價賣樓。然而一周之後，有地產商賣新樓盤時，代付15%BSD，不減價並不影響價單，但代付卻會影響盈利。

盡管我認同BSD和SSD的良好意願，但我在評論BSD和加強版SSD的時候，只形容這些辣招為「中古火箭」，即可能不太中用，而樓市是吸錢的萬有引力，中古火箭未必能夠反萬有引力！

事實上，在樓宇供應仍然緊張之下，地產商是會惜售單位的，即使減價賣樓亦不會大幅減價。地產商拆招方法可以是代付15%買家稅，亦可借出買家稅，因此價格可能毋須調整。而地產商有很多收租物業作為現金流，代付或借出買家稅或輕微減價吸引買家，盈利影響只可能是5%至10%。觀從上周地產股表現，除BSD和加強版SSD公布後第一、二個交易日，地產股下跌約5%之後，上周中期逐步回升，這可能反映市場並不認為BSD會對地產股盈利有太大影響。

提防資產泡沫 租金將受調控

值得關注的是熱錢持續流入，在貨幣發行局的基礎貨幣套戥機制下，持續購美元沽港元，會令香港貨幣供應增加，外滙儲備膨脹。

已有一些研究指出，持續積聚過多的外滙儲備會造成資產泡沫，資產可包括股市或樓市，即使樓市被BSD和SSD壓頂，資金轉投股市，市民在股市賺得利潤，還是會投入樓市，所以兩個市場經常如影隨形。

另外，貨幣供應增加亦會引發通脹，高樓價帶動租金上升，令通脹火上加油，通脹猛於虎，高通脹可威脅政權，相信政府下一個要干預的目標將會是租金。

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