高置業比率的魔咒

早前長遠房屋策略督導委員會協助港府制定未來十年的房屋供應藍圖時，除鎖定長遠能具備財政能力的「中等家庭」為資助置業對象，讓他們購買房委會或房協提供的資助單位外；還特別指出當局不會設定全港置業比例「硬指標」。

筆者特別對這個「硬指標」非常感興趣，所謂置業比例是指自置居所住戶在家庭住戶總數目中所佔的比例。記得在老董年代，他也曾提出過希望提升全港置業比例至80%水平，而1999年時香港置業比例約為50%。

不同年代的思維和信念，此一時、彼一時，當時很多國家視提高置業比例為穩定房屋市場，但現已証實不可行！

西班牙是一個較明顯的例子。西班牙人的文化注重自置居所，西班牙政府提供按揭供款扣減稅優惠，由1985至2008年樓價只升不跌製造「樓市不死」的幻覺，西班牙的置業比例高達80%，個人債務亦同步上升。個人債務與除稅後收入比率由1986年的34%上升至2005年的105%，2008年金融海嘯淹致，幻覺破滅，樓市泡沫爆破，樓價至今還未見底。

圖一:西班牙私人債務

 

 

 

圖二:西班牙樓價1986-2012

 

另一個案例澳洲，澳洲政府亦提供首次置業貸款，投資和自住物業稅務寬鬆，高按揭貸款比率，政府限制土也地供應等等，令樓價在1970年至2010年間只升不跌，因此澳洲人的自置居所欲望也很高，置業比例長期維持在70%的高水平，但樓價自2010年開始下跌。

 

圖三: 澳洲的置業比例

 

 

圖四: 澳洲樓價2000年至2012年3月



 

 

 

高置業比率也代表居民高負債比例，澳洲房屋借貸與除稅後收入比率，由1985年低於30%上升至2009年高於120%。

 

圖五: 房屋借貸與除稅後收入比率

 

 

從西班牙和澳洲案例看出，經濟逆轉，高置業比率亦無法令樓市平穩，要跌的始終會跌。但高置業比率代表置業率飽和，居民高負債比例，購買力消耗，樓價一但下跌便江河日下。

事實上，高置業比例亦會不利樓市復蘇，樓價下跌後，社會大比例人口需要去槓桿化，置業新血欠奉，要樓市復蘇，必須等待社會人口去槓桿化完成。

根據政府統計處，截止2012年9月，香港自置居所住戶佔家庭住戶總數目51.8%，置業比率還有上升空間，只要樓價下跌，置業新血便會補上，重點是不要在樓市高位鼓勵自置物業和達至高置業比率，整體社會便不會被債務綁手綁腳！