也來湊湊熱鬧「其實香港房子夠不夠？」

上星期經濟日報唐榮的樓論專欄一篇「其實香港房子夠不夠」引起石sir和羅家聰的回響，筆者亦覺得這是一篇很捧的文章，也希望加點意見，首先轉載讓大家回味。

轉載:

其實香港房子夠不夠？

撰文:唐榮    欄名:樓論

標題「其實香港房子夠不夠？」應該是香港制定房策的根本，因為若認為夠，推動建屋等等行動力度將有限，若認為不夠，應該會比較「上心」，提速供應。根據唐榮了解，在政府的思路中，香港的住宅單位數量，包括公營、私營等等房屋，是足夠香港市民居住有餘。是否確實如此？

房委統計 總供應超家庭數目

好夠︰2011年中，香港人口有710.81萬人，政府統計有235.29萬個家庭，理論上，超過236萬個單位已經足夠。房委會的統計數字顯示，截至2010年年底，香港有140.1萬個「私人永久房屋」、113.5萬個公屋居屋等公營房屋。總數是253.6萬住宅單位，高出家庭數目18.31萬個單位，應該相當足夠。這些數據應該屬政府房策的思維基礎。

仍夠︰換另一個角度看，710.81萬人，香港平均每個住戶的居住人數是2.9人，除以人口數目，香港人口可以分拆為245.1萬個家庭，以上文的253.6個住宅單位計算，住宅數量仍然高出8.5萬個，仍然高出相當水平，但無可否認已大幅收窄。

剛夠︰2010年底是253.6萬個公私營樓，假設2011年沒有單位拆卸，相關資料顯示，公屋2011/12年度的預測建屋量為1.1萬個，私人樓的落成量為1.1萬個，住宅單位到2011年底為255.8萬個。

不過，這牽涉到另一問題，差餉物業估價署統計私人住宅的總存量2010年是110.29萬個單位（不包村屋、宿舍等），加上今年落成量10,670個，總數應該是111.4萬個私人住宅。與上文提到的房委會資料不同，房委報告統計的是「私人永久房屋」有140.1萬個，私人永久房屋是甚麽？定義上包括︰

（i）以住宅用途為主的多層樓宇或房屋的私人單位；

（ii）房協的市區改善計劃下的出售單位；

（iii）香港平民屋宇有限公司的單位；

（iv）政府、醫院、大學、學校及私人公司等特別興建/提供的職員宿舍；（唐榮認為，這部分最難評估，有宿舍，滿足了居住需求，應該仍有相當強烈的置業需求）

（v）別墅、平房/新型村屋；

（vi）簡單磚石蓋搭的建築物/傳統村屋。由二零零二年第一季開始，可在公開市場買賣的居屋/中等入息家庭房屋計劃/私人參建居屋/可租可買計劃/重建置業計劃/租置計劃/房協住宅發售計劃/夾心階層住屋計劃的單位亦包括在內。

差估署數據顯示 仍不足夠

差餉物業估價署的統計不同，所以兩者數值相差極大，而差餉物業估價署的單位統計有空置率一項，亦即丟空不能滿足居住需求，空置率以去年4.7%標準計算，私人住宅約佔111.4萬個，扣減空置率即減少5.1萬個單位（255.8萬減5.1萬），剩下250.7萬個單位，與上文「仍夠」部分的香港245.1萬個家庭，高出的單位數目愈來愈少，僅高出5.6萬個單位，與政府計算的基礎，高出18萬多個單位，相差更大。是不是種類繁多？

不夠︰若以2010年差餉物業估價署的私人住宅計算，亦即110.29萬個單位、加上今年的10,670個入伙單位，即使不扣減空置、拆卸的單位，私人住宅至年底約有111.4（2010年底總存量110.29萬+1.1萬個今年落成量，連公營房屋114.6萬個（2010年底總數113.5萬+1.1萬個今年度建屋量）一併計算是只有226萬個住宅，無論相較政府統計的235.29萬或唐榮推算的245.1萬個家庭，都不足夠。

依照往績，特區政府應該會採用「好夠」那組數字，但唐榮個人有點保留。

羅家聰就認為空置單位、囤積單位、村屋、宿舍、平房等數量，全都應計入供應量，結論是供應應為255.8萬個加2011年公私營單位供應2.2萬，總住屋供應253.6萬，較235.29萬户住屋需求多出18.31萬，是「好鬼夠」！

兩位高手不同的見解在於供應應否加空置單位、囤積單位、村屋、宿舍、平房等數量，我個人就認為現時不是供應夠或不夠的問題，如果現時突然經濟逆轉，供應必然嘔突，2008年黑天鵝事件是最佳例証。

我認為低息按揭令自住和投資需求大幅飈升，自住的樓樓價升了，又可加按買多間，人人如是的話，只要樓價一日仍節節上升或人們持續預期樓市可以上升，加多幾多供應也是無法餵飽需求的。最重要是扭轉這種想法，一是好像董伯伯般搬出每年多到你驚的供應量，一是政府宣佈完全退出地產市場，政府以其他徵稅來填補少收的賣地收入，但兩項都是痴人說夢，曾蔭權才露底說過政府不想樓價大跌，各位想上車的市民還是等黑天鵝事件再次發生吧！幾時？歐債加來年全球滯脹，近也！

給自己做生日大餐

生日前一星期才剝完志慧牙，沒好心情吃大餐，還是留在家中，自製大餐請家人吃，也氹吓自己。其實筆者也咯懂廚藝，就此獻醜！通脹日益嚴峻，多在家自制美食抗通脹，小弟日後多post個人食譜，多多指教！

食譜: 玫瑰草香春雞

1. 新鮮Rosemary，一隻雞一束rosemary，只摘葉 ，切碎
2. 一些parsley (我用乾的)
3. 蒜茸 -兩隻雞  5 cloves
4. 橄欖油 - 1 湯匙
5. 海鹽或粗鹽 - 一些 (兩隻雞用了3/4湯匙)
6. 黑胡椒 - 一些
7. 1,2,3,4,5,6放入碗，鐘成泥狀
8. 將7搽到雞面和雞窿內
9. 用滚水煮熟檸檬，用叉子在檸檬插孔
10. 然後將檸檬放在雞窿內
11. preheat 燼爐攝氏180度 10分鐘
12. 放雞入焗爐(視乎雞的大小,兩隻雞我用了約一小時，兩面反，半小時一邊)
13. 由於我家只有一焗爐仔，火爐太近雞面，導至未熟但面已有少許燒焦，可用鉐紙蓋面繼續焗至全熟，時间加了每邊15分鐘)

大家試吓吧！

投資香港樓還是黄金比較保值？(Update)

去年12月底筆者曾經計算過投資香港樓定還是投資黃金比較保值？觀察對象全用港島區樓價數據，原因是港島樓是被視為最保值。當時結論是，十年前2000年你需661安士黃金買港島A類別的單位，至2010年你只需350安士。在2000年你要以4,644安士黃金買港島區E類別的單位，至2010年你只需2,694安士黃金來買 E類別的單位。因此，香港樓無論是A類別細單位或E類別大單位，對比黃金都是貶值。距離對上一次的文章已經約八個月，今時今日的情況又如何？情況有否改變？今天來update一吓！

圖一是上次文章列出2000年至2010年香港樓價與黄金比較，圖一所見無論Ａ類別的單位或是Ｅ類別的單位對比黄金時都是貶值，而且兩者對比黃金，走勢是一至。


(圖一)

上次文章還未看到的是2010年12月及之後，兩者之走勢。圖二列出2010年1月至2011年6月香港樓價對比黄金的走勢，有否注意到2010年12月Ａ類別的單位對比黄金投資竟然是升值？不過二月之後，Ａ類別的單位對比黄金投資回復貶值趨勢，E類別的單位在這兩個月也有類似走勢，但升值幅度沒有Ａ類別那麽凌厲，有趣嗎？

(圖二)


Footnote:
40平方米 x A類單位每平方米售價 = A類別平均樓價 (只以40平方米作為計算趨勢)
160平方米 x E類單位每平方米售價 = E類別平均樓價 (只以160平方米作為計算趨勢)
A、E類單位每平方米售價資料來源:差餉物業估價處
倫敦金價資料來源 : Kitco.com

事實上，倫敦金價曾於這兩個月從12月每安士1,420美元高位下跌至每安士1,319美元低位，不過在12月之後特區政府實施SSD反令Ａ類別的單位需求上升，從而令價格錄得强勁升幅，可見政策扭曲市場之威力。然而當倫敦金價於二月之後重拾升軌(見圖三)，Ａ類別的單位對比黄金便回復貶值趨勢，即黄金價升值快過A類別的單位。


(圖三)

然而更有趣的事情似乎正在發生，或可能是趨勢，看圖三E類別的單位自2011年3月之後升勢比黄金快，2011年3月你需要2,636安士黄金買一個港島Ｅ類別的單位，至2011年6月港島Ｅ類別單位升值至你需要拿3,598安士黄金才可買得到，圖二所見這可能會是趨勢，香港差餉物業估價處的樓價數據只提供至2011年6月，我們需要更多數據支持這看法，但從圖三所見,7月至8月的倫敦金價升幅非常急速，港島Ｅ類別單位能否追得上？香港豪宅瘋還是黄金瘋？真要看2011年下半年的樓價數據了！

 

一個正在萌芽的工業

上星期股市過山車，一天上落過千點，散户策略還是最好每逢反彈減磅，股市無貨，樓市淡靜，香港兩大經濟技柱金融、地產悶局，筆者一直認為香港經濟必須多元化，才可持續發展。以下是筆者認為一個正在萌芽的工業。

筆者一直很喜歡觀看美國藍球NBA賽事，卻對本地籃球比賽不大認識，即使本地的一些青年籃球訓練，也只視之為未來參加香港代表隊的生力軍，是一種運動事業，從來不會令人聯想到會像美國般發展成為一種工業。直至中國開始發展CBA，我對香港籃球運動的未來發展開始另眼相看！

筆者認為中國的CBA極有條件發展成為NBA般受歡迎的賽事，中國地大物博，市場之大可媲美美國，當中所帶來的商機更是無限，除了每場在中國各省進行賽事帶來門票收入外，每場直播的廣告收入也不菲。香港如何在這龐大市場分一杯羹？

香港作為中國一部份，其實也應可有自己球隊競逐中國CBA賽事，現時香港已有一些球員正在效力CBA球隊，但筆者認為應將CBA賽事帶進香港，好讓香港人融入賽事，從而發展出不同行業如職業教練、助教、職業啦啦隊、經理人公司等等，美國NBA其實是一個供養了很多人的工業，最重要是市場夠大，而中國正正就提供一個龐大的市場。

早前商人楊受成入股香港藍球總會，也証明筆者所言香港籃球運動將會邁向商業化，並且商機處處。早陣子友人買了「 香港甲組籃球聯賽 - 南華vs永倫」入場券送給我，是筆者首次觀看本地籃球賽事，現場氣氛很好，是值得付費觀想的賽事，唯一稍嫌場管太細，若要遁CBA方向發展，一個標準場管是少不得的！

風險的物理學現像(三) : 金融投資產品的風險數學

之前透過討論違約掉期和按揭証券，証明風險如同「能量」，創造了之後、是不可毀滅、只會轉化成另一種狀態。今天繼續從銀行投資組合的風險數學中看看計算分散風險的數學如何在金融危機中失靈。

金融機構設計投資產品組合，組合可能包括外匯、股票、公司債券、外國債券、股票投資等項目，而投資組合的風險是要計數，計算風險的數學比較複雜，在此我嘗試簡單化數學部份，然後解釋為何機關算盡，仍會百物一疏！


投資組合互不相連

計算投資組合的風險，首要計算組合內各項投資的相係數(correlation factor)，簡單說就是要看看這些投資項目的風險有否互相關連。如果相係數 t=1，即是投資項目互相關連，風險便很高，例如你買五隻股票，分別是長實、恆基、華置、和黄和信和，這五隻股票都跟地產有關，因此相係數很高，什至接近1。相係數接近 t=1 不是理想投資組合，倘若樓價大跌，這個投資組合便會全部一齊下跌。

又例如你買五項投資，分別是股票中銀2388，黄金、美國蘋果股票、歐羅、人民幣債券，這五項投資全無關連，因此相係數很低，也即是 t=0，即使香港出現股災，投資於中銀股票虧蝕了，其餘的投資仍然不受影響，這就算是一個理想投資組合。

如果相係數 t=-1，即是這些投資的關係是相反，風險互相抵消。例如美元下跌，黃金上升，兩者風險互相抵消，但倘若上升和下跌幅度一樣，投資組合便會無利可圖。
銀行選擇投資組合便盡可能令風險係數接近 t=0，即互不關連。


歷史模擬法

另一方法是用過去的數據摸擬各項投資價格出現的機會率，從而得出以下圖表：

       


上圖解讀為該投資產品價格在95-105的機會率是68%，90-110的機會率是95% ，85-115的機會率是99.7%。揀選的投資都在圖中99.7%會發生的機會率，兩個圓圈的發生機會是很微。


金融危機出現時，全部都一齊跌

然而當金融海嘯發生的時侯，一切很少機會一齊發生的事情卻同一時間發生！也即是圖中兩個圓圈的發生機會。另一方面，即使沒關連的投資項目卻同一時間下跌，例如長升長有的澳元、黄金、石油價格卻在金融海嘯期間一齊下跌。千機算盡，仍然無法避過災禍，因為災禍發生的或然率很低。



補充: 筆者想强調以上的風臉計算數學也是用在設計投資產品組合，看了以上數學，有否感覺雷曼投資產品爆煲應否歸咎天意？

美國國債臨界點update (號外)

國際信用評級機構標準普爾調低美國主權信用評級，由AAA降至AA+，令美國國債泡沬的臨界點再次成為焦點，筆者在yahoo blog 2011年4月16日的一篇文章「美國國債的臨界點」中講過一個人能夠借幾多錢是受制於個人的信貸額(credit limit)，看個人的信貸額主要看總收入，而一個國家也有信貸額，看的也是收入，但債主明白債仔現時有困難才要借錢，所以他們主要看的是未來的收入和支出，另外債仔需要提升其長遠的還款能力，方法之一是開源，即增加稅收，其次是節流，即減開支。

當時2011年4月16日文章中主要看好根據奧巴馬在2012財政預算中打算在14年內削赤4萬億美元，將使美國財政赤字佔GDP的比重從現時約10.9%大幅降至2015年約2.5%，並逐漸使該比例在2019年再減至接近2.0%。

然而上星期二國會通過提高國債上限最少2.1萬億美元之餘，卻在削赤力度大幅縮減至未來十年2.4萬億美元，換句話說，節流無望，那開源又如何，現時失業率在9.1%，經過兩次量化寬鬆，失業率仍然無法大幅下降，反而有上升趨勢，稅收增加的希望也患滅，加上通脹升温，即使扣取食品和能源價格的核心指數都已達1.5%，坊間一些人計算，未來十年內若通脹上升1%，財赤便會增加約8,670億美元，期內若GDP下降0.1%，財赤便會增加約3,100億美元，即十年內財赤起碼增加1萬億美元，那麼十年內只削赤2.4萬億美元明顯是不夠力度，難怪標普調低美國主權信用評級的。

筆者的看法是倘若美國經濟下滑，美國國債的臨界點便近了，大抵投資者不會再段估，減持是較穩陣的做法吧！

股災講鬼古

剝完智慧牙兩天還未康復，但今天全球股災，點都應該有點反應，事實上早兩天由太古世紀Deal成交之後，筆者巳覺不寒而慄。

七月二十九日太古以188億元出售九龍塘又一城予新加坡主權基金，帳面賺16億，最令人驚雅是又一城一向是一項很好的收租項目，而且在現時地產高峰期，理應買得好價，但成交價只屬一般，傳媒焦點落在太古是否要撤出香港，又或者是準備收購其他項目及再償還債務。而我聽了消息後第一個想法是「世紀大Deal竟然全部收Cash，成交價當然要略低」，再合併早前聽到蘋果生產商持有超過700億美元的現金，頓然令我連想「老外」大老闆可能已經感到風雨欲來，经濟差的時侯，生意人借錢難，如沒有大量現金以渡過困難時期，隨時全軍覆沒，幾大、幾細的公司都一樣，每當銀行息率揪升，銀行call loan一定先call 企業的credit line, 沒有足夠現金填氹，隨時即時死亡。股災是否真的沒蹟可尋？

另一單令人駭人聽聞的一則在討論區的貼聞 - 鰂魚涌舊樓市場熱到爆(轉截)：
2011年7月27日  

政府落重藥打擊樓價，傳媒亦合作地和應，整天不是報哪個屋苑零成交，便是哪個單位低於市價多少易手，在壞消息瀰漫下，誰有心情入市呢？大市呆滯是意料中事。昨日我閒來上網睇睇最新的土地註冊，驚見有些六十年代的舊樓以逾九千元一呎易手，當中有買方是區內知名炒家哨牙李。對方話我知，大市靜，只限於邨樓和用家貨，收購概念在鰂魚涌仍熱到爆。濱海街金海大廈（1965年入伙）搶貨搶到一萬元一呎（以實用面積計），附近英皇大樓則升到八千三百元一呎。
近期金海4樓37室和3樓37室，實用面積同為430呎，賣了388和399萬，呎價9023和9279元。哨牙李好亢奮地說，市場傳太古會收購金海，故不少投資者掃貨，他手快搶了件四樓，聞說6樓19室剛以呎價10300元易手。不僅樓上住宅，地下有一些向來，租予食肆的住宅契舖位，都被炒到成交價成兩萬銀一呎。
毗鄰金海的中興大廈（1966年入伙）也被帶旺，19樓15室，270呎，以250萬易手，呎價9259元，5樓14室，330呎，則以262萬賣出，呎價近八千元。英皇道多寶樓正被收購，毗鄰的英皇大樓（1967年入伙）也因而被傳會是發展商下個目標，近期19樓C室，實用面積500方呎，以415萬轉手，呎價8300元。

上述一類物業樓齡近五十年，銀行不是不肯承按，就是按的期數好短，利息條件好差，而且好似上述的價錢，銀行可能五折都估不到，那些投資者個個都是數現鈔買，你都不能不佩服香港人的富有。這股熱潮不限於鰂魚涌。

上週有經紀拉我去睇一個海寧街同西灣河街交界的唐樓，永裕園大廈，去到現場真是嚇死人，我初初抱住執死雞心態去睇樓（事實亦是天天班經紀同我講無生意，就快死，好多業主朋友又話出不到貨，心情好差），誰知在唐樓樓下要排隊睇樓，我還以為搭了叮噹架時空穿梭機回到去年推出SSD和政府收緊按揭之前的市場。個個排隊的大嬸都紅光滿面，志在必得似的，好有戰意。問清楚個價錢，那隻死雞面積實用450呎，呎價八千元，這價錢仍吸引到人龍排隊，似乎在某個市場來看，政府的招數效果有限。
補充一句，個市場真是好扭曲，上月我睇了一個北角港運城（1997年入伙）32樓一個約七百呎單位，全海景，太古名廈，好實用，都是八千元一呎有交易。成萬銀一呎買層唐樓，你話個市場扭曲不扭曲。http://hk.realestate.yahoo.com/column_content.html?author=PHK_MUKJAAK&id=13550



鰂魚涌唐樓都賣$10,000呎價，還要排隊買，我的想法是「如這不叫抗奮、瘋狂，都不知什麼才是？」為何傳太古會在此時以高價收購不大值錢的唐樓？太古剛收到一大筆現金吧，但即使要收購，還不需揀樓市高蜂期！套用股市常用語：「趁好消息出貨，買貨當然要等壞消息吧！」此時排隊買唐樓，真要小心了！

(我也跟楊門女將在投名匯開了個Account玩一玩，大家也來給一些意見http://www.hkinvestorblog.com/home/link.php?url=http://www.hkinvestorblog.com%2Fhome%2F2535 )

風險的物理學現像(二) - 違約掉期(CDS) (2011年8月1日)

上篇文章講述 Law of Conservation of Energy 如何應用在按揭証券的風險管理，今天輪到違約掉期 - CDS(Credit Default Swap)產品。

首先講一講什麼是違約掉期 - CDS？違約掉期就像一些保險產品，例如，X公司一直是銀行A的長期客户，一向關係良好，現X公司向A銀行借錢，A銀行不想得失這個客户，但借錢始終要面對信貸風險，即客户違約的風險仍然存在，於是A銀行便會購買一種類似保險產品的違約掉期。而提供這種保險合約的機構多是比A銀行强大的金融機構(在此叫金融機構B)。過程中，A銀行每季須繳付一個類似保險費的利息給金融機構B，一但X公司違約賴債，金融機構B在扣除A已取得的還款後按照掉期合約賠償給A，如果X公司沒有賴債，金融機構B便是淨賺那些類似保險費的利息了。換句話說，A銀行的借貸風險便由金融機構B分擔。

 

情況就如我們買人壽保險一樣，比如我們100人各自向保險公司購買一份人壽保單，我們100人各自繳付保費，當我們其中一人離世，保險公司便按照保單賠償給離世者的家屬。而賠償是從那100人的供款中提取一部份出來。理論上我們100人同一時間死亡的機會是很微，除非是疫症發生！這像一個共同保險的系統，大家平均分擔離世風險。

現在套用在美國的例子，各大金融機構各自為減低借貸風險向AIG購買如同保險的違約掉期。各機構向AIG繳付利息，大家都似乎在平均分擔風險。理論上美國各大金融機構一齊倒閉的風險微乎其微，但不可能發生的事卻發生了，因為他們各自的借貸風險都集中在跟樓市有關，一是擁有很多與次按有關的衍生產品、一是擁有很多按揭証券產品，結果當樓價大跌，所有金融機構、銀行都面對着同一種風險，即等於人類發生疫症，本來是平均分擔死亡風險變成全部風險聚焦在保險公司，即AIG。

從這角度看金融海嘯整件事情，我們便更加明白為何美國政府救AIG而沒有救雷曼，因為AIG的負担太沈重，承担了很多金融機構的借貸風險，AIG一但倒閉，他保的金融機構的命運也會是一樣。

筆者一直不大贊同保險制度，有些時候，當一個人極需要錢的時候或者到了絕景的時候，更是變相鼓勵人自尋短見以提取賠償。同樣道理，違約掉期也有相似的鼓勵，既然借貸風險買了保險，受保的機構對借貸風險的謹慎程度下降，違約機會反而增加。

我個人認為保險制度不應用於機構投資或借貸風險上，機構要減低風險，惟一方法只有減低暴露於風險的程度(exposure)，而風險總量不變的情況下，分拆風險(Unbundling)，只是由Ａ點轉移至B點，也就如能量只從一種狀態轉到另一種狀態。

(下一篇將討論Law of Conservation of Energy 如何應用在分散投資風險的數學上，敬請留意