投資黄金比投資香港樓更保值？(2010年12月31日)

曾經有人問投資樓還是投資黄金比較保值？沒有計算過真的不知結果。今天我嘗試用香港樓價需幾多倫敦金才買得倒來計一計誰比較保值。由於差餉物業估價處只提供分區(港島、九龍、新界)A至E類別單位的平均樓價而沒有提供香港整體平均樓價，亂博唯有以一向被視為較保值的港島區的A類別和E類別的平均樓價來分別與黃金比較，又由於黃金自2000年起拾級而上，因此亂博以過去十年的倫敦金價(已轉港元單位)和港島區A、E單位的平均樓價來計算三者的趨勢。

結果發現十年前2000年你需661安士黃金買A類別的單位，至2010年你只需350安士。在2000年你要以4,644安士黃金買E類別的單位，至2010年你只需2,694安士黃金來買 E類別的單位(見表二)。換句話說，香港樓無論是A類別細單位或E類別大單位，對比黃金都是正在貶值(見圖一)。


這也難怪的，倫敦金從2000年的平均每安±US$279.11升至2010年的平均每安±US$1,223.81，升幅為438%。由於預期美元貶值的趨勢持續，黄金的升勢也會持續。

 (圖一)

 

(見表一)

*40平方米 x A類單位每平方米售價 = A類別平均樓價 (只以40平方米作為計篁趨勢)
**160平方米 x A類單位每平方米售價 = E類別平均樓價 (只以160平方米作為計篁趨勢)



(見表二)

A類樓需要幾多安士倫敦金(Oz)	E類樓需要幾多安士倫敦金(Oz)
661	4,644
604	4,307
480	3,431
363	2,729
407	3,319
452	3,804
364	2,916
386	3,114
376	2,901
326	2,545
350	2,694

倫敦金價資料來源:Kitco.com Historical Data for Gold

A、E類別單位每平方米售價資料來源：差餉物業估價處

供樓供到得棚骨 (2010年12月22日)

香港置業指數18.9，即不吃不喝18.9年的薪金全都用嚟抵消樓價。



你睇！我供樓供到得番棚骨喇

鳴謝經濟日報「樓論」

伯南克的氣球(自製動畫短片) (2010年12月19日)

亂博今天起另加戰綫，走向國際，以youtube短片加英文博客，挑戰國際巨頭。今次頭炮亂博大胆單挑伯南克。

伯南克努力地泵氣球，但美國氣球流氣而無法泵起，地球的另一面卻滿是令人興奮的氣球，好像是吹氣目標錯誤了，四格Youtube短片盡在不言中。詳盡的英文博客請登入http://internationalfoolscourt.blogspot.com/2010/12/bernankes-balloon.html

聯系匯率不脫鈎，QE熱錢也可控 (2) (2010年12月16日)

事實上，加息有助疏導熱錢至較有效率的經濟環節，減低熱錢四圍溜竄導至資產泡沫，升直令匯價風險提高，令炒賣風險也隨之提高！

由於香港實施聯系匯率，不能自主加息及升值，以上兩個方案都無法使用。但除了加息和升值，其實政府可以依賴財政政策來干預，減低熱錢製造泡沫風險！

以下是一般可使用的財政政策來抗衡熱錢帶來的衝擊：

1)一方面限制資本流入，另一方面令整體資本流出增加或取消控制資本流出之政策，令資本淨流入為負數，也可透過擴大滙率波幅上下限來增加匯率風險！

2)增加貿易自由度或匯率升值，令出口減少和進口上升，從而減少經常帳盈餘。此舉將减低外匯儲備過於冗漲，減少外匯流入的衝擊

3)熱錢湧入令財政儲備上升，另一方面政府以對冲政策如收緊貨幣供應和減低銀行使貼現窗的次數

4)容許熱錢流入帶動貨幣供應上升，政府透過加强銀行存款準備金及限制信貸來調控貨幣流通量。

5)容許熱錢流入帶動貨幣供應增加，但為求減低擴張性通脹及壓抑實際匯率升值，政府同時以緊縮政策或行政手段壓抑需求

中國政府的財政政策

首1-3項政策是現時中央政府正在使用的政策，包括多次要求內地銀行增加存款準備金，加强對外貿易，內部消費增加以至加大吸納進口，從而減低或對沖日益冗漲的儲備。

香港的財政政策

而香港政府正是沿用第4及第5項財政政策。

由於熱錢湧入，為壓抑實質匯率上升，香港亦必然有擴張性的貸幣供應，金管局以對冲性政策來限制信貸及調控貨幣流通量，收緊信貸政策包括：

1. 所有價值1,200萬港元或以上住宅物業的按揭貸款最高成數從6成下調至5成。
2. 所有價值1,200萬港元以下至800萬港元之間的住宅物業的按揭貸款最高成數從7成下調至6成，但貸款額不可超過600萬元。
3. 所有價值在800萬港元以下的住宅物業按揭貸款最高成數則維持在7成，但貸款額不可超過480萬元。
4. 所有非自住的住宅物業、所有以公司名義持有的物業和所有工商物業的按揭，不論物業的價值，貸款最高成數一律下調至5成。

而最近極矩爭議性的樓宇額外印花稅(SSD)便屬第5項的緊縮性政策。用意是壓抑資產升值過快而引發的通脹。而單是租金便已佔去消費物價指數CPI(A)的百分之二十，壓抑樓價是要壓抑通脹，有關政策是代替加息的。換句話說，無論地產界如何大力反，此項政策都事在必行，並實施至美國加息為止！

聯系匯率不脫鈎，QE熱錢也可控 (1) (2010年12日13日)

自經歷1997年亞洲金融風暴的重大教訓後，亞洲各國都加强對熱錢流入的介心，QE2一出加上日本央行的買債QE救經濟，亞洲各國都實施了一定程度的熱錢流入管制，紛紛加息、升值、向熱錢徵收投資稅等等，意圖阻止熱錢進入實體經濟，興風作浪制造泡沬！反之香港打着自由市場牌坊，似乎對熱錢一籌莫展！

聯匯不能改

因此最近很多聲音要求政府更改聯匯政策，在我之前多篇文章已多次批評，美元已經是末日貨幣，跟它掛鈎，只有死路一條！雖然狠批聯系匯率，但我在「香港必須再次擁抱泡沬，結局也可能跟97年一樣」文章中己說得很清楚，聯匯是不能改，熱錢也不能打擊，今時今日的香港經濟，是依賴熱錢維生，打擊熱錢流入就等於打擊香港的米路，在「跟美元愛恨交纏的日子」及「為何香港要擁抱人民幣？」文章中說過，由於中國才是香港最大的貿易伙伴，港元掛鈎的對象應為人民幣，但中國的資本帳並未開放，人民幣也並末自由兌換，最佳又可行的方法是增加人民幣在港流通量，商鋪多收人民幣，港人多用人民幣，慢慢邊緣化港元(在「如何解除與美元欲斷難斷的關係」系列中已明確講解邊緣化港元的過程，有興趣的讀者請翻看那些文章，在此不再詳載)。但這過程可能需時兩年，而香港今天正受QE2、可能QE3的熱錢大量湧入，導至股樓資產泡沬化，正所為遠水不能救近火，香港應何去何從？在此我們嘗試討論短期可行之方法。

實施跟人民幣間接掛鈎法

人民幣現時的貸幣政策是與一籃子貨幣掛鈎，並設定上下限管理每日交易波幅，而香港也可按同樣方法跟一籃子貨幣掛鈎，每日波幅上下限也設定於接近人民幣，那就成為間接性地跟人民幣掛鈎，日後人民幣加息，香港跟隨，人民幣升值，港元同樣升值。但人民幣對港元已升值了約百分之二十，以這方法改變香港匯率制度便等同即時要升值百分之二＋，對股樓資產帶來突發性及無可估計的衝擊，大概非到大難臨頭也不會作出此冒險犯難行為！

其實不以升值、加息，或行政政策來粗暴地阻截熱錢流入，坊間仍然有好幾種方法可減低熱錢流入帶來衝擊，是什么方法？不次再談，Keep hang in there! Chao!

好一句「港棄自我中心，做好十二五角色」，香港人應計劃未來發展路向

今天看了唐英年的文章「港棄自我中心，做好十二五角色」，亂搏有以下的想法。


70-97的經濟發展

香港經濟自戰後一直在轉型，由漁港發展至穿膠花年代，在70年代，香港以製造業為經濟支柱，股票市場開始發展，在80年，代製造業帶動出口、貨運業，中國開放經濟，香港人利用當地廉價勞工，走進內地設廠，繼續擴展製造業，Made in Hong Kong成為世界品牌，一些名牌如Armanie都掛着Made in Hong Kong，香港品牌如Geordano、Bossini、Espirit掘起，股票市場經歷84年中英會談、87股災、89民運後逐漸發展成熟，90年代，香港經濟以服務業主導、轉口業因製造業北移而繁榮，並且由於股票金融市場發展成熟，香港會計、銀行業做鋪橋搭路工作，幫助國企來港上市。90年代的地產發展除了受中英聯合聲明限制每年供應外，也受着這些經濟實體發展所影響，地產泡沬應運而生。


角色轉變

說了這麽多香港經濟發展史，我想講的是香港經濟在港英政府年代，一直都是以「自我」發展主導，沒有計劃，只順應時代和世界經濟發展，因為香港商人向來很懂得走位找尋發展空間。我會比喻當日的香港作為籃球名將Kobe Brian，是一名前鋒。

97年英國移交香港主權給中國，及往後幾年，香港經濟經歷亞洲金融風暴，地產泡沬爆破，經濟持續低迷，2000年開始，中國為提振香港經濟，便給予CEPA，之後大禮陸逐送上，香港便發展成為唐英年口中的「攤大手扳」族！但在此期間，香港一直都未被列入國家發展規劃之中，直至最近十二五才規劃了香港的發展路向。


為未來規劃而計劃下一代

被列入國家十二五規劃的發展，我不會看成是一件壞事，在「如何解除與美元欲斷難斷的關係」系列中的第(九)篇「經濟的部署為配合香港貨幣改革」，己詳細說明香港的發展限制就在於香港這麽一個小地方，而現在以至未來，香港將是國家級的經濟計劃內，這是香港從來沒有的身份和地位！我認為香港一彈丸之地，獨自發展可有美好將來嗎？將來與內地經濟溶合，是一個香港人必須要接受的現實！在認同這些發展框架下，我們必須規劃下一代的教育和就業培訓來配合未來發展！這就是我認為文章最重要的目的--了解路向，然後為下一代計劃！！


註：亂搏在「如何解除與美元欲斷難斷的關係」一連十集的系列都已詳細分析香港未來的金融發展和探討前海與香港金融中心溶合的發展。我認為後來者必讀的文章，你可當作是「亂駁」，也可當金融小說看，作者只希望讀者睜開眼，打開耳朶，觀察身邊事情，計劃未來！

比喻樓價急升如碌信用卡，計算今天樓價碌走幾多未來樓價值及正在對冲着幾多通脹率？(2010年12月5日)

我在「反駁經濟日報唐榮「買樓10大誤解(上篇)」文中提過香港樓市現時的急升就如碌信用卡，一值都很想寫這個題目，但苦無時间，今天終於有空可以慢慢解釋我的想法了。 

碌卡比喻碌走未來樓價值

首先，碌卡的意思是先洗未來錢，即你未來的收入今日先洗了，那怎樣套落樓市用？很多人說買樓是用來對冲通脹，那你是否知道你買的樓正在對冲着幾多通脹率？又你是否知道你買入的樓價究竟反影了幾多成未來的樓價值？

計算未來價值

我有以下計算方法： 一般人買樓都會供樓20年，即20年後你便擁有層樓，而20年後你擁有的那層樓的價值應該要包涵通脹，20年後的那層樓的未來價值包括通脹這樣計出來: 

FV = V * (1 + I * t) 

FV是未來價值，V是未起泡前的樓價，I是未來平均通脹率，t是20年。 

選擇未起泡前的樓價是要知道你層樓的真實價值，供樓20年擁有層樓，而你層樓20年後的未來價值就是你可以碌走的未來價值，樓價包涵越多泡，可以碌的未來價值便會越少，即可以對冲未來通脹的效用也越來越少，因為未來的通脹已在今天的樓價上反影了！樓價過度反影通脹，即樓價颩升的幅度超越20年後的未來價值，那便是你己經碌爆卡，即將來樓價可能沒升幅！ 

舉個例子： 

2009年1月買入200萬元的樓房(假設這就是未起泡前的樓價，即就是真實價值，以未來20年平均通脹為5%(1)計，20年後你層樓房的未來價值FV就這樣計算出來： 

FV=200萬x(1+0.05x20)

FV=400萬 

20年後你層樓的未來價值是400萬。 但如果你在樓市急升47%後才買這層樓,即以294萬(200萬x1.47)買入價，以比例計算，這樓價己反影了73%未來的價值(294萬/400萬x100%)，亦即是我所說巳經碌走了未來值(FV)的73%(見圖一)，剩下27%是可以對冲未來20年的通脹，每年只可對沖到1.35%的通脹，對沖這個20年的平均通脹率似乎不太現實吧。結論是不惜一切高追樓價，其實是無法用來對冲通脹。 

樓價還有27%升幅

不過，換另一個角度看這條程式，如要在今天碌盡所有未來價值(FV)則還有27%，也等於樓價距離頂還有約30%！這也就跟瑞銀預期樓價可再升四成相近！一點也不算誇張呢！不過，倘若你在此價買入則等於樓價20年無升幅！

Footnote:

(1)由於經濟周期有起有伏，盛極而衰，衰極而盛，高通脹年代將會被低通脹時期互相抵消，然後取其中間數，便約得出20年平均通脹5%。

補充：其實整篇文章只有一個主旨，就是越貴買回來的樓房，對冲通脹的作用越低，摸頂買入更要輸樓價！不過，以用家角度，就算摸頂買入，供樓二十年後便開始賺租的想法也可接受的，但買層不升值的樓你又是否甘心？一句講晒，睇位入市！睇住嚟食！

(圖一)

 

跟David Webb駁火(2) (2010年12月1日)

跟David Webb駁火續:

被大堆數字掟到暈！

文中Deceptive statistics，一大堆理論質疑政府以驚人短炒數字嚇人，這点我不排除有此可能，但他的觀點是無法認同的。

政府公報2010年頭九個月，持有物業二十四個月或以內的短期轉售個案急升32%，David Webb 的論點是:2010年頭九個月住宅買賣合約成交宗數103,709較2009年同期的87,471宗上升18.6%，當中短期轉售個案升32%，由於2010年成交多了，短期轉售也因而水漲船高，因此政府應以這兩年的短期轉售與買賣合約成交總數的比例來比較，David 以2009年=1作為單位，2010年短期轉售增加32%即(1+0.32)=1.32，2010年住宅買賣成交宗數增加18.6%即(1+0.186)=1.186，2010年短期轉售與買賣成交宗數的比例是1.32/1.186，再跟2009年=1比較，得出1.32/1.186-1=11.3%，他的結論是短期轉售按買賣合約成交宗數比例只上升了11.3%！

但我認為2009年的頭4個月仍然受金融海嘯影響，樓市淡靜，短期轉售必然很低，因此2010年的短期轉售不應是1+0.32，而是應該扣取頭四個月即打個六折0.60+0.32=0.92，結果0.92/1.186-1=22%，大概跟政府的數字相差不太遠！

另外，政府公報2010年頭九個月，持有物業十二個月或以內的短期轉售個案更是急升114%，由於政府在2010年5日25日立法會說過「2009年，九成以上的二千萬元物業成交人均持有多於24個月」，換句話說，2009年只有10%的二千萬元物業成交人是持有少於24個月，David用了很多數字說明2010年頭九個月對上的12個月是在2009年，二千萬元物業的短期轉售不應大於10%........其他也是一樣。我則認為2009年頭四個月受金融海嘯影響，樓價大跌三成，往後八個月，買了樓的人也要等樓價升到有得賺才會賣，那麽2009年持有物業少於十二個月而轉售的人不會多，而政府說的是2010年頭九個月，持有物業少於十二個月的短期轉售個案，這九個月內有人買樓一個月、三個月、什至十二個月後轉售，有些人可能在2009年年尾才買樓，然後2010年九月出售，都是持貨少於十二個月，短期轉售急升114%說法根本沒有問題。大家都在玩弄數字吧！

致於政府公報2010年上半年，300萬元 以下的物業成交中，84%是持有物業少於十二個月，David認為應該是要以比例示人，而我認為這種比例只會大幅扁低真正數字。例如每月有10,000宗物業成交，當中只有1, 000宗是300萬元以下的物業成交，當中840宗是短期轉售就是84%，但當840宗放在10,000中計出比例，變成8.4%是短期轉售300萬以下物業，大幅扁低短期轉售情況，這大概又是數字遊戲，香港政府和David Webb各取所需吧！
 
公司易手避稅難成氣候

David Webb認為「額外印花稅」沒有包括公司或海外公司透過轉換公司持有人來轉售物業是會引發公司炒樓潮，其實公司要找另一間公司接貨才可避過此稅，用家要成立公司或買殼來承接，機會很微，因為用家多數要做樓按，沒有財務報告的空殼公司做不到樓按，最終都要用家自己的入息來做擔保，做法麻煩，按揭成數又不高，用家多不會這樣做。少了用家搶着承接的市場，只是靠公司易公司，此風難成氣候！

有一點可以肯定，炒家、地產商齊狠批政府，証明政府終於認真了！