低息換樓價，抵嗎？ (2010年6月29日)

常聽人說利息很低，抵不住低息的誘惑而買樓，但低息上車卻要付上樓價大幅上升的溢價，究竟這樣做抵嗎？看看以下的列表便知你為低息多付幾多代價。

2009年1月 樓價未升時 (百萬元)	70%按揭成數 3%月供:	240期總供款	樓價上升35% (百萬元)	70%按揭成數 1.2%月供:	240期總供款	全期較 09年1月供多
200	7,764.00	1,863,360.00	270	8,861.68	2,126,803.20	263,443.20
300	11,646.55	2,795,172.00	405	13,292.52	3,190,204.80	395,032.80
400	15,528.73	3,726,895.20	540	17,723.36	4,253,606.40	526,711.20
500	19,410.92	4,658,620.80	675	22,154.20	5,317,008.00	658,387.20

2009年1月 樓價未升時 (百萬元)	樓價 上升50% (百萬元)	70%按揭成數  1.2%月供:	240期總供款	全期較09年1月 供多
200	300	9,846.00	2,363,040.00	499,680.00
300	450	14,769.47	3,544,672.80	749,500.80
400	600	19,692.63	4,726,231.20	999,336.00
500	750	24,615.78	5,907,787.20	1,249,166.40

2009年1月一層值二百萬元的樓房，以三厘利息供七成按揭，每月供款$7,764，供20年，全期供款為$1,863,360。2009年底升致二百七十萬元，以1.2%供七成按揭，每月供款$8,861，供20年，全期供款為$2,126,803，致2010年6月升了50%，1.2%利息，全期供款為$2,363,040。你為低息付的溢價是$499,680。假設供款是佔你的家庭收入三成，你的家庭收入約為$30,000，你要為溢價不吃不喝不穿付出17個月的全部收入。

如果一層在2009年1月值五百萬元的樓房，以三厘利息供七成按揭，每月供款$19,410，供20年，全期供款為$4,658,620。2009年底升致六百七十五萬元，以1.2%供七成按揭，每月供款$22,154，供20年，全期供款為$5,317,008，致2010年6月升了50%致七百五十萬元，1.2%利息，全期20年供款為$5,907,787。與2009年1月比較，你為低息付的溢價是$1,249,166。即使你的家庭收入是$80,000，也要為溢價付出全部16個月的收入。

這只是假設全部240期利息都是1.2厘，其實真正享有1.2厘，只有若24期，餘下的216期是3厘或以上，即是說低息年代，短炒有利，長揸就要諗清楚這個溢價是否值得。