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2010年6月16日星期三

待变的升多跌少論 (2010年6月15日)

很多人喜歡套用升多跌少論來繪畫出香港樓市的前景,令人憧景未來香港的樓市只升不跌的景象,在過去幾十年都如是,只要守,地產長遠還是升的。不過,這理論能否持續是需要香港政府和香港人如何掌握未來經濟發展的。世界上沒有一個地方的地產發展是可以脫離经濟實體的發展,否則也只會走上杜拜之路。

事實上香港的經濟發展己走上中年之路,人口老化問題將會陸續浮現,而香港的经濟火車頭(economic engine)不斷北移或被內地趕上代替,除了旅遊及零售,香港的经濟火車頭己漸漸失去動力,長遠來說,市民從工作所帶來的收入將會是下降的。

七十年代至八十年代,出口工業向北移,香港的出口廠商利用內地低廉工資取利,從而帶動香港經濟,這就是七十年代至八十年代香港人的發達史。直至九十年代,內地廠商逐漸取代香港廠商自行接觸外地買家,並日漸壯大,民企國企紛紛來港上市,香港會計師和銀行家做鋪橋搭路之工作,這就是香港金融業在九十年代至二千年興旺的故事。二千年以後,香港人工和租金昂貴或內地經濟發展實際需要,香港的會計和銀行後勤紛紛北移內地。事實上,香港的經濟動力已北移得七七八八。二OO八年金融海嘯後,衍生工具產品受到限制,香港的金融业發展也受到限制,銀行盈利只集中於樓按業務及銷售保險產品等低风險業務,正所謂有數得計。在可見的未來,金融一哥地位將會被上海取代。香港未來的經濟動力必須從新構思及推動。然而香港政府和香港人的思維仍然停留在發展地產,稅庫收入仍然過於倚賴地產,沒有實體經濟動力支持,長期單靠減少土地供應,找內地資金來托市,盲目吹谷,香港地產發展就如生金蛋的雞給殺雞取卵。

要外來資金長期泊在香港,香港人首先要問自己憑什么?要知道我們是要跟上海、北京、深圳、什至東南亞周邊地區競爭這些外來資金的。就憑發展商和政府聯手揸緊土地供應,這方法可托多久,會否托到起泡以致爆破?內地資金來托市?可否將整個內地搬來香港?香港人買不起,就只可長期靠內地資金不斷加碼來托市,這情況能否持續?歸根究底,住在香港的人才是最大買家,如果不是经濟發展向上,收入上升,長遠來說那有那么多錢買大買貴呢?

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