樓市長新冠

根據差餉物業估價署私人住宅售價指數，10月份報352.4，按年下跌11%，回到2017年11月水平。

從不同的分析和民調，市民預期樓價仍會下跌，根據經濟日報報道，法國外貿銀行分析師料明年港樓價格明年下跌12%，2024年樓價續跌2%，意味整個樓市下跌周期要從高位回落約25%。

根據花旗銀行的「2022年市民置業意向調查」，51%受訪者預期未來12個月港樓樓價會下跌，但即使樓價下跌，會趁機買樓的受訪者比例為15%，跟去年相若，即是説，即使樓價再跌，他們仍然抱觀望態度，該調查亦顯示有興趣置業的受訪者當中，逾61%盼樓價進一步下跌，平均期望樓價下調17%。

而花旗銀行的預測是樓價會由高位回落20%，至明年第二季見底。

從以上大行分析，預期樓價最多下跌約20%至25%，現時樓價已從高位下跌了11%，即再下跌幅度為9%至14%。但事實會否真的能與預期相若？

認為影響樓市的主要為四個因素：

1）加息周期

2）預期經濟衰退

3）移民潮

4）內地封關，內地買家冇法來港

預期美國加息步伐將會減慢，還有三次加息至2023年便見頂，因此分析預期港樓價在第二季見底。

從過去經驗，港人即使失業亦不會斷供物業按揭，而疫情最差時期，失業率在2021年3月升至7.2%，但樓市沒有出現斷供潮，銀主盤沒有因而大升，樓價也沒有大跌。疫情現已回穩，影響經濟的防疫措施亦已大為放寛，失業率再惡化的機會不大。據政府統計處2022年7月至9月經季節性調整的失業率為3.9%, ，就業情況已見明顯改善，所以筆者並不認為樓價下跌是受經濟衰退、失業率上升所至。

從傳媒報道或地產代理經常以業主移民大幅劈價來解釋現時樓價下跌的原因。但筆者一直有個疑問，2020至2021年估計淨移出人口達24萬，兩年內大量移民走了，但期間樓價沒有相應大跌，24萬人走了仍沒有扻動樓價，原因是移民人口中最多人出走的年齡層是20至29歲，他們的業主比例不高，因此移民導致樓價大幅劈價只是藉口，或地產代理吸眼球的宣傳。

雖然內地買家佔本地成交量並非主要份額，但卻對樓市有帶動作用，所以近期最大的地產代理要求政府撤消內地人買樓印花稅。他們期望通關後內地投資者來港買樓令樓價有承接力。但筆者認為現時樓價下跌，除了是加息有關之外，與內地樓市冰封可能有密切關係，由於內地樓無法套現導致一些內地業主（應為數不少）需要沽港樓來償還內地債務。

然而未來香港與內地通關時，內地人買港樓會否復常會是一大問號。

過去一直以大灣區一小時生活圈作為賣點，但經歷新冠疫情之後，人們卻發現原來兩地可斷關三年，買了樓無法來港管理出租物業，或買了內地樓無法返內地收租，疫情封關三年將長遠改變內地人來港買樓投資或港人到內地買樓投資的意欲，要復常必須挽回信心，這需要一段長時間，不是一開關便能復常，我認為這就是樓市的長新冠！

在地產代理店鋪門口經常看到一些吸睛的宣傳標語，之前用得最多的是移民急讓、移民大劈價，這些都已過時，近日地產代理的宣傳標語越來越有創意，更成為傳媒焦點：

「愛得深 劈得真」、「賣樓葬父」、「業主求死」

近日更發現業主有長新冠：

「業主腦霧唔知價」

未來可能會見到更多長新冠影響業主劈價賣樓，例如：

「業主失憶十年如一日」

「業主屙屎唔出賴地硬….」

吓！屙屎唔出都係長新冠？對！衛生署好快會加入這症狀⋯⋯因為他們都有……