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2018年9月25日星期二

期權樓盤





最近在Facebook 一些業主自讓專頁看到以下帖文:

元朗站 xxxx🔥🔥🔥

地段優越,交通方便😍

只需俾15%首期🙀
免費住3年🔥
唔駛上會唔駛供樓🌈
三年後可買可轉售或成交


近日多了這類樓盤帖文,例如甚麼先付數百萬,並且「2年白食白住」😱😱

究竟是否真的如帖文所指「免費住」或「白食白住」?

帖文指出買家需支付15%首期,三年後買家可選擇「買或轉售或成交」,這句說話比較花巧,但我理解是既然「可買」,也意味可選擇「不買」吧!這樣理解,即是樓還未完全賣給你的,因為你未需上會和未需要供樓,可免費住三年。這其實是一個short call/ long call 的期權安排,那是怎麼一回事?

首先,那樓盤是在元朗地鐵上蓋,以簡化計算,假設售價為1,000萬元,也假設市值租金為每月20,000元,三年租金總共72萬元,由於買家需付首期15%,即150萬元,這個數其實是包含72萬元的租金,換句話說,買方並非真的白食白住,由於賣方提供單位,買方支付租金佔用單位三年,這屬於等價交換,雙方均沒有比另一方有利,因此我在計算買賣雙方的利益或損失時均扣除了租金考慮。而剩下的78萬元就是業主short call收的期權金或在買家角度而言是long call支付的認購權金。

買方在三年後的行駛價為(1000萬-150萬)= 850萬元;三年後樓價可能升或可能跌,便產生以下幾個可能發生的情況:

1)若三年後市價升至1200萬元,買家將認購權轉售,便可賺(1200萬-850萬-78萬)= 272萬元。

2)如果市價跌5%至950萬元,買家以850萬元的行駛價買入樓盤,連同78萬的認購權金,買方帳面輕微賺22萬元(950萬-850萬-78萬)。

3)若市價跌10%至900萬元,買方支付850萬元買入單位,他帳面蝕28萬元(900萬-850萬-78萬)。

4)若市價跌超過15%或850萬元,買方不行駛期權,賣方賺78萬元的期權金,也是買方蝕的金額。


以上期權已撇除利息的考慮,否則會很複雜。而期權合約也反影買賣雙方怎樣看樓價的未來。

在買方立場,任何損失超過78萬元,他都會放棄購入單位,他把損失鎖定為78萬元的認購權金或是樓價的7.8%,那即是説他在賭三年後樓價不會跌超過7.8%至928萬元。

另一方面,在業主立場而言,跟買方進行這類期權交易,他率先獲得15%首期作資金回籠,單位未賣,但有人入住單位,當是租了出去,如果是發展商更可避免交空置稅,由於利息趨勢向上,那150萬元可賺三年利息,如果樓價跌超過7.8%,買方放棄期權金,業主便可以較低價錢賣樓,即使單位市價跌20%,賣方以800萬元賣出單位,由於他已收了期權金,該單位實際上是賣了878萬元。若單位市價跌22.8%至772萬元,計及期權金,那只是等同以850萬元賣出單位,也即是原本買方的行駛價。我的看法是,他大概是賭三年後樓價不會跌超過22.8%和大升的可能性不大。

期權怎麼安排,從不同角度可看出買賣方怎樣看樓市未來,這些期權樓盤完美演繹股票期權的精髓,卻是應用於買樓,有趣!


9 則留言:

  1. 師姐,click了幾次終於睇到鴻文了。
    想問下,個業主係大發展商定係普通個人業主?如果只係普通人,業主同買家簽左約,但填土廳不會有這樣的對賭紀錄,如果業主再用同一方法賣同一個單位俾另外N個人,然後走佬,會發生甚麼事?好多年前好似發生過類似的案件。。。

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    1. 帖文是在業主免佣自讓專頁,但我覺得是發展商想避免空置稅,有人入住單位三年又無需賣出單位

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    2. 如果是普通人,我相信這些安排必須經律師做的了

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    3. 請問click 幾次邊道先入到嚟睇篇文章

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  2. 等到頸都長,終於見到全文了。
    你應該寫到一半按發佈,後尾又轉番莫稿。。。

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    1. 係呀!條LINK入到去話沒有文章連結... 我應該CLICK左4-5次。真係等到一眾粉絲頸都長了!

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  3. 買或轉售或成交。。。有點混亂
    買,不就是成交了嗎?真的有放棄期權"不買"這個選擇嗎?
    不知道發展商的期權合約,會否有還有魔鬼在細節中,例如:
    http://s.nextmedia.com/apple/a.php?i=20160428&sec_id=15307&s=0&a=19589283
    1997年樓市高峯期開售的紅磡海逸豪園綠庭軒,亦有不少業主因樓價大幅下滑撻定,當時長實於重售撻定單位後,便高調入稟向撻定業主追討重售差價,部份業主意圖以發展商延期交樓為理由踢契,但最終亦敗訴。

    長實一直堅持合約的精神,集團於2005年開售的大坑名門,當年亦先後有多名買家撻定,相隔數年後長實入稟,向當時撻定的4個單位買家追討單位重售後差價。

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    1. 帖文寫「可買」、「成交」,的確兩者意思是一樣,但我從字面意思理解,「可」買,也應該「可」不買,當然這要向業主或發展商了解了解,但如果「可」買、「可」轉售,理應是期權安排,因為如果是futures, 是不可以轉售

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