美國息率趨勢與香港樓市(1)：美國息率新常態

金管局加辣措施之後，香港的樓市指數屢創新高，香港的樓價已高得近乎痛苦，很多人包括投資者、地產代理、政府都希望樓價可以下跌一下，由於港元與美 元掛鉤，美國加息，香港才會加息，美國息率趨勢可說是其中影響香港樓價的重要因素，很多樓市分析(包括筆者在內)都預期美國加息，香港樓價才會有機會下 跌。然而上週聯儲局耶倫的聲名中一方面刪除「耐性」字眼，另一方面列出一大堆美國經濟環境並不急於加息的理據，令很多期望美國加息可令香港樓市降溫又再落 空。

美國何時加息，加幾多，加幾耐，都成為市場焦點，因為如果有了水晶球看透這些問題，大家便可更能掌握香港樓市走勢。要真正掌握美國息率走勢，我們需要比較長的數據時段，來窺看整體形勢，因此筆者對美國自80年代至現在的利息和經濟趨勢做了一些深入的分析。

2008 年金融海嘯之後聯儲局的量化、再量化、再無限量化寬鬆谷經濟令世人觸目，伯南克在飛機上散鈔票的漫畫成為佳話，其實聯儲局一直都用印鈔作短期起死回生的特 效藥，只是沒有那麼大劑量而引起關注而已，而大量印鈔是否真的能夠催谷經濟？從圖一所見，由1981年至1999年，美國貨幣供應M2(藍色線)緩慢上 升，藍色線向上斜約20度，撇除最高和最低經濟增長和下跌的年期，這段時期的按年經濟增長在2%至5%之間徘徊，事實上，1994年打後開始，M2(即印 鈔)的速度稍為加快，那是源於美國的儲蓄貸款機構(Saving and Loans Crisis)爆煲後，印鈔量增加催谷經濟所致，2000年科網泡沬爆破，印鈔速度又再快一些，藍色線向上斜約30度，直至2008年金融海嘯之後，藍色 線向上斜約45度，顯示印鈔速度再再加快一些！不過，這麽大量的印鈔，2000年至2014年間，按年經濟增長只有1%至3%之間。

總結而言，1981年至2014年間，鈔票機器越印越多和越印越快，經濟按年的增長率從2%至5%下降到1%至3%，可以預期未來經濟將會進入低增長率的新常態，雖然大量印鈔對催谷經濟的效果不大，但對短期起死回生卻效用顯著！

圖一:

資料來源：Federal Reserve

增加貨幣供應並沒有令經濟增長重拾昔日光輝，反而經濟增長越來越丁點，但對降低息率的效果 卻非常有效。Libor 銀行同業拆息是美國銀行成本利率，也是利率指標，由於只能找到1986年之後的Libor數據，分析由1986年開始，圖二所見，1986至1988年之 間，M2上升緩慢，但Libor(銀行同業拆息) 在6厘至10.3厘之間，1989至1994年儲蓄貸款機構爆煲，Libor降至約3厘，之後M2供應加快，1995至2000年Libor回升，不過是 新常態的5厘至6.3厘，2000年科網泡沬爆破，Libor降至約1.1厘，2004年後回升，Libor的新常態是約5厘，然後是2008年金融海 嘯，Libor降至0.2幾厘，那麽，回升之後的新常態會是什麼？

再回顧一次，80年代，利息升上10厘，爆煲！90年代，利息升上6點幾厘，爆煲！00年代，利息升上5厘，爆煲！看來新常態應該不會返回5厘，升到大概3厘可能是爆煲觸發點，新常態極可能只得2厘至3厘！Wow，香港樓市可能要適應長期低息的新常態！(未完)

加密貨幣的革命(7)：有聯儲局支持的電子法定貨幣

央行們開始認同比特幣的方塊鍊技術，首先是英倫銀行在2014年9月時大表稱讚方塊鍊技術，上週路透社消息指出聯儲局正在研究由IBM開發以方塊鍊技術運作的電子貨幣，雖然只是研究階段，但這顯示比特幣的方塊鍊技術獲中央銀行認同，那不是騙人的花巧技術，而是有真正實際用途，這是對比特幣的好消息，但壞消息是央行又多一條渠道印銀紙了，在虚擬世界印虚擬貨幣，但不影響實體世界，如果成事，大有可能引發其他央行仿效，變成有主權特徵的電子法定貨幣。

筆者在之前的文章指出，比特幣的發行數量是由程式控制，無論掘礦機計算速度有多快，程式調整算式困難程度以控制只能10分鐘出一個比特幣，這樣做原意是要解 決人為濫發鈔票情況，無論濫發原因是偉大的或是為一己私利例如選票，程式控制可減少人為錯誤決定造成對整體社會的影響，現在已經有人指出以印鈔解決經濟衰 退問題，是以一種有深遠影響的財政政策來解決短期問題。中央銀行控制發行的方塊鍊電子貨幣，其實是實體鈔票的電子版，與Fiat無異。

有人 或會認為由聯儲局支持，IBM發行的以方塊鍊技術為基礎的電子法定貨幣，或會對比特幣構成威脅，要解答這疑問，首先要問的是為何人們會選擇用比特 幣？2009年比特幣誕生時，正正是2008年金融海嘯之後，聯儲局伯南克坐飛機派銀紙。因此選擇用比特幣的人，一來不想有政府介入，二來不想被政府監控活動，這些都是比特幣的優點，電子法定貨幣難以提供的。

由機構發行的電子貨幣，與Apple Pay, Google Pay，支付寶同屬中心化(centralize) 的電子貨幣，運作有如以信用卡連結的Paypal，結合智能手機的支付系統，付款更快捷方便，而聯儲局支持的電子法定貨幣是由無至有切切實實是虚擬貨幣，無需信用卡連結，直接競爭VISA和Mastercard的生意。

另方面，以前文章亦曾指出中心化(centralize)與分散式(decentralize) 的分别，在互聯網這個黑客高手林立的地方，分散式的保安系統和核對帳簿來防犯黑客才是有效的保安和防止偽冒的機制，中心化的保安系統目標單一，較容易被入 侵，當然實體鈔票也經常出現偽鈔，人們以為有政府保証便無需擔憂信心危機，但這是真的嗎？

貨幣歷史遍佈人們對政府失去信心的例証，二次大戰 後德國政府大量印鈔支付戰後賠償，大量的鈔票令人們對貨幣大失信心，貨幣貶值至15個數位，通脹達百分之二萬，又例如1999至2009津巴布偉政府的土 地政策改革錯誤，令生產力下降，加上美國的經濟制裁，癱瘓的經濟導致津巴布偉的通脹升致百分之一百萬，貨幣貶值至數之不盡的數位，近年津巴布偉國民在其國內用美元、歐元、人民幣也不用津巴布偉貨幣，人們對政府的信心其實也很脆弱！

你們的讚好是我們寫作的原動力，請支持我的 facebook 專頁及筆與誌評的facebook 專頁。

我的 facebook 專頁 https://www.facebook.com/luaninvestblog
notcomment facebook 専頁 www.facebook.com/plscomment

Germexit才對？

2008年金融海嘯之後，歐元區經濟受重創，2009至2010年歐元區四大經濟體系，德國、法國、義大利、西班牙的經濟受創程度差不多，德國作為 最大經濟體系，最壞時期經濟按年下跌6.8%，歐元區第二大經濟體系法國，在最壞時期經濟按年下跌4%，第三大經濟體義大利，在最壞時期經濟按年下跌 6.9%，歐元區第四大經濟體西班牙，在最壞時期經濟按年下跌4.4%(見表)。

之後四大經濟體系各自的復甦步伐出現很大差異，最新數據顯 示，德國經濟維持正增長七個月之久，在2014年第四季按年增長1.6%，其次是西班牙，2014年第四季經濟按年增長2%，並且維持正增長4個月。然而 法國復甦微弱無力，經濟增長從2014年第三季0.41%下跌至第四季0.22%，義大利的經濟在負區已維持了12個月。

歐元區四大經濟體 系的最大復甦差異在於失業率，德國失業率從高峰期8.6%降至現時的4.7%，法國的失業率才剛在2014年第四季10.4%見頂，義大利失業率從高峰期 13.2%輕微降至現時12.6%，西班牙的失業率在高蜂時達26.94%，直至現時還是四個人之中有一個失業，百分率達24%。

通脹方 面，除了德國錄得輕微通脹0.09%，其餘法國、義大利、西班牙，仍然處於通縮，相信是由於他們的高失業率所導致，西班牙和希臘經濟錄得連續增長，失業率 卻仍然高企，法國仍然高失業率和通縮，如果以美國標準，QE收水要待失業率改善和通縮轉為通脹，兩者不可缺一，收水可能遙遙無期。

2015 年3月9日歐元區開始新一輪量化寬鬆，可以預見四大經濟體系的差異將會更甚，尤其德國的經濟復甦已維持了七個月，復甦力度在大水的力量推動下更會一枝獨 秀。當德國像現在的美國成為吸水海綿寶寶，並在德國燃點通脹，而其他歐元區國家仍然處於通缩狀態，這將會如何解決？與其希臘出局Greexit，倒不如德國Germexit！

樓市措施政治風險

金管局於上週宣佈新一輪逆周期措施，其中最令用家關注的是樓價700萬元以下自用物業按揭收緊至六成，很多人解讀為政府加辣，筆者相信金管局的新措 施主要是針對管理銀行的貸款風險，市民置業問題還是要視乎是否有足夠的房屋供應來應市，但大部份市民不是這樣想的。措施宣佈後，一些心水清的分析便指出政 治風險正不斷增加。

上篇文章提及一份國際報告指出，香港的平均按揭供款是收入的239%，對的！住在國際大城市當然貴，但紐約、温哥華、多 倫多、珀斯等大城市的按揭供款收入比率亦只為60至66%，即使與倫敦的按揭供款收入比率122%比較，香港還是高出很多，筆者沒有提及的是，香港的 239%按揭供款收入比率，除了媲美北京、上海，其實還可媲美烏克蘭、巴西、印尼等地方，筆者想指出，縱使香港擁有國際金融中心地位，但人們的按揭供款收 入比率卻墮入發展中國家或第三世界國家行列，而這些地方(除了北京、上海) 的政治大多不穩。

筆者在不同博文均曾指出，高通脹威脅政權，讀 者可能說，香港的通脹率只得4.1%，很低呀！我們的通脹率低，很大原因是我們的大部份食品都是從內地進口，而內地食材出口量穩定，香港食物價格才穩定， 而食品價格佔綜合消物價指數27%，影響舉足輕重，低食物價格壓下了整體通脹數字。然而房屋租金佔綜合消物價指數32%，對通脹的影響重大。計算低下階層 市民生活通脹率的甲類物價指數中，房屋租金通脹率在2014年便上升了8.6%，在甲類物價指數變動中佔52%，可見租金對低下階層市民生活影響重大。

雖 然金管局措施是管理銀行借貸風險，惟實質效果是壓力測試水平提高了，令部份市民置業難度增加，结果推這批人到租務市場，另一方面，一些人認為賣樓之後難再 買樓，因此措施可能進一步凍結一些二手供應，如果樓價和租金繼續攀升，買樓上車的時間表可能越來越遠，長期捱貴租，還未計銀紙貶值，沒有資產，只能望着儲 來上車的資金缩水，怨氣必定會越來越大。食物是必需品，樓也是，我們看過一些國家因食物價格大幅通脹而導致政權倒台，而如果換上租金大幅通脹，效果也可以 相近，因為兩者都在通脹數據內佔相當的比重。

在這個全球大量印鈔的大時代，政府干預或不干預市場都兩面受敵，除非政府真的能掌握美國加息時 間表，阻市民置業政治風險越來越大，香港樓市雖然有泡沬，但樓價還可繼續升，正如科網泡沬時一些科網股幾百倍PE還可長升長有，在政策扭曲和房屋供應未到 位的情況下，香港樓市大可能是樓價很高，即使買樓的人很少，泡沬還不爆破，原因是印鈔仍然泛濫，市場仍然水浸，股市仍然上升，樓市沒有下跌的條件。