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2014年9月23日星期二

隔山買牛(1)




近期多本談及海外物業投資書熱賣,反影低息環境下,香港人四圍尋找投資機會。本人不大喜歡對不熟悉的地方投資物業,原因是對當地環境並不熟悉,隔山買牛很容易誤墮投資陷阱。

其中投資日本樓是近期熱門話題,話說日本樓收租回報可達10厘,筆者並未住過日本,對當地物業投資和有關稅務不大清楚,無法給予意見,不過卻有日本朋友曾經跟我說,很多海外投資者,尤其香港人、內地人對住宅物業望海景情有獨中,一些座落於東京市中心,四十幾層高望海景的住宅很受香港人、內地人歡迎,但本地日本人是不會買這些樓,原因是東京經常地震.......,我爭着問:「聽説日本的樓宇都有很好的防震設計,我在博物館也看過這些設計,令人贊嘆呢!」他說:「對呀!樓是不會輕易塌下來的,不過,住在四十幾樓,地震時走到地下是一個問題,地震後很多時會停電,爬四十幾層樓梯返回住所可不是開玩笑啊!最可笑的是,這些看到美麗海景和東京夜景的高層單位售價很貴!」相信這些環境細節,只有住在當地的人才會知道。

最近筆者在報章亦看到一些位處多倫多市中心的樓盤在香港賣廣告,話說保証八厘淨回報,回報率非常吸引。

暑假的時候,筆者便曾到過多倫多探親,作為旅遊項目之一,是跟朋友去睇樓,多倫多的樓市跟香港一樣熾熱,地產商為增加樓宇供應,並快速趕上高利潤的樓市快車,紛紛建高達六、七十層高的住宅,住宅外牆都是華麗的玻璃膜牆及以玻璃做圍欄的露台,外觀港式,外型也非常吸引。

位處多倫多市中心,而且擁有醉人的市區夜景,千多尺實用面積只賣六百至七百萬港元,相比起香港市中心例如灣仔的新樓,四百呎實用面積動輒八百幾萬港元,多倫多市中心樓算是很便宜!

玻璃膜牆的大廈建築快而且較石屎外牆的成本低,外觀華麗,然而根據住在當地的朋友指出,多倫多的冬天氣溫可低至攝氏零下三十度,夏天可高達攝氏三十七度,華麗的玻璃膜牆和露台玻璃圍欄,在經年的冷縮熱漲,十年八載便會破裂,甚至掉下來,去年九月及今年七月,位於市中心的香格里拉酒店及住宅便曾有玻璃從五十多層高的單位墮下,2010年曾有30多宗露台玻璃破碎墮下,玻璃掉下來傷人,將會引起訴訟,因此為安全起見,業主在十來年便應維修或更換玻璃外牆,因此這類舊樓樓宇維修費是需要注意的。

另外,玻璃外牆是雙層玻璃,兩層玻璃中間挾着一層氬氣體(Argon gas)作為保溫,玻璃外牆經過多年的冷縮熱漲,該層氬氣體便會洩漏,十年八載之後,大廈的保溫程度減退,冬天時單位便要耗用更多電量開放暖氣,未來電費上升是可以預期,這些環境細節又是沒有住在當地的海外投資者,不為所知的事情。




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