今時今日又如何？先再閱讀此文:
不同借貸率得出不同租金回報率 (2011年5月30日)
http://luan-invest.blogspot.hk/2011/03/2011530.html
很多投資者買樓投資都會計一計租金回報率，坊間很多人(包括地產經紀)都會粗略計算租金回報率，程式如下:
每月租金x 12個月 / 樓價 = 租金回報率 (1)
有些人還會減去地租、差餉、管理費等等雜項。這種計算方法只適用於無借按揭，100%現金買樓收租。如果投資者有借按揭，一般人就會用以下計算方法：
租金回報率 -- 雜項 (約1%) – 按揭息率 (2)
亂博認為這樣計算方法太籠統，因為投資者借按揭做投資，其實涉及杠桿(leveraging)，對於投資而言，杠桿比率越大，投資回報應該越高。計算租金回報程式應該如下：
表一：
現在看看加息至兩厘，結果如下:
表二:
再看加息至三厘, 結果如下:
表三:
加息至五厘, 結果如下:
表四:
圖一所見借貸比率與回報的關系是非直線的，而我的看法是，如果有朝一日，銀行唔使首期借錢給你買樓收租，你的回報是infinity，即是無限。
圖一：
整個故事的要旨是低息情況下，如早前按揭一厘息，投資者盡借，租金回報是雙位數，買一間$3,000,000的樓房，收$10,000租金，借八成半，租金回報是21%，即使减去通脹率，回報仍然是雙位數，名正言順地抗通脹，風險只有樓價下跌。如果完全以現金支付，同樣的租金，回報只得4%，扣除通脹率，回報大概打和，但可賺樓價升值。(所以亂博一直唔明內地人用現金買樓，還要空置的投資理論是什麼？)
加息至兩厘，即約現時水平，投資者借八成半，租金回報就減至15.33%，但現時出租樓只可借五成，回報是6%。即使減去雜項，回報仍然有5%，大大高於一般人以為的4%水平。
加息至三厘，以現時出租樓只可借五成，回報是5%。減去雜項，回報仍然有4%。
加息至五厘，借盡85%，實質回報巳跌至-1.67%，即使借50%，回報亦只得3%。減去雜項，回報只有2%。即是說加息至五厘水平，借錢買樓收租已不化算。
結論是買樓投資，在按揭利息低至一厘水平，投資者盡借才是最着數，現時按揭利息升至兩厘，只准借五成，回報仍然吸引，但扣除通脹，只能打和，如果樓價不漲，對抗通脹便成疑，不過還是好過無。在利息上升趨勢下，以五成按揭成數買樓收租，回報越來越不吸引，抗通脹惟有不斷加租和寄望樓價不斷上漲。
補充：以上程式未有將time-t series 計算入內，原因是要簡單指出低息環境下，投資者應盡借，以高槓桿提高回報率。但加息至三厘，槓桿優勢會減少，而加息至五厘，高槓桿效應消失。這條程式亦指出了為何銀行會認為三至五厘才是合理的利息水平。
今時今日，300萬只可買到約400至500呎單位，根據差餉物業估價處的租金指數，有關A類別物業2012年8月較2011年5月(寫文章的時侯)升了10.7%，以上例子每月租金增至$11,070，一年租金$132,840，租務物業只可做五成按揭，利率為2.5厘，回報率如下:
租金回報率為6.4%, 扣除約1%雜項開支，回報只較通脹(9月綜消費物價指數按年上升3.8%)多出1.6%，未能真正抗通脹，三年之內賣樓，樓價升幅要超過20%〈10%SSD+3%印花稅+律師費+地產代理(買賣)〉才約可打平。對於境外投資者和公司或非本地註冊公司，按揭成數只得四成，租金回報率為5.7%，扣除1%雜項開支，回報率只較通脹高出0.9%。若三年之內賣樓，樓價升幅要超過35%(15%BSD+10%SSD+3%印花稅+律師費+地產代理(買賣))。不要忘記，現在樓價巳是歷史高位，要在此水平升超過20-35%才打和，勞民傷財來香港買樓，除時贏粒糖輸間廠！個人認為香港樓真的巳經沒有投資價值！
轉載:連15%BSD 如頂峰入市
(經濟日報 2012/10/31)
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
政府上周五再出招遏樓市，包括向公司及海外買家徵收15%印花稅BSD，另推出加強版SSD，適用期由兩年延至3年，各級稅階將劃一增5%，即購入物業後頭半年內轉售，稅率為20%、半年至1年是15%、逾1年而不超過3年為10%。住宅物業的投資價值還存在嗎？
再升16% 抵「真正」97價
唐榮認為，BSD的威力大於加強版SSD，因BSD是未見官先打八十的徵稅，尤其是今時「極度」接近「真正」的歷史高位時刻，對非香港居民來說，一方面是先吃掉15%樓價升幅，另一方面，對所有樓市「玩家」，要3年內出貨，不管是止賺還是止蝕，最低限度又被吃掉10%的可能利潤。
為甚麼是「極度」、「真正」？唐榮過去亦曾說明，以私人家庭收入中位數與樓價計算，亦即一般所指出的收入比（當然樓價各有不同計算方式），唐榮採用全年成交金額與宗數計算平均成交價格，1997年的歷史高位，當年平均每宗二手住宅樓價是386萬元，當年私樓家庭月入中位數是2.2萬元，大概要花14.6年不吃不穿不花抵銷樓價。
到了2012年，私樓家庭月入中位數是3萬元，今年截至10月25日，平均每宗二手交易成交金額升至453萬元，大概要花12.6年不吃不穿抵銷樓價。如果以今時收入3萬元計算，要達到14.6年這個1997年歷史高位，平均每宗二手住宅成交價應該是526萬元，與最新453萬元比較，大概還有16%左右的升幅。
稅率蠶食 「極度」貼高位
不少市場意見認為，1997年的住宅樓價並不能作為峰頂計算，所以突破1997年仍有無限上望空間，但若加入市民收入負擔這個因素計算，是否意味14.6年是市民所能忍受樓價的上限，到達這個水平勢必見頂。
依上文資料，現水平二手住宅樓價「極度」接近1997年的樓價收入比水平，再升16%便升抵，對非香港永久居民及公司名義買家來說，因為政府實施BSD這種未見官先打八十的稅率，今時以453萬元買入單位，加上15%BSD，亦即買家是以521萬元買入單位，幾乎等同1997年「真正」的歷史高位，亦即以公司名義買入單位，未來升15%也要蝕買賣各項費用。
如果是非香港居民個人名義買入，單位同樣要交BSD，換言之，453萬元買入成本升至521萬元。不幸要半年內沽貨，即使樓價繼續上升，而且抵達歷史高位，亦即526萬元，雖然帳面已成功抵銷BSD，但未扣除一大堆買賣費用，尚有SSD這個稅項，樓價要再加20%，以526萬元賣出計算即為105.2萬元、半年至1年賣樓則加15%或78.9萬元、1年以上亦要加52.6萬元。
這3個不同稅率，便是即使樓價再升16%，升抵真正意義的97價，但3年內，不同時間賣樓還是讓SSD帶來錄得的虧蝕，對非香港居民及公司名義買入，不管自住或收租，其投資價值驟減，而且好明顯是以「真正」歷史頂峰入市，同時樓價的可能升幅亦被相關稅率蠶食。
招辣不辣？對1997年歷史高峰14.6年的樓價收入比有極度戒心的，投資請三思。
欄名:專家樓論
政府上周五再出招遏樓市，包括向公司及海外買家徵收15%印花稅BSD，另推出加強版SSD，適用期由兩年延至3年，各級稅階將劃一增5%，即購入物業後頭半年內轉售，稅率為20%、半年至1年是15%、逾1年而不超過3年為10%。住宅物業的投資價值還存在嗎？
再升16% 抵「真正」97價
唐榮認為，BSD的威力大於加強版SSD，因BSD是未見官先打八十的徵稅，尤其是今時「極度」接近「真正」的歷史高位時刻，對非香港居民來說，一方面是先吃掉15%樓價升幅，另一方面，對所有樓市「玩家」，要3年內出貨，不管是止賺還是止蝕，最低限度又被吃掉10%的可能利潤。
為甚麼是「極度」、「真正」？唐榮過去亦曾說明，以私人家庭收入中位數與樓價計算，亦即一般所指出的收入比（當然樓價各有不同計算方式），唐榮採用全年成交金額與宗數計算平均成交價格，1997年的歷史高位，當年平均每宗二手住宅樓價是386萬元，當年私樓家庭月入中位數是2.2萬元，大概要花14.6年不吃不穿不花抵銷樓價。
到了2012年，私樓家庭月入中位數是3萬元，今年截至10月25日，平均每宗二手交易成交金額升至453萬元，大概要花12.6年不吃不穿抵銷樓價。如果以今時收入3萬元計算，要達到14.6年這個1997年歷史高位，平均每宗二手住宅成交價應該是526萬元，與最新453萬元比較，大概還有16%左右的升幅。
稅率蠶食 「極度」貼高位
不少市場意見認為，1997年的住宅樓價並不能作為峰頂計算，所以突破1997年仍有無限上望空間，但若加入市民收入負擔這個因素計算，是否意味14.6年是市民所能忍受樓價的上限，到達這個水平勢必見頂。
依上文資料，現水平二手住宅樓價「極度」接近1997年的樓價收入比水平，再升16%便升抵，對非香港永久居民及公司名義買家來說，因為政府實施BSD這種未見官先打八十的稅率，今時以453萬元買入單位，加上15%BSD，亦即買家是以521萬元買入單位，幾乎等同1997年「真正」的歷史高位，亦即以公司名義買入單位，未來升15%也要蝕買賣各項費用。
如果是非香港居民個人名義買入，單位同樣要交BSD，換言之，453萬元買入成本升至521萬元。不幸要半年內沽貨，即使樓價繼續上升，而且抵達歷史高位，亦即526萬元，雖然帳面已成功抵銷BSD，但未扣除一大堆買賣費用，尚有SSD這個稅項，樓價要再加20%，以526萬元賣出計算即為105.2萬元、半年至1年賣樓則加15%或78.9萬元、1年以上亦要加52.6萬元。
這3個不同稅率，便是即使樓價再升16%，升抵真正意義的97價，但3年內，不同時間賣樓還是讓SSD帶來錄得的虧蝕，對非香港居民及公司名義買入，不管自住或收租，其投資價值驟減，而且好明顯是以「真正」歷史頂峰入市，同時樓價的可能升幅亦被相關稅率蠶食。
招辣不辣？對1997年歷史高峰14.6年的樓價收入比有極度戒心的，投資請三思。
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