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2012年2月27日星期一

人口普查揭示很多房屋問題

政府統計處上周公報2011年人口普查簡要結果,小小一份報告,給人看出很多房屋問題。


揭示怨憤怒恨的來源

上週三經濟日報的唐榮在樓論專欄指出以月入中位數計算,不論個人或家庭收入中,花了10年才增加了10%,相較住宅樓價10年間升131%和租金升41%,升幅卑微,可能是市民怨憤原因之一。另一怨憤原因是私人住宅單位的租金相對收入比率的中位數為25.7%,較供樓佔收入比率中位數20%為高。


收入追不上通脹

個人收入在過去10年增加10%,但10年內本港通脹增加12.5%,即剔除通脹影響後,個人收入實質下跌。樓價大幅上升131%,剔除通脹,實質升118.5%,顯示單憑個人工作帶來的收入儲蓄買樓難度很高,通脹越高,儲蓄買樓越難!


住公屋容易剩私己錢

私樓市場2011年租金中位數較01年大升41.5%,由月租5,300元上升至7,500元。公營房屋租金水平在過去10年下降6.9%。除與家人同住可免去大額私樓租金開支外,住公屋似乎是另一更好儲下私己錢的途徑。是否就是鼓勵年輕人向下流的其中因素?


私樓市揚也老化

另一項有趣的數據,沒有按揭及貸款的自置樓宇由48.5%上升到60.1%,這揭示了什麼?年輕人買樓,很小現兜兜全數或半數付現金,通常工作幾年,儲夠10-20%首期便買樓,現在要付30%首期,即使如此,一般都會借七至九成按揭。

而普查報告指出沒有按揭及貸款的自置樓宇增加,顯示置業的人已有一定財力,可能是外地富人以現金買樓,但更大可能的是置業的都是中年至老年人,這裏我所指是四十歲以上人口,他們以較小按揭貸款買樓或將按揭貸款還清,觀從人口年齡中位數從2001年36.7上升至2011年41.7,私樓市場隨人口一起老化的推測不無道理。


老人化的私樓市場對供應的影響

換句話說,現時擁有私樓的人大部份不是年輕一代(這裏指四十歲以下人口),大大顯示年青一背置業難。值得我們關注的除了是年輕一代的置業能力不逮外,私樓市場老人化帶來的其中一個重大問題是私樓市場流轉慢,中年人買了自住樓,傾向持有較長時間。

另方面,中年人無論在工作年資和收入均較年輕人優勝,除了自住物業,還有足夠財力購買投資物業作為未來退休養老,買樓作為退休用途又是令市場流轉慢的另一因素,這都大大減低私人樓宇供應量,即是說計算未來私人樓宇供應量,如只參考過去十年平均的供應量,很可能是不夠的。以現時的普查數據,很難計算出這方面的需求量,政府統計處或需更多關於擁有私人樓宇的年齡以及收入的分佈資料。

6 則留言:

  1. 我身邊都有朋友乘股價從低位反彈棄股換數... 都唔難理解既~ 近年股市既波動同歐債問題似沒完沒了... 銀行存款又冇咩利息... 年紀又越黎越大; 可承受風險既能力都相對低. 如遇心水樓盤買黎當收息好似又比較安穩. 且人工加幅 (如有) 都唔方多... 不過工作壓力卻有增無減. 故將資金投放相對穩定既市場係可以理解既... 要是需額外投資, 如: 外牆維修或屋內維修都比要突然要供股容易計數吖 XD 我個人意見咋.. 最後多謝博亂Sir分享^^

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    1. 我自己亦認識很多五、六十歲的人,在金融海嘯後套股換樓,他們年紀大,不能做樓按或已有一定財力而無需借貸,現在問題就是他們買樓一hold就到尾至百年歸老

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  2. 一方面大學畢業生因供應增加而不太值錢, 另一方面政府政策不斷增加公屋戶的津貼, 因而吸引大學畢業生申請公屋, 是社會做成的自然現場, 我對此已無反感。
    至於沒有貸款的自置樓宇增加, 我估計是因為很多早期買樓的人陸續供完了而沒有貸款, 相信不用按揭的新購樓宇不會太多。

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    1. 「沒有貸款的自置樓宇增加,估計是因為很多早期買樓的人陸續供完了而沒有貸款」正是筆者指的較多是40歲以上人口持有物業,這推測屬正常吧,人口年齡中位數都升至41.7

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    2. 自雷曼事件後, 大家對證券市場失去信心,加上不斷推出QE, 錢越來越貶值, 資金又冇出路,維有走去房屋市場, 相信有一部份係由呢d由證券市場轉過來的資金, full pay買樓, 無論自住或放租, 除左保值外, 仲有現金流收入.故第一,full pay呢d業主自然唔願賣樓; 第二, 而响2009, 2010年做按揭既人, 因為享有超低息(相信以後亦都唔會再有)利率,亦唔願意換樓(以供款30年計, 每俾多一厘等同樓價跌三成); 第三,正苦既ssd使炒家絕蹟。以上三點使市場上放盤量減少。亦變相使樓價打橫行, 面對呢d天價, 望上車者只有乾著急。

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    3. 「大家對證券市場失去信心,加上不斷推出QE」 仲要延長交易時間,中小證券行咪死得囉,就如零售業一樣,只見大,中小的都不見了,樓也一樣,只見豪宅,中小的都是豪宅,香港新現象。

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