搜尋此網誌

2012年2月17日星期五

怎樣計?

上次在「如何解讀痛苦指數」一文,有讀者回應時貼出另一博文,該博文指出現時樓價較97年便宜得多,原因是現時供樓利息很低,即使樓宇按揭利息從2010年一厘加至現在三厘,供樓利息還是很低,作者用了以下例子,筆者重貼:


聽老爸老媽說,97 年供樓利率高達 12%,而供樓年期最多 20 年。2010 年流行 H Rate,最低還不到 1%,即使今天 P Rate 亦只是 2.5% 左右,供樓年期一般可以做 30 年。如果首期不足,上車自住基本上可以做 90% 按揭,門檻大為降低。

以 $200 萬單位,借 70%($140 萬)為例...

首先,從供樓角度看...
對用家來說,最重要的是每個月到底要付出多少!
97 年:月供 $15,415,月入 $20,000 都很頭痛。

如果同樣以 $15,500 供款計算...
當年供 $200 萬樓的能力,今天已可供 $560 萬樓!
第二,從供款利息、總樓價角度看...
雖然很少人會在呆幾十年,即管當供到尾...
97 年:總利息 ~$230 萬.總樓價 ~$430 萬
10 年:總利息 ~$22 萬.總樓價 ~$222 萬

12 年:總利息 ~$59 萬.總樓價 ~$259 萬
怎樣?還堅持現在跟 97 一樣貴嗎?


第三,從需求角度看...
97 年的時候,需求主要來自本地人。今天,大陸同胞都喜歡到香港買房,近年的新盤,約有 30% 以上買家是大陸人,如果計及以公司名義買樓的大陸人,相信遠不止此數。大陸人的購樓慾已不止於新樓,就連中細價樓亦不放過,去年Dozy 出售的 5 個單位中,其中 2 個就是大陸人買。

97 年的時候,很多人為負擔不了供樓,樓市爆煲。
今天樓市...壓力遠遠不及 97,是技術性調整,多於因為超出社會負擔能力而爆煲,購買力只是被埋藏,而不是被消耗。


筆者認為現時每月供款的確比97年便宜,無可厚非,今時的按揭利率只是2.5%,的確大大低於97年的12厘息。
不過,謹記計好你的供樓負擔比率,因為H和P不會停留30年不變,至於H和P幾時升?美國聯儲局伯南克說「美國低利率會維持至2014年底」,很多人解讀為「香港低利率也會維持至2014年底」,因為港元、美元掛鉤,港息要跟美息。

筆者在「2012年樓市預測」已指出,伯南克隨後還有一個通脹目標2%!不要只看其一、不看其二,幾時加息,筆者沒有水晶球,但質疑低利率政策能否待至2014年底,遲些再出文討論。最好不要亂搏,還是謹慎計算供樓負擔比率。

以上例子$200 萬單位,借 70%($140 萬),30年供款期為例...

2010 年,1厘:月供 $4,502,月入 $15,000, 供樓負擔比率=30%。
2012 年,2.5厘:  月供 $5,531,月入 $15,000, 供樓負擔比率=37%。

加息至3.5厘: 月供 $6,286,月入 $15,000, 供樓負擔比率=42%。
加息至4.5厘: 月供 $7,094,月入 $15,000, 供樓負擔比率=47%。
 加息至5厘: 月供 $7,515,月入 $15,000, 供樓負擔比率=50%。
如果加息至97年的12厘:月供 $14,401,月入 $15,000, 供樓負擔比率=96%。

供樓利息會否加至5厘?12厘?30年的變化誰會知道?你問我未來兩年利息會否升至12厘也無法肯定地答你,這就是風險之所在!所以筆者便會有以下的結論:

"97年以12厘高息上車,然後息口下降,現在是低息上車,然後息口上升,97年上車等同你揹着一個大包袱上車,然後包袱重量下降,現在是揹細包袱上車,包袱重量上升,最重要是利息上升的幅度是無法預知!"


事實上,預期按揭利息30年都不變,是非常之不切實際!但利息也不可能長期逗留在12厘,利息30年間必定有上有落,若要計算連同利息的總樓價,應該以平均利率水平,通常是5厘,所以筆者在以上例子,特別加入5厘來計算供樓負擔比率。以$200萬樓價作為例子,用平均利率5厘計算,30年供樓利息是$1,305,580,總樓價應該是$3,305,581。

當然,當樓價上升,真的很少人會呆供幾十年,但也要注要現時短期內賣樓要付SSD額外印花稅,連同買賣手續費和利息成本,業主半年內賣樓,樓價起碼要上升22%,在六至十二個月內賣樓,樓價起碼要上升18.25%、二十四個月後賣樓,樓價起碼要上升10.5%,業主才會有利潤。總之,SSD迫你持貨兩年,樓市要在兩年內要有起碼的升幅,業主才會賣樓,但這兩年利息的變化會是怎麼樣?你又會否在息口上升期間被拋下車?關鍵其實就是供樓實力有幾多,倘若你現時上車已經是50%供樓負擔水平,利息加至平均水平5%已經末頂,肯定被拋下車!

6 則留言:

  1. 多謝你特別再出文深入分析。
    正如今日响"如何解讀痛苦指數"度回應你, 樓係必需品, 除合條件既住公屋或同屋企人住外, 普通人都有置業的需求, 即係你一係買(每月供), 一係租, 只要計啱自己條數(通過壓力測試), 就幾時都係買樓正確。正如我有個朋友, 佢買左層樓2.5M結婚用,裝修用左二十幾萬, 一年後帳面3.5M沽出(扣埋使費, 當賺五十萬啦), 依家租樓住,一個月付一萬幾元, 等樓價跌再入市. 問題係樓價幾時跌, 冇人知, 但佢簽兩年約, 即係要俾三十萬度租屋(50-30=20萬), 就當佢好彩, 咁啱租約滿時, 樓價跌三成(3.5M X70%=2.45M), 都係返去佢當年入貸價低少少, 加埋使費, 余下嗰20萬都啱啱平手, 但係佢要再由零開始供. 如佢唔買樓, 三年都還左16萬本金(當佢買時rate2%,分25年計)。如果佢估錯左, 租約滿時, 樓價仍然係打橫行, 真係好難決擇繼續租定買(3.5M X 30%首期要1.05M),再等多兩年, 又要俾多三十萬(假設租金不變), 咁嗰20萬都唔夠冚。而且搬來搬去使費都唔少。所以作為自住, 就計掂數就幾時都可買(即係你肚餓, 就要食飯, 唔好話等下午茶餐減價先食)。而作為投資(SSD後冇得炒, 呢度係指收租), 同樣要計自己數,如搵到租金夠COVER每月供款(現時除非好舊既樓先得), 或至少租金多於供款利息, 都可以考慮。

    回覆刪除
  2. 計少左條數, 佢租二年每月租金1萬幾, 但每月供款7千幾, 即一年以現金流計, 相差八萬, 二年即係差都係16萬, 加埋上面計算即差左32萬(三年供款+2年租金差額),越遲上返車, 差額越大, 要預期樓價下跌幅度更大先至補到呢個差額。

    回覆刪除
  3. 所以有人問我好唔好賣自己層樓等跌,尤其97年高峰買入,我都叫佢地唔好賣,跌幾多唔知,跌幾耐唔知,97年高峰買入,跌60%要等六年至2003年,等跌買番恐怕要等好耐。太多未知數,但高峰期買樓,息口向上,最好先明白自已風險,計掂絛數才好買,不要以眼前低利息所吸引,正如我所說,利息不會永遠不變

    回覆刪除
  4. 對於自住樓, 除左等錢救命(就算係, 都可以按左層樓套現金週轉,唔一定賣), 否則絶對絶對絶對絶對唔可以賣左佢(換樓梗係可以賣啦),賣左自住樓等於沽空樓市, 要補"空倉"付出更多錢去(上述例子已說明)。

    回覆刪除
  5. 謝謝Foon兄和亂博兄的討論, 可以從不同角度思考。

    回覆刪除

請留回應!