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2012年1月30日星期一

降魔服妖!

以98年打大鱷威名遠播的行政長官曾蔭權說寧願歐債問題在他任內爆發,好讓他處理!摺起衫袖準備打大鱷?早都話他是professional!


哈!哈!講笑!

2012年1月28日星期六

2012年樓市預測

多間大地產代理的研究部門巳在2012年1月頭出了2012年樓市預測,筆者放完農歷年假期才斯斯然出樓市預測,原因是有感今年的樓市難測,希望等美國多點經濟數據才作預測,結果可能準小小。

假期前筆者說過銀行貸款可能重投樓市,那是否代表樓市有得升?銀行放水故然對樓市有正面影响,但如果經濟潚條,人人冇工開,銀行就算有水也不會輕易借出,最怕是你們無工開無錢還。因此最重要還是要回到基本步,先看經濟,後看樓市。

香港經濟來去兩大范: 金融和地產,而低息和泵水對這兩大范影响尤其重要。2012年的樓市難測,最主要原因是今年外圍經濟存在着很多隱憂,但同時亦可能有很多泵水,令經濟及樓市變幻莫測!

首先是歐債問題將持續並拖累全球經濟,筆者一直說歐債冇料到,之前各大媒體大唱歐債除時爆煲,歐羅散之類的言論,嚇到人人鼻哥窿都無肉!但筆者認為最大的料子在於歐洲各國政府減財赤而導致通縮及經濟萎縮,過程慢且長,問題是歐洲會否QE幫補幫補?此乃可能泵水之一!另方面,即使歐洲肯捱緊日子,歐洲經濟萎縮將拖累全球以致中國經濟。

大家都知今時今日中國經濟與香港經濟緊密聯糸,大陸咳一聲,香港便肺癆,歐洲經濟差,中國出口歐洲減,中國官方預計2012年內地經濟增長減慢至百分之八,中國應對方法是減存款準備金率及寬銀根政策,這亦是筆者認為難測的另一原因,此乃可能泵水之二。

2009至2010年給我們領略到中國寬銀根政策製造出大水的力量,香港股、樓興到發燒!直至2010年尾內地開始加息及加存款準備金,2011年香港股市缺水加歐債主題炒作,全年下跌20%!然而香港聯匯関係,息口跟美國,香港樓市持續享受低息借貸,雖然特區政府實施SSD及金管局收緊按揭成數雙管齊下遏抑需求,但樓價在2011年上半年在欠缺成交下乾升,直至內地連番緊銀根令中小廠資金鍊斷裂,部份要轉到香港銀行以較按揭高的利率借錢,在內地企業競爭貸款下,銀行連番加按揭利率,樓價終在六月見頂並在2011年下半年緩緩下跌約百分之五,2011年全年計樓價還是上升了約百分之十!我們看到美國低息加中國寬銀根,香港樓市肯定有得升!

問題是中國今次寬銀根會否製造大水流到香港樓市?中央說寬銀根後銀行資金要導向企業而非樓市,但亂博質疑可行嗎?如果全球經濟減慢,對出口需求減少,中國企業借到錢都不會是製造產品出口吧,用來幹什麼?資金能否導向真的要拭目以待,亂博不懂看,唯有信中央,即今次寬銀將不會製造大水流到中國以致香港樓市。

至於香港能否持續低息環境還是要看美國,聯儲局伯南克早兩天在議息會議中說維持低利率0-0.25厘至2014年底,好犀利的口術,惹人憧憬除時QE3,美元匯價和債息即時下跌,不過再看真一點,原來還有通脹目標2%!即是什麽都沒說過!倘若通脹升穿2%,低利率還會維持嗎?通脹能否低於2%至2014年都成疑問!為何這樣說?美國最新數據顯示實質國民生產總值2011年第四季按年上升2.8%,較第三季1.8%大幅上升1%,上升的動力是主要來自出口、私人消費PCE、私人庫存投資及住宅投資,而國民生產總值內下跌的部份是政府開支及進口增加,從國民生產總值內各種數據均看出私人環節包括消費及投資都明確地上升,政府同時在削開支減財赤,這是健康的發展勢頭,通脹真的可以持續低於2%?利率真的可以維持0-0.25%直至2014年底?

但歐洲經濟差會否拖累美國,這相信是伯老在經濟復甦勢頭仍然無法放棄QE念頭的原因,此乃可能泵水之三!但觀從近日歐美股市表現,很大機會只是有驚無險。

在那麼多泵水的可能,預測大跌市必定失敗!但沒有泵水又如何?筆者不信!起碼中國寬銀根是肯定的,錢會否流入樓市並不知,中央講明導向,不感亂搏!不過錢流入股市不都是一樣嗎?但在預期2012年經濟技術衰退,又怎會預測樓市大升?即使金管局放寬按揭規管讓銀行多做生意,經濟衰退下銀行都只會揀客做,因此還是不大可能大升,筆者惟有靠估,全年有升有跌,但不大升不大跌,升巿主要由一手巿場帶動,二手樓業主若不到失業也不輕易放棄低息樓吧,所以二手市場繼續淡靜,全年樓巿維持橫行格局!

2012年1月19日星期四

金管局快要放寬按揭規管?

筆者今天對這則新聞很感興趣:

「金管局副總裁阮國恒指出經過過去兩年,四次的逆周期措施後,本港按揭成數平均由六成四,降至五成三,暫時無意調整在按揭方面的規管,但會因應市況不時作檢討。」

看來很玄,事實上會檢討的機會都幾大!之前說過政府應該撤消額外印花稅(SSD)來增加成交以救地產代理行業,現時每月成交只得三千幾宗交易,再不想法子增加成交,地產代理行業將會先行大幅裁員,中小地產代理倒閉,繼而是裝修、零售、飲食等,一個一個行業骨牌(Correction: 不是排骨,是骨牌)效應,經濟最弱的一環(weakest link)由地產代理行業開始。然而出手支持地產業的竟不是特區政府撤SSD,而是金管局可能放寬按揭規管。筆者看漏了眼,原來銀行業亦需緩助!

看看以下金管局公佈有關银行的數據:

銀行業去年總貸款增長增幅20.2%,其中於香港使用的貸款增速自2010年的20.9%放緩至12.8%,用於境外的貸款增速亦從50.3%放緩至41.1%,用於貿易融資貸款增速則自56.7%放緩至26.8%。

去年港銀首三季稅前營運盈利增長22.2%,高於2010年的9.3%增幅。

資產質素方面,去年9月止特定分類貸款比率自2010年的0.77%降至0.6%,住宅按揭的還款拖欠比率則保持於0.1%。

自2009年尾開始,金管局多次收緊按揭成數以減低買樓人士的槓桿,加上銀行六次加按息和SSD效應,樓市成交在去年大幅萎縮,但銀行的首三季稅前營運盈利仍然從2010年的9.3%增幅大幅增長至2011年的22.2%,盈利的主要來源是內地企業對香港銀行貸款需求增加,這可從香港境外使用的貸款及墊款從2009年6,422億港元大幅增加至2010年9,654億港元,增幅50%可見一斑。然而2011年香港境外使用的貸款及墊款的增速從50.3%放緩至41.1%,我們更預期內地經濟增長放緩和內地央行逐步寬銀根給內地企業,內地企業對香港銀行貸款需求將進一步放緩。

另外,歐債危機與及美國經濟的微弱復甦的大環境下,香港出口貿易必定繼價放緩,貿易融資貸款需求下降也不用多說吧!以上兩項貸款均從高增速增長減慢,現只剩一項一向佔銀行貸款組合約三至四成的住宅按揭貸款,卻被內地企業付高息奪去組合一部份,因而導至住宅按揭貸款佔銀行貸款組合降至約兩成半,如今趨勢逆轉,而住宅按揭的還款拖欠比率保持於0.1%,此項貸款業務可算穩妥,因而是可以提震。

若銀行貸款真的重投樓市,那是否代表銀行放水,樓市有得升?可能,但未必一定!在此先賣個關子,放完年假後再談!祝大家股樓亨通,萬事勝意!

2012年1月15日星期日

家居科技不求人: 先談家居網絡系統保安

未來日子本欄將會介紹家居網絡設施,在此之前,筆者認為先要出文談一談網絡系統保安。

認識我的人都知我較為喜歡使用蘋果產品,筆者不是盲目的蘋果追随者,而是認為蘋果產品使用較為簡單,買一部蘋果電腦,除了要安裝Office軟件,已無需安裝其他保安軟件,而使用PC,每年便要多付數百元買保安軟件,蘋果產品保安漏洞較少,可算是一勞永逸。在使用網上銀行服務,以至使用家居網絡設施,均能令我較有安全感。不過,這裏並不包含被jailbreak過的iPad,iPhone產品。(稍後再討論被jailbreak過的iPad,iPhone製造了什麽保安問題。)

筆者一些朋友曾經說不值蘋果的霸道,所以使用Android機。很多人認為Android Apps 都是免費, 表面上很慳錢, 筆者的想法是Android Apps 沒有經過審查便可download使用,對於用家來說實在太危險了,結果用家又要買保安軟件,部機又慢了,間中又要scan virus,簡直費時失事!

早前看過一個電視節目,當中的保安專家便指出Android機容易有病毒,有時手機還會被人控制了,主要原因就是Android Apps 太濫,用家随時download了一些間諜Apps而不自知。iPad,iPhone較少出現病毒問題,原因也是因為iPad,iPhone Apps產品都要經蘋果的審查,然而最近潮流興Jailbreak自己的iPad, iPhone,用意是可以免費使用Apps,筆者認為這樣做等同將自己的iPad, iPhone變成了Android機,用家随意download了不明來歷的Apps,結果製造了保安漏洞!

2012年1月11日星期三

通街負資產即幾多?


「很多人說樓價下跌,通街負資產….到時要上街示威」,筆者認為此話太籠統,「通街」即幾多?讓我來估算!
根據差餉物業估價處最新數據,11私人住宅樓價指數為180.1,較6月高位188.1下跌4.3%,較1169.5指數仍然升10.9%。由於金管局在201011月收緊按揭貸款,2011年買樓的人大部份應該有三成首期作墊底,做九成半按揭貸款的應該沒有幾多!根據金管局數據,負資產宗數由2011年第二季48宗增加至第三季1,653宗,佔2011年九個月按揭借貸總數96,207宗僅1.7%,負資產人數微不足道!
然而樓價繼續下跌又如何?由於沒有做八成至九成按揭貸款人數,所以只可假設全部買樓都是七成按揭貸款,那麼樓價下跌超過30%,即樓價指數要由20116月高位188.1回到20103143.4,差餉物業估價處以B類單位作上車盤,20103月港島B類單位的平均呎價為$8,277,九龍B類單位的平均呎價妁$6,642,新界B類單位的平均呎價為$4,463
另外,由201111月至20103月買樓(一手、二手樓)或加按或轉按的人也會成為負資產。人數有幾多?筆者用金管局提供的住宅按揭貸款的數字,並假設全部七成按揭貸款作出估算,應該是有多無少了。201111月至20103月的樓宇按揭總數為259,980,即樓價下跌超過30%,頂多約有二十六萬人會成為負資產。
如果樓價下跌40%,樓價指數便要由高位跌至200910月的131.7水平,指數下跌幅度42%,當時港島B類單位的平均呎價為$7,713,九龍B類單位的平均呎價為$5,778,新界B類單位的平均呎價為$4,096。而201111月至200910月買樓的人便會成為負資產,期間住宅按揭貸款總數為319,574,即樓價下跌超過40%,約會有三十二萬人是負資產。
如果如筆者之前所說樓市泡沬倘若爆破,樓價要回落60%,樓價指數便要由高位跌至20095月的116.7水平,當時港島B類單位的平均呎價為$6,909,九龍B類單位的平均呎價為$5,342,新界B類單位的平均呎價為$3,846。由201111月至20095月買樓的人便會成為負資產,期間住宅按揭貸款總數為396,623,即樓價下跌超過60%,可能會有四十萬人是負資產或是要上街示威人數?真是不能承受的後果。
樓價下跌60%是政治上無法承受,政府必定阻止發生。那麼樓價下跌30%是政府接受的底線,即樓價跌至港島B類單位的平均呎價約$8,300、九龍B類單位的平均呎價約$6,600、新界B類單位的平均呎價約$4,500,政府便會出手回收之前的壓樓價措施,金管局也會放寬按揭貸款審批措施。兄弟姊妹們,這大概是你們要接受的樓價水平。

2012年1月9日星期一

家居科技不求人: 遙控家電

筆者最近搬進較大的新屋,由於客廳大了,需要添置三、四技燈,如何可以開關這些燈而無需四圍行?另外,客廳的router放在較高位置好讓屋內各處容易接收wifi信号,為慳電及減少電波影響,用時才會開router,但router放在高處需爬上爬落開關,很麻煩!令這些家居電器都可以一按在手,坊間有以下儀器加在插座令它們都可以遙遠控制開關(見下圖):


安裝方法:

(a) 遙控開關正面及插座
(b) 遙控開關後面及插頭
(c) 遙控器

(d) 放入電芯到 遙控器
(e) 安裝遙控開關在電源或拖板上
(f) 按着遙控器目標按鈕五秒以上,之後開關便可正常操作
(g) 將家電(例如電燈或ROUTER)的插頭插到遙控插座上便完成!


以上儀器參考jasonwong920@gmail.com

一套(遙控開關及遙控器)參考價: $200

單買遙控開關:$150

2012年1月6日星期五

大擠塞!

上文說過熱錢潮退,恆指成交金額少得可憐,可見本地投資錢不在股票市場,筆者嘗試尋找他們的去向。我們看到港元貸存比率與恆生指數是反向而行,港元貸存比率上升原因可以是存款跌,貸款升、或是貸款升得比存款快,在此需要澄清的是港元貸款上升跟存款下跌是不應扯上關係,因為很多人可能是現兜兜用Cash買樓。

另一個觀察渠道是從過去人們在股票巿場賺了錢便會套利買樓,我們通常見到股市升完才到樓市升,然而2008年金融海嘯後,中、美大力泵水,樓巿升得比恆生指數快,升幅比恆生指數大,反影資金流向的踪影,相信是本地投資者對股票及基金失去信心而轉去投資買樓買鋪。

筆者想指出倘若一些本地長期投資股票的錢都去買樓,不理有否借錢買,人們預期長期低息,持樓能力强不賣樓,樓價不升不跌,都會令這些資金長期被綁。現時情況有點像大擠塞,本地投資資金流向樓市而長期被綁,再沒有外來資金流入,股票巿場在缺乏本地投資資金承接,成交額將會長期地低!那怕要等他們鬆綁,股票巿場才會有生機?

股市成交額低代表什麼?現在恆生指數每日成交額由2010年平均約700億以上縮至300幾億,大概回到2006年水平(見圖),當時恆生指數約是15000點水平,是否代表恆生指數還會有排跌?又是否代表港交所股價過高?





另外,股市成交長期地低會衍生什麼問題?股票經紀食穀種不在話下,之前的高位將會無法再現,最令人擔心是投資股票的本地退休基金可能無法返家鄉!再講,香港一直標榜的國際金融市場,如何跟每天成交額都過千億的深圳、上海股市比較?


後記:由於要完成這篇文章,「家居科技不求人」會順延至周一


2012年1月4日星期三

唔止樓市食穀種

昨日經濟日報的唐榮樓論專欄一篇文章以「食足半年穀種後」為題比喻地產代理的慘況,股票市場又何妨不是交投淡靜?昨天恆生指數上升443點,但成交金額只得326億,簡直是乾升!假期前就說是放假氣氛濃,放完假回來,一天的成交仍然不達平時半天成交,全日成交少於500億已經持續了半個月,而全日成交少於700億亦已持續了一個多月(見圖一)。


圖一: 恆生指數成交金額






筆者一直都說OT令資金徹出亞洲,所指的只是外來熱錢,然而熱錢潮退,剩餘可見本地股票投資資金竟然是少得可憐,這樣下去,股票經紀也要跟地產經紀一樣要吃穀種了!

筆者抓爆頭皮也不明白,本地的投資股票錢去了那兒?看看以下圖二,大慨估到去了那兒。


圖二: 銀行港元貸存比率與恆生指數


紅色線:  恆生指數
藍色線: 銀行港元貸存比率

從圖中所見,2004年至今,銀行港元貸存比率大部分時間都是與恆生指數反向而行,只是2009年美國印銀紙短暫扭曲了趨勢。圖中所見,港元貸存比率越低,恆生指數越高,相反亦然。貸存比率低即存款多、借貸少,貸存比率高即代表借貸多,存款少,11月分港元貸存比率由10月底的84.7上升至11月分的85.5%,上升原因是貸款上升得比存款快。而之前港元貸存比率上升主要原因是存款減少,借貸上升所致。

恆生指數上升跟港元存款上升有關係也是可以理解的,例如太太團的私己錢用來買股票。如今是貸款上升,而銀行貸款最多是樓按,那可能顯示本地股票投資資金去了買樓!這個結論就很可怕了,為何?下篇再談!

後記:本篇文章引發了一些討論,亂博認為小豬和Foon的觀點都很好,令我知道有些地方寫得不夠清楚,這些解釋對筆者的觀點都很重要,故在此貼出。

小豬:以我所知, 近期貸款大多係去左公司貸款(入大陸果隻).

亂博:金管局的Loan Deposit Ratio 分開兩部分,一個是港元存貸比,另一個是存貸比總額,這個數當中就包括了銀行借去海外(包括大陸)用途,平均由50幾%,上升至60幾%,已反影了小豬你所講借去大陸機構,而港元存貸比主要反影本地信貸巿場。而最重要係想知啲人嘅 deposit 唔放銀行、唔買股票,去咗邊?Deposit 縮咗,喺股票巿場熱錢退潮後,我地應該見倒嘅係本地投資,依加股市每天成交額只得三百億,股巿成交咁少即都唔喺股票巿場,咁去咗邊?會否是他們不再信任股票而係去咗買磚頭?

Foon: 但係二手樓市成交量都勁跌喎, 唔通去哂買新樓?

亂博:但樓市上升唔系只在這一年來才發生,而係呢三年都在發生,啲錢去咗買樓唔係一朝一夕的事,而是幾年來一直滾存嘅事情,潮漲就乜都睇唔到,以為股票巿場大把錢,潮退你就見到錢唔喺股票巿場。