2012年樓市預測

多間大地產代理的研究部門巳在2012年１月頭出了2012年樓市預測，筆者放完農歷年假期才斯斯然出樓市預測，原因是有感今年的樓市難測，希望等美國多點經濟數據才作預測，結果可能準小小。

假期前筆者說過銀行貸款可能重投樓市，那是否代表樓市有得升？銀行放水故然對樓市有正面影响，但如果經濟潚條，人人冇工開，銀行就算有水也不會輕易借出，最怕是你們無工開無錢還。因此最重要還是要回到基本步，先看經濟，後看樓市。

香港經濟來去兩大范: 金融和地產，而低息和泵水對這兩大范影响尤其重要。2012年的樓市難測，最主要原因是今年外圍經濟存在着很多隱憂，但同時亦可能有很多泵水，令經濟及樓市變幻莫測！

首先是歐債問題將持續並拖累全球經濟，筆者一直說歐債冇料到，之前各大媒體大唱歐債除時爆煲，歐羅散之類的言論，嚇到人人鼻哥窿都無肉！但筆者認為最大的料子在於歐洲各國政府減財赤而導致通縮及經濟萎縮，過程慢且長，問題是歐洲會否QE幫補幫補？此乃可能泵水之一！另方面，即使歐洲肯捱緊日子，歐洲經濟萎縮將拖累全球以致中國經濟。

大家都知今時今日中國經濟與香港經濟緊密聯糸，大陸咳一聲，香港便肺癆，歐洲經濟差，中國出口歐洲減，中國官方預計2012年內地經濟增長減慢至百分之八，中國應對方法是減存款準備金率及寬銀根政策，這亦是筆者認為難測的另一原因，此乃可能泵水之二。

2009至2010年給我們領略到中國寬銀根政策製造出大水的力量，香港股、樓興到發燒！直至2010年尾內地開始加息及加存款準備金，2011年香港股市缺水加歐債主題炒作，全年下跌20%！然而香港聯匯関係，息口跟美國，香港樓市持續享受低息借貸，雖然特區政府實施SSD及金管局收緊按揭成數雙管齊下遏抑需求，但樓價在2011年上半年在欠缺成交下乾升，直至內地連番緊銀根令中小廠資金鍊斷裂，部份要轉到香港銀行以較按揭高的利率借錢，在內地企業競爭貸款下，銀行連番加按揭利率，樓價終在六月見頂並在2011年下半年緩緩下跌約百分之五，2011年全年計樓價還是上升了約百分之十！我們看到美國低息加中國寬銀根，香港樓市肯定有得升！

問題是中國今次寬銀根會否製造大水流到香港樓市？中央說寬銀根後銀行資金要導向企業而非樓市，但亂博質疑可行嗎？如果全球經濟減慢，對出口需求減少，中國企業借到錢都不會是製造產品出口吧，用來幹什麼？資金能否導向真的要拭目以待，亂博不懂看，唯有信中央，即今次寬銀將不會製造大水流到中國以致香港樓市。

至於香港能否持續低息環境還是要看美國，聯儲局伯南克早兩天在議息會議中說維持低利率0-0.25厘至2014年底，好犀利的口術，惹人憧憬除時QE3，美元匯價和債息即時下跌，不過再看真一點，原來還有通脹目標2%！即是什麽都沒說過！倘若通脹升穿2%，低利率還會維持嗎？通脹能否低於2%至2014年都成疑問！為何這樣說？美國最新數據顯示實質國民生產總值2011年第四季按年上升2.8%，較第三季1.8%大幅上升1%，上升的動力是主要來自出口、私人消費PCE、私人庫存投資及住宅投資，而國民生產總值內下跌的部份是政府開支及進口增加，從國民生產總值內各種數據均看出私人環節包括消費及投資都明確地上升，政府同時在削開支減財赤，這是健康的發展勢頭，通脹真的可以持續低於2%？利率真的可以維持0-0.25%直至2014年底？

但歐洲經濟差會否拖累美國，這相信是伯老在經濟復甦勢頭仍然無法放棄QE念頭的原因，此乃可能泵水之三！但觀從近日歐美股市表現，很大機會只是有驚無險。

在那麼多泵水的可能，預測大跌市必定失敗！但沒有泵水又如何？筆者不信！起碼中國寬銀根是肯定的，錢會否流入樓市並不知，中央講明導向，不感亂搏！不過錢流入股市不都是一樣嗎？但在預期2012年經濟技術衰退，又怎會預測樓市大升？即使金管局放寬按揭規管讓銀行多做生意，經濟衰退下銀行都只會揀客做，因此還是不大可能大升，筆者惟有靠估，全年有升有跌，但不大升不大跌，升巿主要由一手巿場帶動,二手樓業主若不到失業也不輕易放棄低息樓吧，所以二手市場繼續淡靜，全年樓巿維持橫行格局！