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2011年7月6日星期三

2011年樓價可能是超級泡沬 (2011年7月6日)

特區政府實施額外印花稅已半年,隨後銀行逐步加H按,金管局進一步收緊按揭成數,然而樓價只略為調整之後又節節上升,根據中原地產研究報告,2011年上半年樓價上升12.3%。目前中原城市領先指數CCL最新報99.23點,較1997年歷史高位102.93只約3.7%
兩周前經濟日報羅列了一些經濟數據,從原城市領先指數、人口增長、就業人數、經濟增長、實際按揭息率等層面,比併2011年和1997年,特此下載圖表讓大家參考。

(圖一)




從上圖看,人口、就業人數、本地生產總值和全港置業率上升,驟眼看是支持2011年的高樓價的因素,然而看一看房屋空置率從97年3.7%上升至2011年4.7%,兩個年代的實際經濟增長持平,實質收入增長下跌,都令人懷疑2011年樓價能否維持。筆者什至認為有效按揭息率2%和實質按揭息率-2.55%,才是2011年樓價瘋漲的原因。

另一方面,筆者認為人口結構分佈也是影響樓市的重要因素,不容忽視。
 
1997年人口結構很大部份是適婚人口,人口年齡中位數是34歲,正常的適婚年齡介乎25歲至39歲,從圖二看,這部份人口是最大的年齡組別,佔人口總數比例28%。結婚後成家立室正正為97年樓價帶來一些實際需求,也是樓市的中流砥柱,從而令樓價不至一沉不起。

(圖二)




2011年,人口結構卻轉變了,人口年齡中位數是41歲,佔人口最多的年齡組別是45歲至55(看圖二),這些中年人口早已成家立室,置業需求在十年前,現時適婚人口,亦即八十後,佔人口總數比例下降至23%,適婚人口減少,樓市的中流砥柱上移至40-55歲,兩個不同年份,即使相同的樓價,成家立室帶來的實質需求卻減少,這可能顯示今次樓價的瘋漲是一個超級泡沬。

20116月16日,現時平均二手樓價409萬元,較1997年二手平均樓價386萬元高出5.9%,由於適婚人口下降,除非2011年的適婚人口的收入比1997年的適婚人口多很多,否則2011年的樓價是佷難維持的。

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