加H按息率對個人的影響 (2011年5月16日)

自我上一篇,2011年3月8日「風險警號己響，銀行將隨恒生退出H按市場」，大型銀行、中小銀行已紛紛加H按息率，最近中銀加H按息率至最高H+1.7%和匯豐亦於上周五傍晚宣佈加H按息率至最高H+2%，下表是各大銀行現時的H按息率及最高實際利率，現時H按息率已較年初升了近１厘。

大部份的分析均認為即使H按息率上升，息率仍然很低，對樓市影響不大。中原地產5月14日的分析指出官地拍賣高價成交將令樓價持續攀升。

首先撇除地價越拍越升的影響，亂博嘗試量化Ｈ按息率上升對個人用家的影響。

現時H按較最低時期上升了約一厘，那代表每借一百萬元，供樓利息上升約$833元，以現時二手樓的平均樓價四百萬元計算，借七成樓按，即$2,800,000，供款約$12,877，家庭總入息應為約$32,000，供樓負担水平為40%，加息一厘後，供款為$14,165，供樓負担水平上升至44%，加息至三厘水平，供款額上升至$15,529，供樓負担水平上升至48%，即利率每升一厘，供樓負担比率上升約4%。樓價只升不跌，供樓負担比率上升4%，簡值是濕濕碎。

但倘若樓價跌10%，以3厘樓按利息計，業主多供了約$2200(連本金利息)，約是$32,000收入供樓負担水平的6.9%，加上先前計的利率由1厘上升至3厘，供負比水平上升8%，供負比水平的負面影響是14.9%(8%＋6.9%)。樓價下跌30%，業主多供了$6,655(連本金利息)，約是$32,000收入供樓負担水平的20.7%，供負比水平的負面影響共28.7%。

換句話說，只看升、不看跌，供樓負担尚算不太重，但看過樓價下跌對供負比水平的影響，又另當別論。

 附表來源：經濟日報