不同借貸率得出不同租金回報率

很多投資者買樓投資都會計一計租金回報率，坊間很多人(包括地產經紀)都會粗略計算租金回報率，程式如下:

每月租金x 12個月 / 樓價 = 租金回報率    (1)


有些人還會減去地租、差餉、管理費等等雜項。這種計算方法只適用於無借按揭，100%現金買樓收租。如果投資者有借按揭，一般人就會用以下計算方法：

租金回報率 -- 雜項 (約1%) – 按揭息率        (2)


亂博認為這樣計算方法太籠統，因為投資者借按揭做投資，其實涉及槓桿(leveraging)，對於投資而言，槓桿比率越大，投資回報應該越高。計算租金回報程式應該如下：

假設投資者買一間$3,000,000的樓房，每月收取$10,000租金，一年租金$120,000，用以上程式計算不同按揭成數及租金回報，請看下表：


表一：

現在看看加息至兩厘，結果如下:

表二:

再看加息至三厘, 結果如下:

表三:




加息至五厘, 結果如下:

表四:

 

圖一所見借貸比率與回報的關系是非直線的，而我的看法是，如果有朝一日，銀行唔使首期借錢給你買樓收租，你的回報是infinity，即是無限。


圖一：

整個故事的要旨是低息情況下，如早前按揭一厘息，投資者盡借，租金回報是雙位數，買一間$3,000,000的樓房，收$10,000租金，借八成半，租金回報是21%，即使减去通脹率，回報仍然是雙位數，名正言順地抗通脹，風險只有樓價下跌。如果完全以現金支付，同樣的租金，回報只得4%，扣除通脹率，回報大概打和，但可賺樓價升值。(所以亂博一直唔明內地人用現金買樓，還要空置的投資理論是什麼？)

加息至兩厘，即約現時水平，投資者借八成半，租金回報就減至15.33%，但現時出租樓只可借五成，回報是6%。即使減去雜項，回報仍然有5%，大大高於一般人以為的4%水平。

加息至三厘，以現時出租樓只可借五成，回報是5%。減去雜項，回報仍然有4%。

加息至五厘，借盡85%，實質回報巳跌至-1.67%，即使借50%，回報亦只得3%。減去雜項，回報只有2%。即是說加息至五厘水平，借錢買樓收租已不化算。

結論是買樓投資，在按揭利息低至一厘水平，投資者盡借才是最着數，現時按揭利息升至兩厘，只准借五成，回報仍然吸引，但扣除通脹，只能打和，如果樓價不漲，對抗通脹便成疑，不過還是好過無。在利息上升趨勢下，以五成按揭成數買樓收租，回報越來越不吸引，抗通脹惟有不斷加租和寄望樓價不斷上漲。



補充：以上程式未有將time-t series 計算入內，原因是要簡單指出低息環境下，投資者應盡借，以高槓桿提高回報率。但加息至三厘，槓桿優勢會減少，而加息至五厘，高槓桿效應消失。這條程式亦指出了為何銀行會認為三至五厘才是合理的利息水平。

推算樓宇供應量，應揀選什麽地積比率？ (2011年5月27日)

之前撰寫探索供地系列(三)之供地妄想症時，以住宅最高地積比率10倍，由地盤面積推算出樓面面積，有人問為何用10倍？要改善居住密度，應否改用較低的地積比率例如6倍呢？
事實上，相同的地積比率可得出不同密度，亂博參考過以下資料後，認為既然降低地積比率不等於減低密度，用住宅最高地積比率10倍來粗略推算樓面面積以至推算樓宇供應，是最適合的做法。今天跟大家分享。

轉載:Yahoo知識
http://hk.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=7007021005357



什麼是地積比率？

地積比率(Plot Ratio) 是控制建築發展密度的其中一項參數. 簡而言之:
地積比率 x 建築地盤的面積 = 可發展的總樓面面積
解構地積比率之謎近年市民對於建築密度日漸關注，尤其維港兩岸土地的發展，因為密度太高，增加交通負荷，導致要填海建路以解決交通問題；但有了新的土地後又再建高樓，維港便愈填愈窄，影響城市景觀。甚至造成峽谷效應，影響了城市的通風及空氣質素。

城市早已建得太高太密。北角油街地王、灣仔 Mega Tower、深水涉南昌站等項目的爭議，都與市民對建築密度的不滿有關。

根據建築物條例，樓宇的密度是由地積比率(Plot Ratio) 控制。條例按地盤分類及用途，釐定最高地積比率，如一般住宅的最高地積比率是八至十倍，商業用途最高則是十五倍。譬如一個一千平方米的地盤，地積比率是十倍，最多便可建一萬平方米的總樓面面積了。

有人以為，只要把地積比率降低，便可減低城市的建築密度。事實卻不盡如此。奇怪的是，有發展商只需以三至四倍地積比率規劃西九文娛藝術區，已可以出現多幢七八十層高的摩天豪宅，密度比起隔鄰的尖沙咀區還要高，究竟問題在哪裡呢？

細看灣仔、中環、油尖旺等舊區的城市規劃，橫橫直直的街道把地區切割成一片片的地塊，而每片地塊又分成眾多小地段，各地段有不同用途，如住宅、商業、工業、政府及社區、休憩用地等。這些地盤的面積一般都只有數百至數千平方米，例如中環的匯豐銀行總部大樓，佔地也不過是四至五千平方米左右。

至於那些被劃為休憩用地及街道的土地，如遮打花園、修頓球場等，便沒有發展潛力。換句話說，這些土地的地積比率便是零。問題就出現在新規劃區裡那些被規劃為「綜合發展區」或「其他用途」的土地上。看看這些地盤的面積：西九龍文娛藝術區是四十公頃（四十萬平方米），將軍澳夢幻之城是三十四公頃，機鐵九龍站是十四公頃。一個地盤，竟然大得等於一個區的面積。換言之，大型公園、道路的土地，全部計入了地盤面積之內。所以就算地積比率與舊區相同，總建築面積也會大大增加。

市區重建局最大的重建項目觀塘裕民坊，地盤面積聲稱達5.35公頃，除了原有的住宅、商業及發展用地外，地盤範圍其實還包括了原本沒有發展潛力的多條街道（如裕民坊、同仁街、輔仁街、仁信里及仁愛圍等），裕民坊公園，及巴士總站。比較起本來可發展的土地，面積便增加了一倍有多。倘若將整個擴大了的地盤以八至九倍地積比率計算，相對於小地盤各自重建的情況，密度增加一倍多。再看添馬艦建政府總部，該地盤分成南北兩部份：南面劃作政府用地，北面劃作休憩用地，土地面積各佔約二公頃。若以政府最近公佈的總建築面積（包括政府辦公室與立法會大樓）約十三萬平方米來計算，地盤面積四公頃（包括二公頃的公園用地），地積比率便是三點二五。但若不把公園土地面積計入地盤面積，以地盤面積為二公頃計，地積比率便變成六點五了。於是，同一個發展密度，便有兩個截然不同的地積比率，你說多神奇。簡單來說，縱使降低了地積比率，卻增加了地盤面積，總建築面積也未必會減少。其實，城市設計的好與壞，絕對不能單靠一堆數字。建築的密度，也不能只看地積比率。最好的方法，必然是以圖像及立體模型作輔助設計工具，有關發展對周邊環境及景觀的影響便可一目了然，然後再決定合適的建築密度。西九的展覽便是一個好的示範。

看來政府應為添馬艦政府總部及鄰近的海濱發展方案造一個模型，讓市民瞭解其規劃原意及設計概念，更聚焦地討論。
參考資料:

http://www.hkia.net/news_content.php?id=2599&news_type=230

響應政府探索土地供應(三):供應妄想症? (2011年5月24日)

上一篇文章提出了以下可填海的方案：

1)后海灣及龍鼓灘

(2)屯門對開

(3)大嶼山北

(4)拉直青衣西面海岸線

(5)數碼港對開

(6)擴大南丫島東、西、南面

下表計算這些填海方案可提供多少土地和樓宇供應量：

六個填海方案合共提供4,150公頃土地，以住宅最高地積比率10倍計算，總樓面面積可達四億一千五百萬平方米，以每個單位建築面積500呎，即50平方米計算，六個填海方案可供應830萬個單位。

如果以董建華方案每年供應八萬五千個單位計，這六個填海方案可提供97.6年發展。若每年供應量四萬個單位，可提供約200年發展。還未計算筆者之前提出沙頭角以北與及龍鼓灘的兩個山頭可提供的供應量，還有火炭的大量工厦、舊機場的工厦、以前畫為邊境禁區(不明為何還有邊境禁區)，均可提供大量土地。亂博又一次篤爆香港冇地的神話！

響應政府探索土地供應的三篇系列全部完畢，郭鴻徽的文章順延至下周三。

響應政府探索土地供應(二):探索供地 (2011年5月23日)

上篇文章「響應政府探索土地供應(一):香港冇地嗎？」提到除了一些以前提過的舊填海方案，在不影响航道及自然生態，亂博提出以下方案，圖(一)畫了影的地方：

(1)后海灣及龍鼓灘，這一帶淺水易填
(2)屯門對開
(3)大嶼山北，填出的面積約等於港島北
(4)青衣西，可拉直西面海岸線
(5)數碼港對開
(6)擴大南丫島並發展成衛星城市，遲些地鐵發展至香港仔，可建隧道連接香港仔至南丫島


圖(一)

除此之外，舊機場的工厦也可轉為住宅；沙頭角以北的山頭與及龍鼓灘的山頭，兩個山的高度只約二、三百米(看圖二及圖三)，住宅可圍繞山頭，一級、一級而建，就如上文後記的相片(三)，道路沿山旋轉而上。

 

 

響應政府探索土地供應(一):香港冇地嗎？(2011年5月20日)

早兩天，政府發表報告指需要探索新的方式提供土地，其中主要針對研究維多利亞港以外進行適度填海和發展岩洞兩個可行的方案。

言下之意，加强肯定香港冇地，令人聯想起當年老董的每年建屋目標八萬五是否天方夜譚。亂博很想看看香港是否真的沒地？

首先從衛星圖一覽香港有幾多地方未發展！


圖(一)

深綠色的地方是未發展的地方，比較白色的地方是巳發展的地帶。圖(一)所見，香港依然很多綠色地帶，發展只集中沿維港兩岸和新界西面及北面。比較一吓深圳衛星圖，你就知道香港有幾green！請看圖(二)。


圖(二)

各位觀眾，香港以北的深圳，九成地方都是白色的，即是巳經開發，比較過後，你會否覺得香港是否真的冇地？

有人會說那些是郊野公園啊！亂博就發揮亂搏精神跟你說，淺氷灣、深水灣、大潭、很多房子都是依山而建，但密度很低，沙田小瀝源也曾是郊野公園，事在人為。又話冇地，有地又唔發展，就等於你明明有張書檯寫字，卻用來放花瓶，然後說沒書檯，要另外買？合理嗎？有迫切需要填海定還是有迫切需要地方擺放建築癈料和污泥呢？當然，我們也要顧及既得利益者的利益，不然，誰會想持續發展香港？

好吧！聽古不要搏古！讓我們一起找地方填海。圖(三)是海事署提供的香港航道圖，航道範圍不可填海。


圖(三)

圖(四)是以前考慮過的填海方案：

圖片(四)來源:經濟日報


亂博認為以上方案不夠，可以填的地方還有很多，創新方案太多了，下篇詳細再談！




後記：我所指香港很多地方都是依山而建，但密度很低的意思，請看以下相片：

你們知道依山而建的地應該是怎么樣？請看以下相片：

深水灣對開的這個小島也可建樓吧，香港四面環抱都是海，要地怎會冇？

加H按息率對個人的影響 (2011年5月16日)

自我上一篇,2011年3月8日「風險警號己響，銀行將隨恒生退出H按市場」，大型銀行、中小銀行已紛紛加H按息率，最近中銀加H按息率至最高H+1.7%和匯豐亦於上周五傍晚宣佈加H按息率至最高H+2%，下表是各大銀行現時的H按息率及最高實際利率，現時H按息率已較年初升了近１厘。

大部份的分析均認為即使H按息率上升，息率仍然很低，對樓市影響不大。中原地產5月14日的分析指出官地拍賣高價成交將令樓價持續攀升。

首先撇除地價越拍越升的影響，亂博嘗試量化Ｈ按息率上升對個人用家的影響。

現時H按較最低時期上升了約一厘，那代表每借一百萬元，供樓利息上升約$833元，以現時二手樓的平均樓價四百萬元計算，借七成樓按，即$2,800,000，供款約$12,877，家庭總入息應為約$32,000，供樓負担水平為40%，加息一厘後，供款為$14,165，供樓負担水平上升至44%，加息至三厘水平，供款額上升至$15,529，供樓負担水平上升至48%，即利率每升一厘，供樓負担比率上升約4%。樓價只升不跌，供樓負担比率上升4%，簡值是濕濕碎。

但倘若樓價跌10%，以3厘樓按利息計，業主多供了約$2200(連本金利息)，約是$32,000收入供樓負担水平的6.9%，加上先前計的利率由1厘上升至3厘，供負比水平上升8%，供負比水平的負面影響是14.9%(8%＋6.9%)。樓價下跌30%，業主多供了$6,655(連本金利息)，約是$32,000收入供樓負担水平的20.7%，供負比水平的負面影響共28.7%。

換句話說，只看升、不看跌，供樓負担尚算不太重，但看過樓價下跌對供負比水平的影響，又另當別論。

 附表來源：經濟日報

黄金價格翻幾番 (2011年5月12日)

上星期一份研究報告指出，全球糧食價格自今年初開始到現在，平均巳上升超過10%，一些地區更超過20%，令很多分柝員都憂慮今年的通脹率會急速上升，從而影响經濟增長步伐。我認為這巳是鐵一般的事實，一些報告更擔心，若情况持續，會出現滯脹 (Stagflation)  的情况，即是通脹率遠高於經濟增長一段時間，至少三個月。若這情况出現，是經濟步向衰退的先兆。當然，這並不是說全球經濟巳步向這階段，但各國政府及央行巳採取措施，例如加息、減開支，去防止通脹惡化。你又會用什麼方法去對抗通脹呢？

傳统的經濟理論指出，除了用宏觀方法(央行政策) 去對付通脹外，我們也可以用微觀方法去對付通脹，就是持有” 有價值和資源有限” 的實物，例如金、銀等類的貴金屬和天然資源類別如源油、煤等產品。因為在通脹的陰影下，各樣物件的價值都會貶值，唯獨是這類產品的價值持續上升。當然，近年更有人持有房屋作為抗通脹的選擇，所以令各地的屋價升至” 天價” ，但房屋不是那麽流動牲(mobile) ，所以筆者對此有所保留。但貴金屬和天然資源產品除了可持有實物外，更可投放在期貨合約，因而較為方便和有投資價值。

講起黄金，當我剛入行時，市場流傳一句說話” 十年黄金變爛銅” 即是說黄金是全無價值，就算有通脹出現，黄金也不是首選去對付通脹。這句說話的背後意思是因為當時黄金再不需要作為印製美元的後盾，只用作飾物需求，而且當時美國經濟和美元非常強，投資者信美元多過信黄金，所以投資價值大減，因而出現金價超低的現象。在80-90年代，這句說話又確實非常準碓。金價從80年代初中東及石油危機的接近USD800一安士，急促下跌至USD200，並且徘徊在這低位差不多20年。那時候叫人投資黄金即是” 下下策” 的投資建議。

但時至今日，這句說話巳不合事宜。若你有耐性，20年前用USD200買入黄金，並持有至現在，回報率巳高達7倍，每年平均回報約32%。不但黄金有這升幅，就連” 黑黄金” 即源油價格的升幅也非常驚人。20年前的源油價格約USD12一桶，現在巳過USD100一桶，升幅超過8倍，每年平均回報約37%。我想在過去20年，沒有人會想過投資黄金和黑黄金會有這升幅。筆者還記得當金價升至USD500及油價升至USD70時，大部分的分柝員都認為超買 “over bought” ，建議投資者轉組合。但當金價和油價升至現水平，反而建議投資者繼續爭持。究其原因，除了通脹外，投資者對美元失去信心也是主因。我想這因素在短期內也不會改變，所以金價和油價再有機會創出歷史高位。大家請留意!!你做好個人微觀抗通脹措施未？不妨想一想買入黄金和黑黄金作儲備。


郭鴻徽

今時買地，不是麵粉麵包的故事，切密一廂情願 (2011年5月9日)

上星期六經濟日報置業家居內，恒生管理學院商學院院長兼金融學教授，蘇偉文博士有以下文章。筆者認為很有道理，也認同部份講法，但就不大認同今時今日地產商買地起樓，是麵粉、麵包的故事。我個人認為今時今日地產商買地起樓，應看作他們買了麵包鋪和麵粉做生意才是。為何這樣說？請各位想清楚，他們買地除了起樓，還有兩層商場，停車場都是可以長遠作為收租賺回報的，樓也不一定全部賣出才有錢賺的，頂層兩層也可作豪宅長綫出租，有海景的賣貴一般麵包價一倍己大概回籠四成麵包價，其他的樓層是平麵包也好，貴麵包也好，生意照做，他們買的是一盤生意，盈利是世水長流。用麵粉價計麵包價似乎只合單幢樓。你哋話係咪？

轉載自經濟日報置業家居
麵粉價與麵包價 沒一定關係

政府在上星期拍賣高山道前海關宿舍地皮，拍賣價$15.25億，接近市場預計的上限，而每平方呎地價更差不多是一萬大元，而以這個呎價來作標準，不少測量界人士估計樓宇落成後的呎價最少要$1.5萬，有的甚至認為呎價可達$2萬。


不少人都認為土地拍賣呎價對樓市往後發展有啟示作用，理由是地產商無寶不落，他們願意用高價投地，就意味着他們看好樓市，高地價便是高樓價的最好保證。以香港房地產開發商的盈利往績來看，這個觀點看似沒有錯，所以當萬元地王出現後，同區的樓房投資者叫價都比較有信心，有的叫價亦比較進取，這就是土地高拍賣價帶來的預期。


發展商非穩賺不賠

然而，這種預期是建基於不少假設，而這些假設有效與否，會影響到將來的樓房價格，筆者以下會集中討論其中3個假設。


首先，正如上文所說是假設地產商是穩賺不賠，當地產商願意用高價投地，也即是說地產商預計可以貴買貴賣，所以市場認為將來樓價會上升。然而，這種假設是沒有嚴格的根據。我們可以說從香港的房地產市場歷史來看，地產商看似無風險地大獲其利，香港排在前列的富商都是以地產起家。可是地產商和所有商人一樣，他們都要面對商業風險，是沒有所謂保證利潤，地產商也可以因地產市況逆轉而遭沒頂。事實上，在香港地產發展史裏，也有不少地產商失敗的例子。


其次，房地產開發本身的特質，就是原材料價格和製成品售價可以沒有關係，也就是所謂麵包可以平過麵粉的說法，在九七金融風暴後，這個現象也曾出現了好幾年。從土地開發到樓宇落成，投資期大約三年，所以樓房的市場價格是三年後的事，和土地拍賣價格可以無關；當然，發展商可以用預售樓花的策略，將從土地拍賣到樓宇落成的期間縮短，但這個期間的房地產價格變化，卻是一項風險，沒有人可以保證發展商一定可以賺錢。其實麵粉（土地）價格和麵包（樓房）價格沒有一定關係，當土地價格便宜的時候，發展商只會覺得買到便宜貨，他們是沒有義務將建成後的樓房價格降低，一切還是看樓房市場的發展。


息口回升 發展商或需掟貨


再者，房地產需要大量銀行借貸，是一種高槓杆的生意，極需要資金回籠周轉，所以息口走勢會對房地產市場產生重大影響。當利息上升而房地產市道改變，發展商一是以雄厚的實力償還銀行借貸，採取惜貨不廉售的策略；二是發展商要不問價盡快賣樓套現，因為償還本金和利息的壓力，在利率上升周期時是可以很沉重的。所以當未來利率一旦有所變化，自然會有發展商掟貨套現，房地產市場也會受到影響。


所以高拍賣價不代表將來的樓房價格必高，可是大眾習慣了高土地拍賣價代表樓房後市看好，在一種自我完成的預期下，二手叫價也即時上升，但將來的樓房價格是否一如所料上升，就要看後市發展了。

rayso@hsmc.edu.hk撰文:蘇偉文 博士恒生管理學院商學院院長兼金融學教授

買樓近返工，車費小數怕長計 (2011年5月6日)

買樓自住，最重要是方便返工、返學。住得偏遠，交通費小數怕長計。亂博今天計一計這些小數有幾小。現時偏遠的地區較多上車盤，亦因此聚居了很多中產家庭。

Case 1:假設兩口子的中產夫妻都是返中環工的，以下是一些較受新婚家庭歡迎的上車置業的地區和20年的交通費連同通脹的總開支：



Case 2: 假設兩口子的中產夫妻都是返中環工的，在港島買樓置業，大細、樓齡不俱，只旨在近返工，20年的交通費連同通脹的總開支：



原來買樓近返工，20年的交通費約是偏遠地區的一半至十分一。
 
找一個極端例子，從中原網頁，一個近期成交的嘉湖山莊樂湖居高層F座，576呎單位，成交價192萬。加番以上車費的差額約100萬，即約300萬，返中環工的兩口子家庭可買港島的藍灣半島或南豐新村，但面績細約100呎。

三成首期需$900,000，預算加息，以三厘作壓力測試，嚴守四成供樓負担上限，兩口子入息須合共$30,000。買不起，沒有這些條件，另當別論，買得起，有齊以上條件，你會如何選擇？