樓市泡沬懪破的觸發点，不需等加息 (2010年8月23日)

這個星期發生很多事，政府一边出4招冷卻樓市，另一边賣地超預期，又再利好樓市，樓市極為波動，這就叫做「政府左右大市」，但作者仍然認為樓市泡沬已形成，什么泡沬預防措施都不會有真正的影嚮，除非即時加息或即時变出三至四萬個住屋單位供應。樓市泡沬必將繼續，97年泡泡價也並非頂部，泡沬漲致爆破才會停。

泡沬最終的結局只是懪破，但懪破的觸發点會是什么？作者認為不需等加息，敬請大家留意世界經濟復甦無力，並緩慢地走向衰退。

由於美國大泵水後，受益人不是美國普羅大眾，美國消費將越來越弱，倒頭來又會損害美國公司盈利，最終失業率上升，消費又再更疲弱，循環地互相影响，結果是Deflationary Spiral, 泵水不會解決美國現時問題，唯一解決問題是back to basic, 好好地還錢，因此美國衰退必然在2011年更明顯。

歐洲選擇back to basic, 努力還今生債，繼續過緊日子。美國、歐洲、英國將繼續海軍鬥水兵，而日本繼續被他們拖累至更慘淡地步，世界經濟如此不濟，試問中國如何會好境？比例說：你以前的大客幫你買LV手袋，現在他們都沒錢了，LV不能賣，轉戰其他市場(即東南亞)，但他們買的只是PU手袋，而他們也在賣PU手袋，市場細了，競爭大了，貨物價值小了，正所為今非昔比，別回望過去，不如趁大家衰鬥衰時候進行經濟大改革，沒必要死撑。這最小將是中国未來一年的大方向。Again, 世界經濟如此不濟，香港的經濟可會承托現時的樓價嗎？泵水及低息令事物出現很多假象，不過，人始終必須要面對現實，假象過後便是泡沬完結篇，不用真正等加息！！！

另一個必須留意的現象，是港人對長期零息率和持續貶值的港元感到壓煩，而對港元失信心，導致港人博命借港元，而有銀的轉揸人民幣或人民幣產品，導致銀行的港元存款減少，最後要加息吸港元，這也是大家必須關心的發展大方向。

奇怪的泡沫定義 (2010年8月16日)

香港政府終於拿出誠意於上星期五提出四招壓抑樓市炒風，曾俊華說措施只是減低樓市泡沫风險，但泡沫已經形成，根本不存在形成的风險，衹有爆破的风險。

香港政府和一眾地產專業人士都喜歡說衡量樓市泡沬的定義是摸貨數字和供樓負擔比率超過50%或以97年的70%作指標，卻不用經濟學理論來衡量樓市有沒有泡？奇怪的是現時上會成本那么低，不摸貨上身也無防，摸貨數字因此比97年偏低，另一方面，由於現時利息僅1厘，令供樓負擔比率偏低，說現時供樓負擔比率只是41.5%，未超越89至08年53%的20年平均數字，這樣的比較是沒意思的，因為89至08年20年平均息率肯定不是1厘！！根據作者手上數據，98年至08年10年平均息率也有5.18厘，如果以此息率計算，供樓負擔比率已超過70%！即是說現時的所為泡沫指標，只是未見到的泡沫，利息上升時，泡沫才形成嗎？根本不合理！！

在經濟學理論上，個人收入升幅追不上樓價升幅，就已經被定義為「樓市泡沬」。2000年至2006年間，經濟学者定義美國超級泡沬形用，原因是樓市在期間升100%，而個人薪酬入息升幅只得2%。学者認為這樣的收入升幅是無法支持那樣的樓市升幅，因此爆破是必然的結果。

香港的泡沫有幾大？根據政府统計處最新數字顯示，2009年3月至2010年3月，所有行業平均名義工資(末扣除通脹)上升1.9%，扣除通脹後，平均實質工資下跌0.6%，根據中原樓價指數，2009年1月私人數價指數由57.51上升至2010年8月83.51，升幅為45%。數據証明香港泡沫未及美國，但以現時的速度上升，2011年上半年已可追英趕美。結果也是殊途同歸。

很多人不段以97年作比較是否有泡冇泡，以97年11厘按揭利息，現時按揭利息只得1厘，那么，樓價是否可以比97年多升10倍？有趣的問題！一句到尾:「外圍都唔就！」意思是美國復甦無期，中國狂泵水現象過後，通脹升温、出口濟銷，歐洲債務仍然累累，日本經濟二十年如一日，世界經濟如此，香港樓市可以比97年多升10倍嗎？讀者自有答案！

勿錯誤計算供樓負担比率 (2010年8月9日)

香港政府和地產專業人士向來說供樓負担比率維持在30%，以此推段2009年樓價沒有泡沫。2010年上半年樓價再升20%，有說現時供樓負担比率達至40%，香港樓市有少少泡，但比起97年的70%供樓負担比率還差很遠，因此樓市仍然健康。供樓負担比率是你的每月還款總額佔每月薪酬的比例。如果你的七成月薪是用來供樓，連吃的錢也沒有，真的很不健康。不過，現時香港和中國的通脹正在升温，由其吃的和車費，會不會是超級通脹還是未知數，但由於食、住、行、跟着通脹上升，並蠶食你的收入，計算你的收入時，請計算實質收入而非名義收入。例如你的收入是$10,000，通脹是3%，你的實質收入只是$9,700。在通脹節節上升，計算實質收入猶其重要，假如通脹是10%，而薪酬仍然是$10,000大元，那么你的實質收入就只得$9,000，即使樓價不升，息率不加，通脹上升也可令供樓負担比率從40%升致50%(因為收入作為分母下降)，錯誤計算供樓負担比率，生活肯定迫人。各位讀者，錯誤計算供樓負担水平可能真的令你要不吃不喝不娛樂來供樓，小心，小心。