筆者在年前曾在“致李永達的公開信”中提及舊居屋的弊病， 現在想借唐生的專欄來對比新居屋屬優屬劣。
筆者曾談及舊居屋的弊病如下 ：
- 居屋向於公屋富戶傾斜， 對白表申請者不公平；
- 居屋積壓政府的公帑；
新居屋政策
特首先後以不同的文字來闡述新居屋政策， 其實說穿了， 新居屋根本就是政府提供的免息免供的置業貸款。與過往舊居屋的地價津貼不同， 新居屋在開售前會有兩個價格， 售價及交易價， 而兩者的差額就是這個免息免供的置業資款。
售價 ＋ 免息免供的置業貸款 （X）＝ 交易價
而售價則會與購買者的家庭入息掛勾。
對白表申請者較公平
雖然政府尚未交代 （X）是如何計算， 但既然與購買者的家庭入息掛勾， 相信不會出現低入息者會為增取多一點的補貼而購買貴價單位的倒掛現象。所以， 理論上入息較高的白表會有較大機會可購買較貴價的單位， 在資源的運用上， 較公平。
保值尚可， 杜絕投機
舊式的居屋， 因為補地價金額是隨市值變化， 是故， 在市況不景時申請補地價， 金額便大幅降低； 過往三十多萬的居屋， 只有五萬多個單位已補地價， 大部份業主在等的， 就是市況逆轉的時機； 所以無論政府多麼努力， 但居屋的二手市場就是活化不起來。
現在新居屋， 是以免息免供的置業貸款（X）的概念來代替； 由於（X）是一個固定金額， 業主便不能利用市況來取巧圖利。這點， 是有所改善。 因應這個固定的（X）的緣固， 相信在跌市時業主補地價來出售／出租的誘因相對減少， 這會有助增強市場的調節機能。（跌市時減少出售房屋的供應）
相反， 在升市時， 理論上新居屋業主會有較大誘因出售圖利， 但政府會因應市況來調節新居屋的數量， 當市況上升， 政府應市的新居屋數目亦相應上升， 即使出售有利可圖， 但在有補貼的新居屋競爭下， 相信利潤亦不會太高， 所以， 新居屋確實是回應了自用的需求而減少了投機的機會。
有助減少將來重建的業權糾紛
居屋發展至今只是三十多年， 很多舊的居屋尚未屆拆卸重建的問題。 試想像以舊居屋的機制， 將來要是需要拆卸重建， 已補地價及未補地價的居屋， 在收購重建賠償等問題上， 一定會有大量的糾紛及訴訟； 但在新居屋的機制下。由於已確定了地價的銀碼（X）， 當問題變成一個銀碼， 則會簡單得多， 這一點， 想是政府最終願意再重推居屋的關鍵原因之一。
但新居屋是否完美的良方？？
姑勿論以何種說法， 居屋都是活生生政府干預市場的做法， 相信， 私人發展商在商言商， 一定會避其鋒， 為了要避免與政府直接競爭， 發展商一定會傾向將細單位更加豪宅化， 以圖分割市場。（Market Segmentation), 私人市場的細單位價格一定遠高於新居屋的交易價。（否則， 發展商無利可圖）， 苦了的， 是那些抽不到新居屋的家庭。
再說， 新居屋政府以協助首次置業者優先， 除卻暫時並沒有居住壓力的宅男族， 遠水救不了近火； 由2012年開始幸運地在2014年抽中到2016年入伙， 先得繳上4年的租金， 以七千元租金計算， 未見官已乖乖打了三十多萬板了。別忘記， 私人樓與新居屋的交易價， 是否有如此大的差距？？
政府的新居屋政策， 筆者覺得是一個好的改進， 但是否能替熾熱的樓市馬上降溫？ 筆者並不認為有如此大的效果。照目前的數據， 2012及2013的建屋量都會強差人意， 近來政府發售的限呎／限量盤， 估計最快都需要2014﹣2015年才能推出市場。政府目前能做的， 就是市場的期望管理， 是否有效， 且讓市場來告訴我們吧。
FROM victoriaahpak
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亂博都是那句，居屋政策原意就是要居屋業主在樓市升市時能在物業升值中分一杯羹，然後到私樓市場換樓，是為私樓市場不斷提供「新水」，而新居屋政策在這方面做得更澈底。然而，這樣更加給予市民暇想，就是政府只許樓價升。人人都想做神，人人都希望擁有水晶球，政府(特別是香港政府)真有此能力嗎？下篇再談！
