黃國英在其一篇文章「炒樓致富只是往事只能回味」曾經說過現在買樓致富，往事只能回味！很多人認為他作為基金佬，當然賣花贊花香，說股票好賺過樓，想你們都去買股票！但筆者看法也一樣，是否股票較好賺，那因人而異，黃國英當然是，筆者從槓桿角度看，今時今日「炒樓致富實在巳經是住事只能回味」！
常聽老爸說：「幾十年前買樓很容易，只需幾十萬，首期只是幾千蚊.....」，太遠的不說了，筆者年紀太小，記憶模糊，不過由八十年代至九七年前，買樓的確曾經令很多香港人大賺，什至發達。除了因為過去樓價每年升幅可觀外，最主要原因是槓桿大。
八十年代至九十年代，買樓只需一成首期，樓價升多跌小，每年遞升10至30%，96至97年升幅更達39%(見表一)。筆者還記得在九十年代兄長的一些朋友什至碌信用咭付首期買樓，槓桿比率可以是100%，投入資金小，樓價只需升約10%，業主便開始有利潤，回本時間短，自然可以貨如輪轉。炒樓致富的確很容易。
表一:
98年至2003年，亞洲金融風暴後樓價前所未有地連續六年下跌。樓價於2003年見底並開始遂年上升(見表二)，升幅約10至26%，雖說樓價指數直迫97年，即使2010年按揭利息低至一厘，樓市升幅明顯不及九十年代凌厲。這大概因為近年買樓都要付三成首期，雖然有按揭証券公司擔保，但買家還是要付保費，槓桿比率明顯較九七年低。
表二:
樓市於2011年下半年開始緩慢下跌，累積跌幅約5%，近日見樓市回暖，一些銀行亦將P按利息減至2.15%至2.25%，問題是這次樓市回暖會否是一次小陽春？還是如九十年代般的大升浪中的一次調整完畢？筆者認為2010年8月以後，金管局多次收緊按揭成數，槓桿比率大不如前。現時800萬以下自住物業，槓桿比率為七成，1200萬以上物業，槓桿比率五成，樓價於800萬至1200萬，槓桿比率得六成，投資物業槓桿比率低至六成、公司名義投資物業，槓桿比率只有五成。可想而知現時買樓要抬很多現金，資金成本高昂，再加上額外印花稅迫你持貨兩年，亦難以像97年前般貨如輪轉，買樓致富已今非昔比。要像九十代般的大升浪，必須有大成交配合，槓桿比率那麼低，如何製造大成交？
