而在此之前，一般 的租金回報的計算方法都是cash flow before debt，即是12個月的租金減去開支除以總樓價，過去沒有人會把槓桿計入租金回報的程式，原因是歷史上從來没試過按揭利率低至一厘，從下文所見，這條程 式真正最有槓桿優勢的時侯，亦即是槓桿能夠谷大租金回報率，是按揭利率低到一至兩厘的時侯，加息至三厘以上，槓桿優勢減少，加息至五厘，槓桿優勢消失，換 句話說，程式其實只適用於非常的低息年代。
作為程式的原作者，當然知道這條程式的弱點，就是二、三十年供樓期，利率不可能永遠只得一至兩厘，事實上，重重辣招、壓力測試和按揭首期增加，借貸環境較之前複雜得多，已經難以一條程式應用於所有案例，因此筆者也不再提起了。
在 blog免費寫文章，亦有預料會被抄，而且不只一次，之後展轉轉載，人們不提作者，便喪失了原作者。筆者特別出文捍衛這條程式的原創，因為這些創作並不是 隨口嗡的東西，而是有專業背景支持的論點，筆者希望讀者可以珍惜，如果讀者希望筆者能夠繼續寫下去，抄之前，請給予筆者一些credit和連結出處，感 謝！
在此筆者再分享原文：
很多投資者買樓投資都會計一計租金回報率，坊間很多人(包括地產經紀)都會粗略計算租金回報率，程式如下:
有些人還會減去地租、差餉、管理費等等雜項。這種計算方法只適用於無借按揭，100%現金買樓收租。如果投資者有借按揭，一般人就會用以下計算方法：
亂博認為這樣計算方法太籠統，因為投資者借按揭做投資，其實涉及槓桿(leveraging)，對於投資而言，槓桿比率越大，投資回報應該越高。計算租金回報程式應該如下：
假設投資者買一間$3,000,000的樓房，每月收取$10,000租金，一年租金$120,000，用以上程式計算不同按揭成數及租金回報，請看下表：
表一：
現在看看加息至兩厘，結果如下:
表二:
再看加息至三厘, 結果如下:
表三:
加息至五厘, 結果如下:
表四:
圖一所見借貸比率與回報的關系是非直線的，而我的看法是，如果有朝一日，銀行唔使首期借錢給你買樓收租，你的回報是infinity，即是無限。
圖一：
整個故事的要旨是低息情況下，如早前按揭一厘息，投資者盡借，租金回報是雙位數，買一間$3,000,000的樓房，收$10,000租金，借八成半，租金 回報是21%，即使减去通脹率，回報仍然是雙位數，名正言順地抗通脹，風險只有樓價下跌。如果完全以現金支付，同樣的租金，回報只得4%，扣除通脹率，回 報大概打和，但可賺樓價升值。(所以亂博一直唔明內地人用現金買樓，還要空置的投資理論是什麼？)
加息至兩厘，即約現時水平，投資者借八成半，租金回報就減至15.33%，但現時出租樓只可借五成，回報是6%。即使減去雜項，回報仍然有5%，大大高於一般人以為的4%水平。
加息至三厘，以現時出租樓只可借五成，回報是5%。減去雜項，回報仍然有4%。
加息至五厘，借盡85%，實質回報巳跌至-1.67%，即使借50%，回報亦只得3%。減去雜項，回報只有2%。即是說加息至五厘水平，借錢買樓收租已不化算。
結論是買樓投資，在按揭利息低至一厘水平，投資者盡借才是 最着數，現時按揭利息升至兩厘，只准借五成，回報仍然吸引，但扣除通脹，只能打和，如果樓價不漲，對抗通脹便成疑，不過還是好過無。在利息上升趨勢下，以 五成按揭成數買樓收租，回報越來越不吸引，抗通脹惟有不斷加租和寄望樓價不斷上漲。補充：以上程式未有將time-t series 計算入內，原因是要簡單指出低息環境下，投資者應盡借，以高槓桿提高回報率。但加息至三厘，槓桿優勢會減少，而加息至五厘，高槓桿效應消失。這條程式亦指出了為何銀行會認為三至五厘才是合理的利息水平。
(原文載於2011年5月30日)
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雖然這些理論根本不複雜，只要將個人理解為公司。
回覆刪除你第一條公式只是資產周轉率，這理解更容易。
但多謝你的耐性。